Góp ý dự thảo Luật Đất đai: Luật hóa hình thức đấu thầu đất dự án tránh xung đột pháp luật

Việc “luật hóa” hình thức giao đất qua đấu thầu dự án trong Luật Đất đai sửa đổi sẽ củng cố hành lang pháp lý vững chắc cho hình thức lựa chọn nhà đầu tư.

Bộ TNMT vừa công bố dự thảo Luật Đất đai sửa đổi để xin ý kiến góp ý không lâu sau khi Trung ương ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách đất đai (Nghị quyết 18).

“Hồi phục” chế định giao đất qua đấu thầu dự án

Nghị quyết 18 đặt ra nhiệm vụ, giải pháp: “Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Quy định cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; hạn chế và quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất...”

Như vậy, “phục hồi” lại quy định về giao đất thông qua đấu thầu dự án (từng được Luật Đất đai năm 2003 quy định) là nhiệm vụ quan trọng, cấp thiết khi xây dựng Luật Đất đai sửa đổi.

Theo Luật Đầu tư hiện hành, việc lựa chọn nhà đầu tư dự án được thực hiện thông qua 3 hình thức: Đấu giá quyền sử dụng đất; đấu thầu dự án có sử dụng đất; Chấp thuận nhà đầu tư.

GÓP Ý DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI: Tránh “xung đột pháp luật” trong đấu thầu dự án | Bất động sản
Việc đấu thầu dự án có quy mô 100 héc-ta rất khó thu hút đầu tư cũng như kinh doanh, tiêu thụ sản phẩm dễ dẫn đến “dự án treo”, bỏ hoang hóa đất đai.

Đấu thầu dự án có sử dụng đất có nhiều ưu điểm nổi trội: đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước - nhà đầu tư - người sử dụng đất; phát huy, tận dụng tốt nguồn lực của doanh nghiệp, khắc phục hạn chế do thiếu hụt ngân sách chi cho GPMB và có thể tạo ra các khu đô thị quy mô lớn hàng trăm, thậm chí hàng nghìn héc ta.

Tuy nhiên hình thức đấu thầu dự án sử dụng đất đã bị “tắc nghẽn” suốt giai đoạn 2014 - 2020 bởi Luật Đất đai năm 2013 không ghi nhận hình thức này (dù trước đó từng được quy định tại Luật Đất đai năm 2003). Cả nước có hàng trăm dự án nhà ở thương mại, khu đô thị đã có kết quả trúng thầu, nhà đầu tư được lựa chọn đã ứng tiền cho Nhà nước để GPMB, tạo mặt bằng sạch nhưng không thể giao đất.

Lý do bởi Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 thống kê các trường hợp giao đất phải qua đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó có dự án nhà ở thương mại. Luật Đất đai năm 2013 không ghi nhận khái niệm đấu thầu dự án sử dụng đất và không quy định trường hợp đấu thầu dự án sử dụng đất thì được “miễn” đấu giá khi giao đất. Như vậy trường hợp trên, dù nhà đầu tư trúng thầu đã ứng tiền cho Nhà nước để GPMB nhưng vẫn phải đấu giá quyền sử dụng đất để được giao đất.

Hiệu chỉnh tiêu chí, điều kiện giao đất qua đấu thầu

Chương V Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã quy định khá cụ thể về 3 trường hợp giao đất/cho thuê đất (để đơn giản, xin gọi chung là “giao đất”): giao đất qua đấu giá quyền sử dụng đất; giao đất qua đấu thầu dự án có sử dụng đất; giao đất không thông qua đấu giá, đấu thầu.

Tuy nhiên, Điều 64 Dự thảo quy định cụ thể về điều kiện giao đất thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất, trong đó khu đất thực hiện đấu thầu phải đảm bảo đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Quy định này xung đột với khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị và khoản 3 Điều 24 Luật Xây dựng (quy định quy hoạch chi tiết do chủ đầu tư dự án lập).

Nếu chưa đấu thầu dự án, chưa lựa chọn được chủ đầu tư thì chủ thể nào chịu trách nhiệm lập quy hoạch chi tiết và bằng nguồn kinh phí nào? Do vậy quy định theo Điều 64 Dự thảo sẽ gây “xung đột pháp luật” và tạo ra tình huống “con gà - quả trứng” trong đấu thầu dự án.

