Đưa dòng vốn về đúng “địa chỉ”

Cuối tháng 7, nhiều người vay mua nhà bắt đầu giật mình khi lãi suất ưu đãi kết thúc, khoản vay chuyển sang cơ chế thả nổi với mức phổ biến 13 - 15%/năm, thậm chí có ngân hàng áp dụng mức cao hơn. Chi phí vốn tăng khiến không ít gia đình phải tính toán lại kế hoạch mua nhà, trong khi những người đã sử dụng đòn bẩy tài chính lớn để đầu tư bất động sản đối mặt áp lực trả nợ ngày càng lớn.

Nhìn ở góc độ thị trường, đây không chỉ là câu chuyện của lãi suất, mà phản ánh quá trình điều tiết dòng vốn đang diễn ra. Sau giai đoạn tín dụng tăng trưởng mạnh, cơ quan quản lý có xu hướng kiểm soát chặt hơn dòng vốn chảy vào bất động sản, nhất là các khoản vay mang tính đầu cơ hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức.

Việc kiểm soát tín dụng bất động sản là cần thiết để giảm hiện tượng đầu cơ, hạn chế hình thành bong bóng tài sản. Ảnh: An Thư

Các chuyên gia Nghiên cứu Thị trường từ Dat Xanh Services (DXS-FERI) cho rằng, nhiều năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam vận hành trên một tâm lý khá phổ biến là “có tiền thì mua bất động sản chờ tăng giá”. Chính tâm lý này kết hợp với nguồn vốn tín dụng giá rẻ đã từng tạo ra nhiều đợt tăng giá mạnh trên thị trường.

Bởi khi chi phí vay thấp, nhà đầu tư sẵn sàng vay ngân hàng để mua thêm bất động sản, trong khi người mua sau lại tiếp tục sử dụng đòn bẩy tài chính để tham gia cuộc chơi. Giá bất động sản vì thế nhiều thời điểm tăng nhanh hơn nhiều so với giá trị khai thác thực tế của tài sản.

Hệ quả là dòng vốn của nền kinh tế bị hút vào những tài sản không tạo ra giá trị gia tăng tương xứng. Thay vì chảy vào sản xuất, kinh doanh hay các lĩnh vực tạo việc làm, một phần đáng kể nguồn lực xã hội bị “đóng băng” trong những lô đất bỏ trống, những căn hộ mua để giữ tài sản hoặc chờ tăng giá.

Ở góc nhìn của chính sách vĩ mô, nhiều chuyên gia cho rằng, việc kiểm soát tín dụng bất động sản là cần thiết để giảm hiện tượng đầu cơ, hạn chế hình thành bong bóng tài sản và đưa dòng vốn trở lại các lĩnh vực sản xuất - kinh doanh. Tuy nhiên, siết tín dụng không đồng nghĩa với “đóng cửa” dòng vốn vào bất động sản, mà quan trọng hơn là phân loại đúng đối tượng.

Ông Đào Văn Hà - Phó Vụ trưởng Vụ Dự báo, thống kê, Ngân hàng Nhà nước cho biết, năm nay, định hướng tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống khoảng 15%. Tuy nhiên, đối với nhà ở xã hội, cơ quan quản lý tiền tệ áp dụng hệ số rủi ro thấp hơn so với các khoản vay bất động sản thương mại nhằm khuyến khích các ngân hàng mở rộng tín dụng cho phân khúc này.

Theo ông Hà, để ưu tiên các lĩnh vực thiết yếu, từ ngày 29/5/2026, phần dư nợ tăng thêm dành cho nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất sẽ không bị tính vào chỉ tiêu kiểm soát tăng trưởng tín dụng. Mục tiêu trong giai đoạn phát triển mới là phân bổ nguồn lực hiệu quả, tập trung vào các dự án tạo ra giá trị thực và đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân.

“Khi thể chế được hoàn thiện, nguồn cung được cải thiện và dòng vốn được dẫn dắt đúng hướng, thị trường bất động sản sẽ có nền tảng để phát triển ổn định, minh bạch và bền vững” - ông Hà chia sẻ.

“Siết thuế” với bất động sản bỏ hoang

Nếu tín dụng quyết định ai có thể mua bất động sản, thì thuế lại quyết định người sở hữu có tiếp tục giữ bất động sản hay không. Đó cũng là lý do Nghị quyết số 21-NQ/TW đặt ra yêu cầu nghiên cứu các chính sách tài chính và thuế nhằm khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả; đồng thời áp dụng mức thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng để hạn chế đầu cơ và chống lãng phí.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển Thị trường Tài chính và Bất động sản Toàn cầu, việc áp dụng mức thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang là cần thiết và phù hợp với thông lệ quốc tế, bởi đất đai là nguồn lực hữu hạn và cần được khai thác hiệu quả.

Tuy nhiên, để đạt được mục tiêu đó, chuyên gia này cho rằng cần triển khai đồng thời ba nhóm giải pháp. Thứ nhất, xây dựng cơ chế ưu đãi cho người mua căn nhà đầu tiên để ở. Thứ hai, phát triển thị trường tín dụng mua nhà dài hạn với lãi suất ổn định. Thứ ba, quan trọng hơn cả là phải phân biệt rõ nhu cầu ở thực với đầu cơ.

“Mục tiêu cuối cùng của chính sách không phải là tăng thu ngân sách, mà là tạo điều kiện để ngày càng nhiều người dân có cơ hội sở hữu nhà ở” - TS. Nguyễn Trí Hiếu chia sẻ.

Dưới góc độ pháp lý, luật sư Mai Thị Thảo - Phó Giám đốc TAT Law Firm cho rằng, đánh thuế đối với đất bỏ hoang không đơn thuần là bổ sung thêm một sắc thuế, mà là công cụ để điều tiết việc sử dụng nguồn lực đất đai.

Theo bà Thảo, trên thực tế, không phải mọi khu đất chưa được đưa vào khai thác đều xuất phát từ mục đích đầu cơ. Nhiều trường hợp chủ sử dụng đất cần thời gian để chuẩn bị nguồn vốn, hoàn thiện thủ tục pháp lý, xin cấp phép xây dựng hoặc triển khai dự án. Vì vậy, chính sách cần thiết kế một khoảng thời gian hợp lý để phân biệt giữa người đang thực sự chuẩn bị đưa đất vào sử dụng với những trường hợp cố tình găm giữ đất nhằm chờ tăng giá.

“Sau khoảng thời gian đó, nếu đất vẫn bị bỏ hoang và chủ sử dụng không chứng minh được các nguyên nhân khách quan, mức thuế có thể được thiết kế theo hướng tăng dần, dựa trên thời gian bỏ hoang, quy mô sở hữu và mức độ lãng phí nguồn lực đất đai” - bà Thảo đề xuất.

Để sắc thuế này phát huy hiệu quả, điều quan trọng là phải nhận diện đúng đối tượng điều tiết. Muốn vậy, dữ liệu đất đai, giao dịch bất động sản, tiến độ dự án và nghĩa vụ tài chính cần được kết nối, đồng bộ, minh bạch. Nếu thiếu nền tảng dữ liệu, chính sách thuế không chỉ khó trúng đúng đối tượng đầu cơ mà còn có nguy cơ tạo gánh nặng cho những trường hợp sử dụng đất hợp pháp.