Góp ý dự thảo Luật Đất đai: Luật hóa hình thức đấu thầu đất dự án tránh xung đột pháp luật

Việc “luật hóa” hình thức giao đất qua đấu thầu dự án trong Luật Đất đai sửa đổi sẽ củng cố hành lang pháp lý vững chắc cho hình thức lựa chọn nhà đầu tư.

Bộ TNMT vừa công bố dự thảo Luật Đất đai sửa đổi để xin ý kiến góp ý không lâu sau khi Trung ương ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách đất đai (Nghị quyết 18).

“Hồi phục” chế định giao đất qua đấu thầu dự án

Nghị quyết 18 đặt ra nhiệm vụ, giải pháp: “Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Quy định cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; hạn chế và quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất...”

Như vậy, “phục hồi” lại quy định về giao đất thông qua đấu thầu dự án (từng được Luật Đất đai năm 2003 quy định) là nhiệm vụ quan trọng, cấp thiết khi xây dựng Luật Đất đai sửa đổi.

Theo Luật Đầu tư hiện hành, việc lựa chọn nhà đầu tư dự án được thực hiện thông qua 3 hình thức: Đấu giá quyền sử dụng đất; đấu thầu dự án có sử dụng đất; Chấp thuận nhà đầu tư.

GÓP Ý DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI: Tránh “xung đột pháp luật” trong đấu thầu dự án | Bất động sản
Việc đấu thầu dự án có quy mô 100 héc-ta rất khó thu hút đầu tư cũng như kinh doanh, tiêu thụ sản phẩm dễ dẫn đến “dự án treo”, bỏ hoang hóa đất đai.

Đấu thầu dự án có sử dụng đất có nhiều ưu điểm nổi trội: đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước - nhà đầu tư - người sử dụng đất; phát huy, tận dụng tốt nguồn lực của doanh nghiệp, khắc phục hạn chế do thiếu hụt ngân sách chi cho GPMB và có thể tạo ra các khu đô thị quy mô lớn hàng trăm, thậm chí hàng nghìn héc ta.

Tuy nhiên hình thức đấu thầu dự án sử dụng đất đã bị “tắc nghẽn” suốt giai đoạn 2014 - 2020 bởi Luật Đất đai năm 2013 không ghi nhận hình thức này (dù trước đó từng được quy định tại Luật Đất đai năm 2003). Cả nước có hàng trăm dự án nhà ở thương mại, khu đô thị đã có kết quả trúng thầu, nhà đầu tư được lựa chọn đã ứng tiền cho Nhà nước để GPMB, tạo mặt bằng sạch nhưng không thể giao đất.

Lý do bởi Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 thống kê các trường hợp giao đất phải qua đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó có dự án nhà ở thương mại. Luật Đất đai năm 2013 không ghi nhận khái niệm đấu thầu dự án sử dụng đất và không quy định trường hợp đấu thầu dự án sử dụng đất thì được “miễn” đấu giá khi giao đất. Như vậy trường hợp trên, dù nhà đầu tư trúng thầu đã ứng tiền cho Nhà nước để GPMB nhưng vẫn phải đấu giá quyền sử dụng đất để được giao đất.

Hiệu chỉnh tiêu chí, điều kiện giao đất qua đấu thầu

Chương V Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã quy định khá cụ thể về 3 trường hợp giao đất/cho thuê đất (để đơn giản, xin gọi chung là “giao đất”): giao đất qua đấu giá quyền sử dụng đất; giao đất qua đấu thầu dự án có sử dụng đất; giao đất không thông qua đấu giá, đấu thầu.

Tuy nhiên, Điều 64 Dự thảo quy định cụ thể về điều kiện giao đất thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất, trong đó khu đất thực hiện đấu thầu phải đảm bảo đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Quy định này xung đột với khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị và khoản 3 Điều 24 Luật Xây dựng (quy định quy hoạch chi tiết do chủ đầu tư dự án lập).

Nếu chưa đấu thầu dự án, chưa lựa chọn được chủ đầu tư thì chủ thể nào chịu trách nhiệm lập quy hoạch chi tiết và bằng nguồn kinh phí nào? Do vậy quy định theo Điều 64 Dự thảo sẽ gây “xung đột pháp luật” và tạo ra tình huống “con gà - quả trứng” trong đấu thầu dự án.