Cần lưu ý rằng theo Nghị định số 25/2020/NĐ-CP về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư hiện nay thì chỉ yêu cầu có quy hoạch phân khu xây dựng hoặc quy hoạch phân khu đô thị (tỷ lệ 1/5.000 hoặc 1/2.000) là đủ điều kiện đấu thầu, không cần có quy hoạch chi tiết.

Điều 64 Dự thảo cũng quy định tiêu chí, điều kiện về đấu thầu dự án có sử dụng đất là “dự án có quy mô diện tích từ 100 héc-ta trở lên”. Tiêu chí này có phần duy ý chí và bất khả thi bởi quy mô 100 héc-ta là rất lớn. Chẳng hạn với dự án xây dựng khu đô thị theo pháp luật xây dựng chỉ cần có quy mô sử dụng đất từ 20 héc-ta trở lên nhưng Dự thảo quy định quy mô dự án tối thiểu lên tới 100 héc-ta mới được đấu thầu (gấp 5 lần “hạn mức”).

Cần đặc biệt lưu ý rằng Luật Đất đai áp dụng chung cho cả nước, trong đó có những địa phương có trình độ phát triển kinh tế - xã hội chưa cao, việc đấu thầu dự án có quy mô 100 héc-ta rất khó thu hút đầu tư cũng như kinh doanh, tiêu thụ sản phẩm; dễ dẫn đến “dự án treo”, bỏ hoang hóa đất đai, gây lãng phí nguồn lực.

Điều 64 Dự thảo còn đưa ra một loạt tiêu chí về đấu thầu dự án:

(i) Tiêu chí “Mục đích sử dụng đất theo quy hoạch có giá trị quyền sử dụng đất cao hơn giá trị sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất hiện trạng” sẽ rất khó đánh giá, lượng hóa bởi không có căn cứ để định giá đất ở thời điểm này.

Mặt khác nếu quy định theo hướng này sẽ phải làm rõ “giá trị quyền sử dụng đất cao hơn” là đánh giá cho toàn dự án hay đánh giá cục bộ từng vị trí. Chẳng hạn dự án xây dựng khu đô thị mà có hiện trạng sử dụng đất gồm một phần đất nông nghiệp, một phần đất ở; diện tích đất ở hiện trạng có giá đất cao nhưng theo quy hoạch sẽ chuyển mục đích sử dụng đất để làm đường giao thông công cộng, có giá đất bằng 0, thì trường hợp này có đáp ứng tiêu chí đấu thầu dự án không?

(ii) Tiêu chí “Dự án có yêu cầu về động lực lan tỏa về phát triển kinh tế - xã hội, yêu cầu về điểm nhấn kiến trúc, phát triển đô thị”; (iii) Tiêu chí “UBND cấp tỉnh tổ chức lập hoặc thi tuyển để lựa chọn phương án quy hoạch chi tiết 1/500 với ý tưởng tốt nhất” là rất cảm tính, do không định lượng được nên khi áp dụng sẽ gây lúng túng.

Tránh xung đột pháp luật

Điều 64 Dự thảo quy định “Giá đất khởi điểm để đấu thầu dự án có sử dụng đất được xác định không quá 06 tháng trước thời điểm đấu thầu” là không thể thực hiện được do giá đất xác định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Mặt khác, việc xác định giá đất khởi điểm để đấu thầu không có ý nghĩa bởi doanh nghiệp trúng đấu thầu không nộp tiền sử dụng đất ngay mà sau khi hoàn thành bồi thường, GPMB và giao đất cho doanh nghiệp mới có thể giá đất cụ thể (xác định ở thời điểm giao đất) để thu tiền sử dụng đất (thường sẽ có “độ trễ” tối thiểu 2-3 năm để GPMB).

Quy định giao đất thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất là giao thoa giữa pháp luật đất đai và pháp luật đấu thầu. Hiện nay Bộ KHĐT cũng đang xây dựng dự thảo Luật Đấu thầu sửa đổi. Do vậy, Bộ TNMT cần phối hợp chặt chẽ với Bộ KHĐT trong quá trình soạn thảo 2 luật nêu trên, tránh gây “xung đột pháp luật” trong đấu thầu dự án./.

Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia Luật Đất đai

Tin cùng chuyên mục

Hơn 90 tỷ USD tiền mã hoá đổ về Việt Nam trong một năm

Hơn 90 tỷ USD tiền mã hoá đổ về Việt Nam trong một năm

Tại Hà Nội, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA) và Hiệp hội Blockchain Việt Nam phối hợp tổ chức hội nghị “Quy định về phòng, chống rửa tiền và vai trò của phòng, chống rửa tiền trong giao dịch tiền mã hóa”, trong khuôn khổ triển khai Luật Phòng, chống rửa tiền.
Luật Thủ đô cần đặt trong tổng thể hệ thống pháp luật

Luật Thủ đô cần đặt trong tổng thể hệ thống pháp luật

Trình bày báo cáo thẩm tra dự án Luật Thủ đô (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng nhấn mạnh nguyên tắc bản chất của Luật Thủ đô là đạo luật về phân quyền. Do đó, các quy định trong dự thảo luật cần được xây dựng theo hướng phân quyền mạnh mẽ, nâng cao tính tự chủ, tự chịu trách nhiệm của chính quyền Thủ đô. Song song với việc phân quyền thì trong luật cần thiết kế các quy định về điều kiện, biện pháp bảo đảm thực hiện và cơ chế kiểm soát quyền lực.
TP. Hồ Chí Minh: Đề xuất chi thu nhập tăng thêm cho cán bộ, công chức, viên chức

TP. Hồ Chí Minh: Đề xuất chi thu nhập tăng thêm cho cán bộ, công chức, viên chức

Tại kỳ họp thứ 11, HĐND TP. Hồ Chí Minh khóa X, Phó Chủ tịch UBND TP. Hồ Chí Minh Bùi Xuân Cường trình bày tờ trình của UBND thành phố về chi thu nhập tăng thêm cho cán bộ, công chức, viên chức, theo Nghị quyết 98/2023/QH15 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP. Hồ Chí Minh.
Điều tiết giá cả thị trường hợp lý đảm bảo cung cầu để kiểm soát lạm phát

Điều tiết giá cả thị trường hợp lý đảm bảo cung cầu để kiểm soát lạm phát

Sau khi tăng 0,88% trong tháng 8, những lo ngại dồn vào tháng 9 khi dự đoán chỉ số giá tiêu dùng (CPI) có thể tiếp tục đà tăng, khi vào năm học mới, mua sắm đồ dùng học tập trong các gia đình tăng, giá lương thực, thực phẩm tăng nhẹ sau thời điểm tăng lương, giá xăng được dự đoán có xu hướng tăng thời điểm cuối năm…
Hoàn thiện chính sách pháp luật đất đai để phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển đất nước

Hoàn thiện chính sách pháp luật đất đai để phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển đất nước

Học viện Nông nghiệp Việt Nam vừa tổ chức Hội thảo khoa học Quản lý đất đai toàn quốc lần thứ I với chủ đề: Nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế - xã hội. Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân đã tới dự và phát biểu tại hội thảo.

Tin khác

Yêu cầu rà soát toàn bộ các chung cư mini và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm

Yêu cầu rà soát toàn bộ các chung cư mini và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm

Bộ Xây dựng vừa có văn bản đề nghị các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phải khẩn trương rà soát toàn bộ các công trình nhà ở riêng lẻ nhiều tầng, nhiều căn hộ ở (thường gọi là chung cư mini) để phát hiện các vi phạm về trật tự xây dựng, đặc biệt là vi phạm về phòng cháy, chữa cháy; có giải pháp ngăn cách khu vực để xe với khu vực ở và có lối thoát nạn riêng.
Biển số "siêu đẹp" 30K - 555.55 chốt giá hơn 14 tỷ đồng

Biển số "siêu đẹp" 30K - 555.55 chốt giá hơn 14 tỷ đồng

Phiên đấu giá 11 biển số ô tô diễn ra vào ngày 15/9. Từ 10 giờ 15 phút - 11 giờ 15 phút, biển số 30K - 555.55 (Hà Nội) được đưa ra đấu giá. Chỉ sau gần 8 phút mở phiên đấu giá, biển số "siêu đẹp" này được trả ở mức hơn 14 tỉ đồng.
Vùng Đông Nam Bộ: "Cấp thiết" đưa ngành logistics trở thành ngành dịch vụ mũi nhọn

Vùng Đông Nam Bộ: "Cấp thiết" đưa ngành logistics trở thành ngành dịch vụ mũi nhọn

