Giá tăng nhưng thanh khoản giảm

Trên thị trường đầu tư tài chính hiện nay, các kênh đầu tư phổ biến nhất vẫn là vàng, chứng khoán và bất động sản (BĐS). Trong đó, BĐS được xem như một kênh đầu tư an toàn, giúp tích trữ tài sản, với tiềm năng gia tăng lợi nhuận trong tương lai khá lớn.

Bình luận về vấn đề này, TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Bộ phận đầu tư Savills Việt Nam, cho rằng xu hướng từ nay đến cuối năm, nguồn cung BĐS sẽ không nhiều, với bối cảnh cuộc chiến tranh Nga - Ukraine vẫn diễn ra, xăng, dầu sẽ tăng cao và không có nhiều thay đổi. Bên cạnh đó, nguồn cung trên thị trường khá hạn chế dẫn đến việc giá BĐS tăng 20 - 30% so với các năm trước. Việc tăng giá này đến từ nhiều yếu tố khác như: giá xăng dầu, vật liệu xây dựng và nhân công đều tăng, cuộc chiến tranh địa chính trị giữa Nga và Ukraine, lạm phát.

Giá bất động sản đã tăng khoảng 20% sau dịch do nguồn cung hạn chế. Ảnh ĐỖ DOÃN
Giá bất động sản đã tăng khoảng 20% sau dịch do nguồn cung hạn chế. Ảnh Đỗ Doãn

“Nguồn cung mới trên thị trường khá hạn chế, chủ đầu tư tăng giá bán, người mua sơ cấp kỳ vọng giá trị gia tăng do lạm phát, giá cả nguyên vật liệu xây dựng gia tăng. Đây là những diễn biến trong thị trường vừa qua và khoảng một năm trở lại đây, đặc biệt là tại phân khúc BĐS nhà ở” - ông Sử Ngọc Khương nhận định.

Vị chuyên gia này nhìn nhận, giá BĐS tăng trong thời gian vừa qua được coi là tăng theo tính tịnh tiến và tiệm cận. Điều đó có nghĩa giá BĐS không tăng nóng như các năm trước (tăng một lúc 10 - 15%) mà giá sẽ tăng vài phần trăm hàng tháng. Tuy nhiên, khi nhìn lại thị trường trong suốt một năm thì giá BĐS đã tăng từ 20 - 25%. Xu hướng thị trường từ đây đến cuối năm sẽ không thay đổi nhiều so với 6 tháng đầu năm khi nguồn cung bị hạn chế, ngân hàng vẫn mạnh tay thắt chặt tín dụng.

“Ở một góc độ khác, thị trường BĐS tăng nhưng tính thanh khoản lại chậm do người có nhu cầu mua ở thực khó có khả năng chi trả. Đây là một vấn đề chúng ta cần nhìn thị trường ở góc độ cung cầu, tính thanh khoản và giá cả” - chuyên gia Savills Việt Nam nhấn mạnh.

Giải pháp tháo gỡ nút thắt cho nguồn cung bất động sản mới

Cũng theo ông Sử Ngọc Khương, hiện nay các ngân hàng đang rà soát khả năng cho vay với BĐS. Nếu những chính sách vĩ mô như chính sách tài khóa, tiền tệ thay đổi và vướng mắc pháp lý của dự án được giải quyết thì thị trường mới có tín hiệu tích cực hơn. Từ đó, các doanh nghiệp (DN) khác về xây dựng, dịch vụ cũng sẽ hưởng lợi từ thị trường BĐS.

Lĩnh vực BĐS sử dụng nguồn vốn rất lớn để thực hiện dự án. Thực tế cho thấy, để phát triển một dự án BĐS, các chủ đầu tư cần vốn chủ sở hữu, vốn vay từ ngân hàng, vốn từ các đối tác... Đây là những nhóm vốn chính để triển khai các dự án BĐS nhà ở. Trong khi đó, phần lớn nguồn vốn để phát triển dự án BĐS lại đến từ nguồn vay ngân hàng. Do vậy, xu hướng siết dần dòng vốn tín dụng của nhiều ngân hàng sẽ làm thị trường khó khăn hơn. Tuy nhiên, các nhà phát triển sẽ xoay sở để giải quyết vấn đề này thông qua nhiều hình thức khác nhau.

Nhu cầu cao về nhà ở tại các đô thị lớn

Chuyên gia bất động sản Savills Việt Nam Sử Ngọc Khương cho rằng, về bức tranh nhà ở trong dài hạn, bất động sản nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội, Đà Nẵng và Nha Trang sẽ nhận được sự quan tâm nhiều của người dân đến sống và làm việc. Do đó, bài toán nhà ở sẽ đòi hỏi một nguồn cung rất lớn và cần được đưa lên vị trí ưu tiên hàng đầu.

Bên cạnh vấn đề nguồn vốn, khó khăn lớn của thị trường hiện nay là vấn đề pháp lý của dự án BĐS, bởi yếu tố này tác động trực tiếp đến tiến độ các dự án BĐS tại Việt Nam. Nhiều dự án đã được chuyển nhượng thành công nhưng để phê duyệt dự án từ bước có chủ trương cho đến khi có được giấy phép xây dựng lại mất từ 3 - 5 năm. Vì vậy, Chính phủ cần đưa ra những hướng giải quyết để giúp DN BĐS có cơ hội tạo ra giá trị và bổ sung nguồn cung mới, phục vụ nhu cầu nhà ở cho người dân.

“Với những chính sách của Nhà nước như chính sách tài khóa, tiền tệ, pháp lý trong 3 - 5 năm tới, với giả định khó khăn như hiện nay thì nguồn cung sẽ không nhiều. Các đô thị lớn sẽ dần mất sức hút và tính cạnh tranh so với các vùng lân cận. Khi đó, bài toán nhà ở sẽ được phân bổ ở các đô thị vệ tinh, tạo nên một bài toán khó cho các đô thị lớn như TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội” – ông Sử Ngọc Khương chia sẻ./.