Bảng giá đất và giá đất cụ thể sẽ được sửa đổi

Để thiết lập hành lang pháp lý đồng bộ, chuyển trọng tâm từ phương thức quản lý nặng về hành chính sang sử dụng các công cụ kinh tế để quản lý, điều tiết các quan hệ đất đai, đảm bảo việc định giá công khai, minh bạch, chống thất thoát, bảo đảm thu đúng, thu đủ cho ngân sách nhà nước, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã hoàn thiện quy định về nguyên tắc định giá đất phù hợp với nguyên tắc thị trường; hoàn thiện và bổ sung nguyên tắc bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định.

Đồng thời, dự thảo luật bỏ quy định khung giá đất của Chính phủ, sửa đổi quy định về bảng giá đất và giá đất cụ thể, quy định UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp thu hồi đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện.

Việc bỏ khung giá đất, xác định giá theo thị trường được xem là bước đột phá lớn trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai.

Theo đó, tại Điều 129, dự thảo quy định việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc: theo mục đích sử dụng đất định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường; tuân thủ đúng quy chuẩn, phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất theo quy định của pháp luật; bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định. Dự thảo luật giao Chính phủ quy định cụ thể về quy chuẩn, phương pháp định giá đất, quy trình kiểm tra, giám sát việc xây dựng bảng giá đất và định giá đất cụ thể.

Về bảng giá đất, tại Điều 130, dự thảo luật quy định căn cứ nguyên tắc, quy chuẩn, phương pháp định giá đất, giá đất phổ biến trên thị trường và biến động giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất, hệ số điều chỉnh biến động giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm và công bố công khai vào ngày 1/1 của năm. Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.

Bảng giá đất quy định giá các loại đất theo vị trí. Đối với khu vực đã có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thị trường thì xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn. Chính phủ quy định cụ thể nguyên tắc xác định mức thu ổn định trong 5 năm và không vượt quá 20% so với kỳ trước phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội tại địa phương để xác định nghĩa vụ tài chính đất đai.

Tạo nên thay đổi căn bản về các vấn đề kinh tế trong chính sách pháp luật về đất đai

Việc bỏ khung giá đất, xác định giá theo thị trường được xem là bước đột phá lớn trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai, tạo nên thay đổi căn bản về các vấn đề kinh tế trong chính sách pháp luật về đất đai.

Từ trước đến nay, khung giá đất ở tại hầu hết các tỉnh thành, đặc biệt là các đô thị lớn, có chênh lệch rất lớn so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Giá chuyển nhượng thực tế dễ bị bóp méo, khiến các giao dịch chuyển nhượng nhà đất hiện nay đang bị các bên mua - bán thao túng theo hướng có lợi cho mình. Khi bỏ khung giá đất, tính theo nguyên tắc thị trường, giá tài sản có thể cao hơn nhưng là giá trị thực tế, không phải là giá ảo, quá trình sàng lọc của thị trường trở nên khốc liệt hơn, từ đó cũng thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh hơn, giảm tình trạng đầu cơ, sốt ảo.

Về phía Nhà nước, khi giá đất địa phương ban hành bám sát với giá thị trường thì sẽ không còn hiện tượng hai loại giá, từ đó hạn chế được cơ bản vấn đề kê khai giá thấp để giảm số thuế phải nộp xuống, tránh tình trạng thất thu ngân sách… Nguồn thu từ đất sẽ tăng lên, tạo nguồn lực cho đầu tư phát triển và giải quyết các vấn đề kinh tế xã hội khác.

Tuy nhiên, bên cạnh những lợi ích như vậy, vẫn còn rất nhiều thách thức đặt ra như lo ngại khi bỏ khung giá đất sẽ khiến giá đất tăng lên, tiền đền bù giải phóng mặt bằng tăng, chi phí đầu tư tăng, người nghèo khó tiếp cận đất đai… và đặc biệt là làm thế nào để xác định được giá theo thị trường? Đây là những vấn đề cần được phân tích, mổ xẻ thấu đáo để từ đó đưa ra được những quy định phù hợp, minh bạch, khả thi, nhằm đảm bảo khi luật ra đời có thể thực sự đi vào cuộc sống và phát huy hiệu quả như kỳ vọng.