Góp ý dự thảo Luật Đất đai: Luật hóa hình thức đấu thầu đất dự án tránh xung đột pháp luật

Việc “luật hóa” hình thức giao đất qua đấu thầu dự án trong Luật Đất đai sửa đổi sẽ củng cố hành lang pháp lý vững chắc cho hình thức lựa chọn nhà đầu tư.

Bộ TNMT vừa công bố dự thảo Luật Đất đai sửa đổi để xin ý kiến góp ý không lâu sau khi Trung ương ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách đất đai (Nghị quyết 18).

“Hồi phục” chế định giao đất qua đấu thầu dự án

Nghị quyết 18 đặt ra nhiệm vụ, giải pháp: “Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Quy định cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; hạn chế và quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất...”

Như vậy, “phục hồi” lại quy định về giao đất thông qua đấu thầu dự án (từng được Luật Đất đai năm 2003 quy định) là nhiệm vụ quan trọng, cấp thiết khi xây dựng Luật Đất đai sửa đổi.

Theo Luật Đầu tư hiện hành, việc lựa chọn nhà đầu tư dự án được thực hiện thông qua 3 hình thức: Đấu giá quyền sử dụng đất; đấu thầu dự án có sử dụng đất; Chấp thuận nhà đầu tư.

GÓP Ý DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI: Tránh “xung đột pháp luật” trong đấu thầu dự án | Bất động sản
Việc đấu thầu dự án có quy mô 100 héc-ta rất khó thu hút đầu tư cũng như kinh doanh, tiêu thụ sản phẩm dễ dẫn đến “dự án treo”, bỏ hoang hóa đất đai.

Đấu thầu dự án có sử dụng đất có nhiều ưu điểm nổi trội: đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước - nhà đầu tư - người sử dụng đất; phát huy, tận dụng tốt nguồn lực của doanh nghiệp, khắc phục hạn chế do thiếu hụt ngân sách chi cho GPMB và có thể tạo ra các khu đô thị quy mô lớn hàng trăm, thậm chí hàng nghìn héc ta.

Tuy nhiên hình thức đấu thầu dự án sử dụng đất đã bị “tắc nghẽn” suốt giai đoạn 2014 - 2020 bởi Luật Đất đai năm 2013 không ghi nhận hình thức này (dù trước đó từng được quy định tại Luật Đất đai năm 2003). Cả nước có hàng trăm dự án nhà ở thương mại, khu đô thị đã có kết quả trúng thầu, nhà đầu tư được lựa chọn đã ứng tiền cho Nhà nước để GPMB, tạo mặt bằng sạch nhưng không thể giao đất.

Lý do bởi Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 thống kê các trường hợp giao đất phải qua đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó có dự án nhà ở thương mại. Luật Đất đai năm 2013 không ghi nhận khái niệm đấu thầu dự án sử dụng đất và không quy định trường hợp đấu thầu dự án sử dụng đất thì được “miễn” đấu giá khi giao đất. Như vậy trường hợp trên, dù nhà đầu tư trúng thầu đã ứng tiền cho Nhà nước để GPMB nhưng vẫn phải đấu giá quyền sử dụng đất để được giao đất.

Hiệu chỉnh tiêu chí, điều kiện giao đất qua đấu thầu

Chương V Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã quy định khá cụ thể về 3 trường hợp giao đất/cho thuê đất (để đơn giản, xin gọi chung là “giao đất”): giao đất qua đấu giá quyền sử dụng đất; giao đất qua đấu thầu dự án có sử dụng đất; giao đất không thông qua đấu giá, đấu thầu.

Tuy nhiên, Điều 64 Dự thảo quy định cụ thể về điều kiện giao đất thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất, trong đó khu đất thực hiện đấu thầu phải đảm bảo đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Quy định này xung đột với khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị và khoản 3 Điều 24 Luật Xây dựng (quy định quy hoạch chi tiết do chủ đầu tư dự án lập).

Nếu chưa đấu thầu dự án, chưa lựa chọn được chủ đầu tư thì chủ thể nào chịu trách nhiệm lập quy hoạch chi tiết và bằng nguồn kinh phí nào? Do vậy quy định theo Điều 64 Dự thảo sẽ gây “xung đột pháp luật” và tạo ra tình huống “con gà - quả trứng” trong đấu thầu dự án.

