5 bất cập khi bắt buộc bán, chuyển nhượng bất động sản qua sàn

Luật Kinh doanh bất động sản 2006 đã từng quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản, tuy nhiên đã được bãi bỏ trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), nhận thấy Điều 14 dự thảo đề cương Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) dự kiến bổ sung quy định chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản là một bước thụt lùi, không phù hợp với các quy định hiện hành và cũng không sát với thực tiễn; có thể sinh ra đặc quyền, đặc lợi cho các sàn giao dịch bất động sản; vi phạm quyền tự chủ kinh doanh của các chủ đầu tư dự án và sẽ làm tăng thêm giá bán nhà.

Sàn giao dịch bất động sản sắp hết thời “tay không bắt giặc”
HoREA kiến nghị bỏ quy định bán chuyển nhượng bất động sản phải qua sàn. Ảnh: TL

HoREA cho rằng, thực hiện quy định trên đã xảy ra khá nhiều bất cập của quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản trước 1/7/2015.

Thứ nhất, quy định trên đây đã xâm phạm quyền tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư kinh doanh, tự chủ kinh doanh, lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng của chủ đầu tư dự án bất động sản do các quy định trên đây cho phép chủ đầu tư chỉ được tự bán 20% số lượng sản phẩm; 80% sản phẩm còn lại phải bán thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Thứ hai, sàn giao dịch bất động sản không bỏ vốn đầu tư vào dự án bất động sản, nhưng lại được đặc quyền bán 80% sản phẩm của dự án, kiểu "tay không bắt giặc" là không bình đẳng, không công bằng giữa các doanh nghiệp.

Thứ ba, sàn giao dịch bất động sản được đặc lợi khi được hưởng phí giao dịch với mức phí khoảng trên dưới 2% giá trị hợp đồng cũng là không công bằng giữa các doanh nghiệp, chưa tính trường hợp sàn giao dịch bất động sản còn có thể chiếm dụng tiền thanh toán hợp đồng của khách hàng với chủ đầu tư.

Thứ tư, phí giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch bằng khoảng trên dưới 2% giá trị hợp đồng là một khoản chi phí không hề nhỏ, mà chủ đầu tư đã phải cộng thêm vào giá bán bất động sản, nhà ở và người mua phải gánh chịu khi mua nhà.

Thứ năm, hoạt động môi giới, sàn giao dịch là rất cần thiết và là một bộ phận của thị trường bất động sản và giữ vai trò cầu nối giữa chủ đầu tư dự án và khách hàng, nhưng cần nhận thức rõ các sàn giao dịch bất động sản chỉ được làm trung gian để thực hiện bán, cho thuê nhà ở theo ủy quyền của chủ đầu tư và hưởng phí giao dịch qua sàn.

Do vậy, quy định “tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản” đã không phù hợp với các quy định pháp luật về dân sự, về doanh nghiệp, về đầu tư và không sát với thực tiễn, đã sinh ra đặc quyền, đặc lợi cho các sàn giao dịch bất động sản; ảnh hưởng đến quyền tự chủ kinh doanh của chủ đầu tư và làm tăng thêm giá bán nhà, nên đã được Quốc hội bãi bỏ trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

HoREA kiến nghị bỏ quy định bán chuyển nhượng bất động sản phải qua sàn

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA, nếu tiếp tục cho quy định chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản, sẽ không phù hợp với các quy định của Luật Doanh nghiệp 2020; Luật Đầu tư 2020; Luật Thương mại 2005; Bộ Luật Dân sự 2015; Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Cụ thể, Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020 quy định quyền của doanh nghiệp được tự chủ kinh doanh và lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, hình thức kinh doanh…; tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng; khoản 2 Điều 5 Luật Đầu tư 2020 quy định nhà đầu tư được tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư kinh doanh…

Cùng với đó, Điều 10, Điều 11, Điều 14 Luật Thương mại 2005 quy định những nguyên tắc cơ bản trong hoạt động thương mại như bình đẳng; tự do, tự nguyện thỏa thuận trong hoạt động thương mại; bảo vệ lợi ích chính đáng của người tiêu dùng…

Vị Chủ tịch HoREA cũng cho rằng, nếu bổ sung quy định chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản, thì sẽ không phù hợp với các nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng của pháp luật về dân sự, về đầu tư, về thương mại; xâm phạm quyền tự chủ kinh doanh của chủ đầu tư và cũng không làm tăng thêm tính minh bạch của thị trường bất động sản như kỳ vọng và vẫn có thể xảy ra tranh chấp, khiếu kiện giữa khách hàng, chủ đầu tư với sàn giao dịch.

Đặc biệt hơn, chất lượng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản chưa thật sự đảm bảo do trong tổng số khoảng 320.000 nhân viên môi giới bất động sản hiện nay thì mới chỉ có khoảng 10% có chứng chỉ hành nghề, hoặc do quy định sàn giao dịch bất động sản chỉ cần có tối thiểu 2 nhân viên có chứng chỉ hành nghề là đủ điều kiện hoạt động.

Xuất phát từ những bất cập nêu trên, HoREA đề nghị bỏ quy định chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản; hoặc chỉ quy định khuyến khích các bên có nhu cầu thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản; đi đôi với điều chỉnh nội dung Điều 91 dự thảo đề cương để đảm bảo sự thống nhất và đồng bộ./.