Hiện nay, vùng Đông Nam Bộ có gần 15.000 doanh nghiệp cung ứng dịch vụ logistics, chiếm gần 50% tổng số doanh nghiệp logistics cả nước. Tuy nhiên, vùng Đông Nam Bộ còn bộc lộ nhiều điểm nghẽn trong quá trình phát triển của ngành logistics, chưa đáp ứng tiềm năng, kỳ vọng.
Tổng mức bán lẻ tăng mạnh - thị trường nội địa sẽ là cứu cánh cho doanh nghiệp

Tổng mức bán lẻ tăng mạnh - thị trường nội địa sẽ là cứu cánh cho doanh nghiệp

Theo Tổng cục Thống kê, trong 8 tháng qua, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng đạt 4.043,9 nghìn tỷ đồng, tăng 10% so với cùng kỳ năm trước (cùng kỳ năm 2022 tăng 19,2%). Kết quả trên cho thấy, thị trường nội địa đã tạo cơ hội cho doanh nghiệp trong nước tiêu thụ hàng Việt, trong bối cảnh hoạt động xuất khẩu còn nhiều khó khăn, thiếu hụt đơn hàng.
Tỷ giá liên tục tăng, Ngân hàng Nhà nước nói gì?

Tỷ giá liên tục tăng, Ngân hàng Nhà nước nói gì?

Trước diễn biến tỷ giá những ngày gần đây, Ngân hàng Nhà nước cho biết từ đầu năm 2023 đến nay, tỷ giá diễn biến linh hoạt theo cả 2 chiều, phù hợp với điều kiện thị trường và nền tảng kinh tế vĩ mô, hỗ trợ hấp thu cú sốc bên ngoài...
Bất động sản đứng vị trí thứ 2 trong các ngành, lĩnh vực thu hút nhiều vốn FDI nhất

Bất động sản đứng vị trí thứ 2 trong các ngành, lĩnh vực thu hút nhiều vốn FDI nhất

Thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài cho thấy, 8 tháng của năm 2023, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam đạt gần 18,15 tỷ USD (tăng 8,2% so với cùng kỳ). Trong đó, lĩnh vực bất động sản thu hút hơn 1,76 tỷ USD, đứng vị trí thứ 2 trong các ngành, lĩnh vực thu hút nhiều vốn FDI nhất
Gần 6,67 triệu bộ hồ sơ được thực hiện qua Cổng thông tin một cửa quốc gia

Gần 6,67 triệu bộ hồ sơ được thực hiện qua Cổng thông tin một cửa quốc gia

Theo Tổng cục Hải quan - Cơ quan thường trực Ủy ban chỉ đạo quốc gia về Cơ chế một cửa ASEAN, Cơ chế một cửa quốc gia và tạo thuận lợi thương mại (Ủy ban 1899), từ khi triển khai đến 15/8/2023, đã có 250 thủ tục hành chính của 13 bộ, ngành kết nối Cơ chế một cửa quốc gia.
Thúc đẩy chuyển đổi số - Tạo tiền đề cho cách mạng dữ liệu thống kê

Thúc đẩy chuyển đổi số - Tạo tiền đề cho cách mạng dữ liệu thống kê

Để có cơ sở pháp lý thực hiện giải pháp tư liệu hóa, chuyển đổi số trong công tác thống kê trên cả nước, Tổng cục Thống kê đang trình Chính phủ phê duyệt Đề án tư liệu hóa và chuyển đổi số trong hệ thống thống kê quốc gia. Đề án sau khi được phê duyệt, sẽ tạo điều kiện cho cách mạng dữ liệu thống kê và tạo đột phá cho kinh tế - xã hội.
Thông tư số 59/2023/TT-BTC: Quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí trong lĩnh vực y tế

Thông tư số 59/2023/TT-BTC: Quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí trong lĩnh vực y tế

Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư số 59/2023/TT-BTC quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí trong lĩnh vực y tế. Theo đó, từ ngày 16/10/2023, một số mức thu phí trong lĩnh vực y tế được điều chỉnh tăng.
8 tháng, chi gần 1,2 nghìn tỷ đồng phòng, chống dịch và hỗ trợ người dân gặp khó khăn

8 tháng, chi gần 1,2 nghìn tỷ đồng phòng, chống dịch và hỗ trợ người dân gặp khó khăn

Theo Bộ Tài chính, trong 8 tháng qua, ngân sách trung ương đã chi từ dự phòng bổ sung cho các địa phương gần 1,2 nghìn tỷ đồng kinh phí phòng, chống dịch và hỗ trợ người dân gặp khó khăn do dịch Covid-19.
Xem thêm
Phiên bản di động