Cần lưu ý rằng theo Nghị định số 25/2020/NĐ-CP về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư hiện nay thì chỉ yêu cầu có quy hoạch phân khu xây dựng hoặc quy hoạch phân khu đô thị (tỷ lệ 1/5.000 hoặc 1/2.000) là đủ điều kiện đấu thầu, không cần có quy hoạch chi tiết.

Điều 64 Dự thảo cũng quy định tiêu chí, điều kiện về đấu thầu dự án có sử dụng đất là “dự án có quy mô diện tích từ 100 héc-ta trở lên”. Tiêu chí này có phần duy ý chí và bất khả thi bởi quy mô 100 héc-ta là rất lớn. Chẳng hạn với dự án xây dựng khu đô thị theo pháp luật xây dựng chỉ cần có quy mô sử dụng đất từ 20 héc-ta trở lên nhưng Dự thảo quy định quy mô dự án tối thiểu lên tới 100 héc-ta mới được đấu thầu (gấp 5 lần “hạn mức”).

Cần đặc biệt lưu ý rằng Luật Đất đai áp dụng chung cho cả nước, trong đó có những địa phương có trình độ phát triển kinh tế - xã hội chưa cao, việc đấu thầu dự án có quy mô 100 héc-ta rất khó thu hút đầu tư cũng như kinh doanh, tiêu thụ sản phẩm; dễ dẫn đến “dự án treo”, bỏ hoang hóa đất đai, gây lãng phí nguồn lực.

Điều 64 Dự thảo còn đưa ra một loạt tiêu chí về đấu thầu dự án:

(i) Tiêu chí “Mục đích sử dụng đất theo quy hoạch có giá trị quyền sử dụng đất cao hơn giá trị sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất hiện trạng” sẽ rất khó đánh giá, lượng hóa bởi không có căn cứ để định giá đất ở thời điểm này.

Mặt khác nếu quy định theo hướng này sẽ phải làm rõ “giá trị quyền sử dụng đất cao hơn” là đánh giá cho toàn dự án hay đánh giá cục bộ từng vị trí. Chẳng hạn dự án xây dựng khu đô thị mà có hiện trạng sử dụng đất gồm một phần đất nông nghiệp, một phần đất ở; diện tích đất ở hiện trạng có giá đất cao nhưng theo quy hoạch sẽ chuyển mục đích sử dụng đất để làm đường giao thông công cộng, có giá đất bằng 0, thì trường hợp này có đáp ứng tiêu chí đấu thầu dự án không?

(ii) Tiêu chí “Dự án có yêu cầu về động lực lan tỏa về phát triển kinh tế - xã hội, yêu cầu về điểm nhấn kiến trúc, phát triển đô thị”; (iii) Tiêu chí “UBND cấp tỉnh tổ chức lập hoặc thi tuyển để lựa chọn phương án quy hoạch chi tiết 1/500 với ý tưởng tốt nhất” là rất cảm tính, do không định lượng được nên khi áp dụng sẽ gây lúng túng.

Tránh xung đột pháp luật

Điều 64 Dự thảo quy định “Giá đất khởi điểm để đấu thầu dự án có sử dụng đất được xác định không quá 06 tháng trước thời điểm đấu thầu” là không thể thực hiện được do giá đất xác định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Mặt khác, việc xác định giá đất khởi điểm để đấu thầu không có ý nghĩa bởi doanh nghiệp trúng đấu thầu không nộp tiền sử dụng đất ngay mà sau khi hoàn thành bồi thường, GPMB và giao đất cho doanh nghiệp mới có thể giá đất cụ thể (xác định ở thời điểm giao đất) để thu tiền sử dụng đất (thường sẽ có “độ trễ” tối thiểu 2-3 năm để GPMB).

Quy định giao đất thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất là giao thoa giữa pháp luật đất đai và pháp luật đấu thầu. Hiện nay Bộ KHĐT cũng đang xây dựng dự thảo Luật Đấu thầu sửa đổi. Do vậy, Bộ TNMT cần phối hợp chặt chẽ với Bộ KHĐT trong quá trình soạn thảo 2 luật nêu trên, tránh gây “xung đột pháp luật” trong đấu thầu dự án./.

Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia Luật Đất đai

Tin cùng chuyên mục

Gia hạn nộp thuế thêm nguồn lực cho doanh nghiệp lắp ráp ô tô tập trung sản xuất, kinh doanh

Gia hạn nộp thuế thêm nguồn lực cho doanh nghiệp lắp ráp ô tô tập trung sản xuất, kinh doanh

Bộ Tài chính vừa có tờ trình trình Chính phủ dự thảo Nghị định gia hạn thuế tiêu thụ đặc biệt đối với ô tô sản xuất hoặc lắp ráp trong nước trong năm 2025. Theo đề xuất của Bộ Tài chính, tổng số thuế tiêu thụ đặc biệt đối với xe ô tô sản xuất hoặc lắp ráp trong nước được gia hạn dự kiến là khoảng 14.100 tỷ đồng. Các chuyên gia kinh tế cho rằng, chính sách được ban hành, các doanh nghiệp sản xuất hoặc lắp ráp ô tô trong nước sẽ có thêm nguồn lực tập trung vào sản xuất, kinh doanh, tạo đà thúc đẩy phát triển kinh tế.
Tiềm năng thu hút đầu tư của ngành công nghệ bán dẫn

Tiềm năng thu hút đầu tư của ngành công nghệ bán dẫn

Việt Nam đang trở thành điểm nóng đầu tư đối với ngành công nghiệp bán dẫn, thu hút nguồn vốn và sự quan tâm lớn từ các doanh nghiệp quốc tế. Tuy nhiên, Việt Nam còn nhiều thách thức về cơ sở hạ tầng, nguồn nhân lực… cần được giải quyết để thúc đẩy sự phát triển bền vững của lĩnh vực bán dẫn.
Thủ tướng chủ trì phiên họp thứ 16 Ban Chỉ đạo các công trình trọng điểm quốc gia

Thủ tướng chủ trì phiên họp thứ 16 Ban Chỉ đạo các công trình trọng điểm quốc gia

Chiều 9/3, Thủ tướng Phạm Minh Chính, Trưởng Ban Chỉ đạo Nhà nước các công trình, dự án quan trọng quốc gia, trọng điểm ngành giao thông vận tải chủ trì họp phiên thứ 16 của Ban Chỉ đạo.
Bình Định: Đấu giá 53 khu đất do tỉnh quản lý năm 2025

Bình Định: Đấu giá 53 khu đất do tỉnh quản lý năm 2025

Mới đây, UBND tỉnh Bình Định đã ban hành quyết định phê duyệt kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất, thuê đất năm 2025, đối với các quỹ đất do tỉnh quản lý.
Nhiều địa phương quyết tâm góp phần đưa tăng trưởng cả nước năm 2025 đạt 8% trở lên

Nhiều địa phương quyết tâm góp phần đưa tăng trưởng cả nước năm 2025 đạt 8% trở lên

Tại Hội nghị Chính phủ với các địa phương thực hiện kết luận của Trung ương, các nghị quyết của Quốc hội, Chính phủ về tăng trưởng kinh tế mới đây, nhiều địa phương cho biết sẽ phấn đấu tăng trưởng cao hơn chỉ tiêu được Chính phủ giao.

Tin khác

Phòng, chống lãng phí không có giới hạn về không gian và thời gian

Phòng, chống lãng phí không có giới hạn về không gian và thời gian

Thủ tướng Phạm Minh Chính - Trưởng Ban Chỉ đạo phòng, chống lãng phí yêu cầu nâng cao nhận thức và phải hành động cụ thể, thường xuyên phòng, chống lãng phí, như cơm ăn, nước uống hằng ngày của mỗi người; phòng, chống lãng phí không có giới hạn về không gian và thời gian; làm liên tục, không ngừng nghỉ...
Hà Nội: Không để việc sắp xếp tổ chức bộ máy ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, kinh doanh

Hà Nội: Không để việc sắp xếp tổ chức bộ máy ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, kinh doanh

UBND thành phố Hà Nội vừa có Công văn số 567/UBND-TH về triển khai Nghị quyết số 27/NQ-CP ngày 7/2/2025 của Chính phủ về phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 1/2025.
Duy trì tăng trưởng cao, bền vững liên tục trong thời gian từ nay tới 2045

Duy trì tăng trưởng cao, bền vững liên tục trong thời gian từ nay tới 2045

Chính phủ tổ chức hội nghị với tất cả các địa phương để rà soát và thúc đẩy làm các nhiệm vụ giải pháp để đảm bảo đạt được mục tiêu tăng trưởng 8% năm 2025, tạo tiền đề cho tăng trưởng 2 con số trong giai đoạn tới và yêu cầu tăng trưởng cao nhưng phải bền vững, vẫn phải giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô.
Ngành thuế tiếp tục nâng cấp ứng dụng eTax, iCaNhan và eTax Mobile

