Giá cao trở thành rào cản với người mua nhà

Phân tích về thị trường bất động sản Hà Nội, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết, thị trường căn hộ để bán trong nửa đầu năm 2026 có sự thay đổi đáng kể về nguồn cung, lượng giao dịch cũng như cơ cấu giá.

Theo bà Hằng, thị trường căn hộ Hà Nội trong quý II/2026 ghi nhận 5.317 căn nguồn cung mới, chủ yếu thuộc phân khúc hạng A. Lượng căn bán được tăng nhẹ so với cùng kỳ, nhưng giảm 52% so với quý trước.

Dù giao dịch chậm lại, giá căn hộ vẫn tiếp tục tăng, với giá chào bán sơ cấp tăng 16% theo quý và 27% theo năm. Đáng chú ý, thị trường không ghi nhận nguồn cung mới dưới 70 triệu đồng/m2, cho thấy khả năng chi trả tiếp tục là rào cản lớn đối với người mua nhà.

Tuy nhiên, một câu hỏi được đặt ra là, khi lượng giao dịch giảm, giá căn hộ Hà Nội có giảm theo không. Theo bà Hằng, câu trả lời hiện nay là chưa.

Nguyên nhân quan trọng nằm ở cơ cấu nguồn cung. Phần lớn sản phẩm mới gia nhập thị trường thuộc phân khúc có mức giá cao, trong khi nguồn cung căn hộ vừa túi tiền ngày càng hạn chế. Điều này khiến giá sơ cấp tiếp tục được duy trì ở mặt bằng cao, ngay cả khi thanh khoản thị trường chậm lại.

Bất động sản Hà Nội: Nguồn cung cải thiện, căn hộ vừa túi tiền vẫn khan hiếm. Ảnh: Đức Thanh

Đáng chú ý hơn, khả năng chi trả đang trở thành một trong những vấn đề lớn nhất của thị trường căn hộ Hà Nội.

Bà Hằng phân tích, cơ cấu giá căn hộ đã thay đổi rất mạnh so với những năm trước. Các sản phẩm có tổng giá trị thấp ngày càng khó tìm kiếm trên thị trường, trong khi nguồn cung tập trung nhiều hơn vào những khoảng giá từ 4 - 6 tỷ đồng, 6 - 8 tỷ đồng và cao hơn.

Sự dịch chuyển này cho thấy, bài toán của thị trường hiện nay không đơn thuần là có thêm bao nhiêu căn hộ được đưa ra bán, mà quan trọng hơn là nguồn cung đó có phù hợp với khả năng tài chính của người mua hay không.

Nếu nguồn cung tăng nhưng phần lớn sản phẩm mới vẫn nằm ở những khoảng giá cao, khả năng tiếp cận nhà ở của nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục gặp khó khăn.

Đây cũng là khác biệt đáng chú ý so với giai đoạn trước. Căn hộ ở những khoảng giá thấp từng chiếm một tỷ trọng nhất định trong cơ cấu sản phẩm, nhưng đến nửa đầu năm 2026, phân khúc này đã thu hẹp đáng kể.

Nguồn cung mới mở rộng, nhưng cạnh tranh ngày càng lớn

Dù khả năng chi trả còn là thách thức, triển vọng nguồn cung của thị trường căn hộ Hà Nội đang có những tín hiệu cải thiện.

Thời gian tới, nguồn cung được kỳ vọng cải thiện với 22 dự án mới, cung cấp khoảng 13.700 căn. Chuyên gia của Savills Hà Nội đánh giá, việc Hà Nội đẩy mạnh phát triển hạ tầng cũng sẽ mở thêm cơ hội tiếp cận nhà ở vừa túi tiền tại các khu vực vùng ven và tỉnh lân cận. So với giai đoạn thị trường thiếu hụt dự án mới, nguồn cung tương lai hiện đã “hiển thị” rõ hơn. Nhiều dự án đang và sẽ được triển khai, qua đó giúp tổng nguồn cung căn hộ được bổ sung trong thời gian tới.

Tuy nhiên, nguồn cung tăng chưa đồng nghĩa với mặt bằng giá sẽ lập tức giảm. Thị trường sẽ tiếp tục có sự phân hóa giữa các dự án và khu vực.

Ở thị trường thứ cấp, khả năng điều chỉnh giá có thể xuất hiện tại những dự án đã trải qua giai đoạn tăng nhanh. Ngược lại, những khu vực được hỗ trợ tốt bởi hạ tầng, đặc biệt các dự án nằm dọc những tuyến giao thông lớn và metro, có khả năng duy trì mặt bằng giá tốt hơn.

Bà Hằng đặc biệt nhấn mạnh sự cạnh tranh của thị trường bất động sản Hưng Yên. Nguồn cung tại thị trường này đang tăng mạnh trong khi giá bán thấp hơn đáng kể so với Hà Nội. Theo số liệu được trình bày, mặt bằng giá tại Hưng Yên chỉ bằng khoảng 60% so với Hà Nội.

Khi hạ tầng giao thông kết nối Hà Nội với các địa phương xung quanh ngày càng hoàn thiện, khoảng cách địa lý sẽ không còn là rào cản lớn như trước. Người mua nhà có thêm lựa chọn giữa một căn hộ tại Hà Nội với một sản phẩm có diện tích lớn hơn, mức giá thấp hơn tại khu vực lân cận nhưng vẫn bảo đảm khả năng kết nối.

Điều này sẽ khiến cạnh tranh giữa các dự án ngày càng rõ nét. Chủ đầu tư không chỉ cạnh tranh về giá, mà còn phải chú trọng chất lượng sản phẩm, tiện ích, môi trường sống, tiến độ và khả năng kết nối hạ tầng.

Ở góc độ rộng hơn, nguồn cung căn hộ Hà Nội thời gian tới sẽ không còn chỉ tập trung tại khu vực lõi đô thị. Sự phát triển của các tuyến vành đai, metro cùng các khu đô thị mới đang mở rộng không gian phát triển nhà ở về phía Tây, phía Bắc và những khu vực giáp ranh.

Đây cũng là yếu tố có thể làm thay đổi cấu trúc của thị trường trong những năm tới. Khi khoảng cách di chuyển được rút ngắn, người mua có thể chấp nhận sống xa khu vực trung tâm hơn để đổi lấy diện tích, tiện ích và mức giá phù hợp hơn./.