Trước thực trạng núp bóng “hiến đất làm đường”, sau đó tách thành hàng trăm thửa đất mới, xây dựng các khu dân cư, dự án bất động sản trái quy định rao bán, sang nhượng như một dự án bất động sản hợp pháp… làm ảnh hưởng đến công tác quản lý đất đai, trật tự xây dựng trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng, UBND tỉnh Lâm Đồng đã ban hành nhiều văn bản đề nghị các địa phương trên địa bàn tỉnh thực hiện; đồng thời đề xuất một số kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai, Nghị định 43/2014/NĐ-CP với mong muốn góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn.

Giải pháp hạ nhiệt cơn… “sốt đất”

Việc kiểm soát chặt tình trạng hiến đất làm đường, tách thửa đất mới, phân lô, bán nền trái quy định bằng các văn bản hành chính bước đầu đã hạ nhiệt được “cơn sốt đất ảo” và dần ổn định lại thị trường. Tại văn bản số 188/BC-STNMT ngày 26/4/2022 của Sở TN&MT báo cáo UBND tỉnh Lâm Đồng về việc dư luận, báo chí phản ánh về hiện tượng “hiến đất làm đường”, bán nền trên địa bàn huyện Bảo Lâm nêu rõ, tổ công tác của Sở TN&MT phối hợp với Sở Xây dựng rà soát hồ sơ pháp lý, kiểm tra thực tế và phát hiện việc đầu tư xây dựng đường giao thông và hạ tầng tại các khu vực người dân hiến đất hình thành đường giao thông để tách thửa là do các cá nhân, hộ gia đình tự đầu tư sau khi UBND huyện có quyết định thu hồi đất. Văn bản nêu rõ: “Trong thời gian từ năm 2018 đến ngày 31/12/2021, trên địa bàn đã có 80 trường hợp hộ gia đình, cá nhân (tại 10 xã, thị trấn) hiến đất làm đường giao thông…” và “Qua kiểm tra, rà soát có nhiều trường hợp đã đầu tư xây dựng đường giao thông với kết cấu bê tông nhựa, bê tông xi măng, bó vỉa, vỉa hè, hệ thống thoát nước, hệ thống chiếu sáng… và tại cơ quan chức năng cấp huyện, cấp xã không có hồ sơ nào liên quan đến việc đầu tư xây dựng nêu trên”.

Lãnh đạo tỉnh Lâm Đồng thị sát khu nghỉ dưỡng The Tropicana Garden 2 tại xã B'lá, huyện Bảo Lâm.

Chia sẻ những điểm mới trong lĩnh vực quản lý đất đai và quy hoạch của địa phương, ông Nguyễn Sỹ Phú - Trưởng phòng Quản lý đất đai Sở TN&MT nói: “Trên thực tế, việc mở đường giao thông không thuộc ngành TN&MT. Còn tại quy định mới, điều kiện trước khi xem xét tách thửa, hợp thửa đất để hình thành đường giao thông mới gồm: diện tích thửa đất hoặc khu đất (gồm nhiều thửa đất) nhỏ hơn 5ha thì tiến hành lập bản vẽ tổng mặt bằng tỷ lệ 1:500, được UBND cấp huyện ký duyệt, kèm văn bản thống nhất, có các nội dung về quy chuẩn liên quan đến hạ tầng kỹ thuật. Đối với thửa đất, khu đất đề nghị tách thửa, hợp thửa diện tích từ 5.000 m2 trở lên sau khi đã trừ diện tích làm đường giao thông thì phải dành ít nhất 5% diện tích của thửa đất hoặc khu đất để làm hạ tầng xã hội phục vụ lợi ích công cộng… Trường hợp diện tích thửa đất, khu đất lớn hơn hoặc bằng 5ha phải lập quy hoạch chi tiết xây dựng trình phê duyệt”.

Muốn tách thửa phải thành lập doanh nghiệp

Được biết, trước đây, việc tách, hợp thửa trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng được áp dụng theo Quyết định số 33/2015/QĐ-UBND ngày 16/4/2015, sau đó là Quyết định 04/2021/QĐ-UBND ngày 19/1/2021 của UBND tỉnh Lâm Đồng. Nhưng trong quá trình áp dụng các Quyết định trên trong việc tách, hợp thửa và diện tích tối thiểu đối với từng loại đất đã xảy ra tình trạng không đồng nhất, một số quy định về tách, hợp thửa trước chưa rõ ràng, không theo kịp sự phát triển trong lĩnh vực bất động sản nên đã dẫn đến tình trạng nói trên.

Ngoài ra, để chấn chỉnh tình trạng sử dụng đất trái quy định, ngày 5/7/2022, ông Phạm S - Phó Chủ tịch UBND tỉnh Lâm Đồng đã ký ban hành văn bản số 4911/UBND-ĐC về việc tiếp nhận, xem xét, giải quyết hồ sơ tách thửa, hợp thửa đất trên địa bàn tỉnh. Theo văn bản này, các tổ chức, cá nhân muốn tách thửa để kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và lập dự án đầu tư trình thẩm định, phê duyệt chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020 và Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 6/1/2022 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.

Trao đổi với PV, ông Nguyễn Văn Trãi - Phó Giám đốc Sở TN&MT tỉnh Lâm Đồng thông tin: “Trong quá trình thực hiện nhiệm vụ được giao, Sở TN&MT nhận thấy có những vướng mắc, hạn chế liên quan đến việc thực hiện các quy định của Luật Đất đai năm 2013. Điển hình, về trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) nông nghiệp mà không thực hiện dự án. Hiện tại Luật, Nghị định chưa có quy định trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp nhưng không thực hiện dự án, để đảm bảo việc sử dụng đất đúng quy hoạch và phù hợp với nội dung trên Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của tổ chức kinh tế đã được cấp. Đề nghị Bộ TN&MT xem xét có quy định cụ thể đối với trường hợp này.

Ngoài ra, trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp (không thực hiện dự án) mà thời hạn sử dụng đất đến ngày 15/10/2013, Giấy chứng nhận QSDĐ này đã được tổ chức kinh tế đăng ký thế chấp tại các tổ chức tín dụng theo quy định trước ngày 15/10/2013, nay tổ chức tín dụng bán đấu giá thu hồi nợ thì không thực hiện được vì thời hạn sử dụng đất đã hết. Đề xuất Bộ TN&MT xem xét, bổ sung quy định về trường hợp này vào Luật Đất đai”./.