Ngành thuế tiếp tục nâng cấp ứng dụng eTax, iCaNhan và eTax Mobile

Theo Tổng cục Thuế, phiên bản eTax 2.9.3 dành cho doanh nghiệp được nâng cấp với tính năng đăng nhập bằng tài khoản định danh điện tử tổ chức do Bộ Công an cấp. Việc tích hợp này giúp nâng cao tính bảo mật và thuận tiện hơn trong quá trình sử dụng. Để có thể sử dụng tài khoản định danh điện tử trên hệ thống Thuế điện tử, tổ chức cần thực hiện đăng ký tài khoản định danh điện tử theo quy định của Bộ Công an.
Lạm phát năm 2025 diễn ra theo kịch bản nào?

Lạm phát năm 2025 diễn ra theo kịch bản nào?

Chiều ngày 6/2, Phó Thủ tướng Hồ Đức Phớc, Trưởng ban Chỉ đạo điều hành giá chủ trì cuộc họp của Ban Chỉ đạo, đánh giá kết quả công tác quản lý, điều hành năm 2024 và định hướng năm 2025. Theo báo cáo của Bộ Tài chính, Bộ đã cập nhật 3 kịch bản lạm phát bình quân năm 2025.
Những chính sách mới nổi bật có hiệu lực từ tháng 2/2025

Những chính sách mới nổi bật có hiệu lực từ tháng 2/2025

Hỗ trợ sản xuất nông nghiệp bị thiệt hại do thiên tai, dịch hại thực vật; vi phạm hành chính trong kinh doanh bảo hiểm bị phạt tới 200 triệu đồng... là những chính sách mới có hiệu lực từ tháng 2/2025.
Ngân quỹ nhà nước tạm nhàn rỗi sẽ gửi tại ngân hàng có trên 50% vốn nhà nước

Ngân quỹ nhà nước tạm nhàn rỗi sẽ gửi tại ngân hàng có trên 50% vốn nhà nước

Chính phủ ban hành Nghị định số 14/2025/NĐ-CP ngày 14/1/2025 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 24/2016/NĐ-CP ngày 5/4/2016 của Chính phủ quy định chế độ quản lý ngân quỹ nhà nước.
Trung Quốc - đối tác đầu tiên có quy mô thương mại với Việt Nam vượt mốc 200 tỷ USD/năm

Trung Quốc - đối tác đầu tiên có quy mô thương mại với Việt Nam vượt mốc 200 tỷ USD/năm

Kim ngạch xuất nhập khẩu giữa Việt Nam - Trung Quốc năm 2024 đạt 205,2 tỷ USD, đánh dấu mức kỷ lục về thương mại 2 chiều. Với kết quả này, Trung Quốc đã trở thành đối tác thương mại đầu tiên mà nước ta thiết lập quy mô trên 200 tỷ USD. Thương mại Việt Nam - Trung Quốc còn nhiều dư địa nâng cao giá trị kim ngạch trong năm 2025.
Việt Nam tiếp tục khẳng định là điểm đến hấp dẫn cho nhà đầu tư nước ngoài

Việt Nam tiếp tục khẳng định là điểm đến hấp dẫn cho nhà đầu tư nước ngoài

Với tốc độ tăng trưởng mạnh mẽ và cơ sở hạ tầng đang mở rộng, Việt Nam đã và đang tiếp tục khẳng định vị thế là điểm đến hấp dẫn cho các doanh nghiệp nước ngoài muốn mở rộng hoạt động tại khu vực Đông Nam Á.
Tăng cường công tác chống buôn lậu, gian lận thương mại và hàng giả

Tăng cường công tác chống buôn lậu, gian lận thương mại và hàng giả

Thời điểm cuối năm, đặc biệt là dịp Tết Nguyên đán, nhu cầu của người tiêu dùng tăng cao. Theo đó, hàng hóa xuất, nhập khẩu giao thương qua các cửa khẩu cũng tấp nập hơn. Điều này đòi hỏi lực lượng chức năng cần phải tăng cường kiểm tra, kiểm soát nhằm đảm bảo an toàn các sản phẩm khi đưa vào nội địa.
Xem thêm
Phiên bản di động