Cần lưu ý rằng theo Nghị định số 25/2020/NĐ-CP về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư hiện nay thì chỉ yêu cầu có quy hoạch phân khu xây dựng hoặc quy hoạch phân khu đô thị (tỷ lệ 1/5.000 hoặc 1/2.000) là đủ điều kiện đấu thầu, không cần có quy hoạch chi tiết.

Điều 64 Dự thảo cũng quy định tiêu chí, điều kiện về đấu thầu dự án có sử dụng đất là “dự án có quy mô diện tích từ 100 héc-ta trở lên”. Tiêu chí này có phần duy ý chí và bất khả thi bởi quy mô 100 héc-ta là rất lớn. Chẳng hạn với dự án xây dựng khu đô thị theo pháp luật xây dựng chỉ cần có quy mô sử dụng đất từ 20 héc-ta trở lên nhưng Dự thảo quy định quy mô dự án tối thiểu lên tới 100 héc-ta mới được đấu thầu (gấp 5 lần “hạn mức”).

Cần đặc biệt lưu ý rằng Luật Đất đai áp dụng chung cho cả nước, trong đó có những địa phương có trình độ phát triển kinh tế - xã hội chưa cao, việc đấu thầu dự án có quy mô 100 héc-ta rất khó thu hút đầu tư cũng như kinh doanh, tiêu thụ sản phẩm; dễ dẫn đến “dự án treo”, bỏ hoang hóa đất đai, gây lãng phí nguồn lực.

Điều 64 Dự thảo còn đưa ra một loạt tiêu chí về đấu thầu dự án:

(i) Tiêu chí “Mục đích sử dụng đất theo quy hoạch có giá trị quyền sử dụng đất cao hơn giá trị sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất hiện trạng” sẽ rất khó đánh giá, lượng hóa bởi không có căn cứ để định giá đất ở thời điểm này.

Mặt khác nếu quy định theo hướng này sẽ phải làm rõ “giá trị quyền sử dụng đất cao hơn” là đánh giá cho toàn dự án hay đánh giá cục bộ từng vị trí. Chẳng hạn dự án xây dựng khu đô thị mà có hiện trạng sử dụng đất gồm một phần đất nông nghiệp, một phần đất ở; diện tích đất ở hiện trạng có giá đất cao nhưng theo quy hoạch sẽ chuyển mục đích sử dụng đất để làm đường giao thông công cộng, có giá đất bằng 0, thì trường hợp này có đáp ứng tiêu chí đấu thầu dự án không?

(ii) Tiêu chí “Dự án có yêu cầu về động lực lan tỏa về phát triển kinh tế - xã hội, yêu cầu về điểm nhấn kiến trúc, phát triển đô thị”; (iii) Tiêu chí “UBND cấp tỉnh tổ chức lập hoặc thi tuyển để lựa chọn phương án quy hoạch chi tiết 1/500 với ý tưởng tốt nhất” là rất cảm tính, do không định lượng được nên khi áp dụng sẽ gây lúng túng.

Tránh xung đột pháp luật

Điều 64 Dự thảo quy định “Giá đất khởi điểm để đấu thầu dự án có sử dụng đất được xác định không quá 06 tháng trước thời điểm đấu thầu” là không thể thực hiện được do giá đất xác định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Mặt khác, việc xác định giá đất khởi điểm để đấu thầu không có ý nghĩa bởi doanh nghiệp trúng đấu thầu không nộp tiền sử dụng đất ngay mà sau khi hoàn thành bồi thường, GPMB và giao đất cho doanh nghiệp mới có thể giá đất cụ thể (xác định ở thời điểm giao đất) để thu tiền sử dụng đất (thường sẽ có “độ trễ” tối thiểu 2-3 năm để GPMB).

Quy định giao đất thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất là giao thoa giữa pháp luật đất đai và pháp luật đấu thầu. Hiện nay Bộ KHĐT cũng đang xây dựng dự thảo Luật Đấu thầu sửa đổi. Do vậy, Bộ TNMT cần phối hợp chặt chẽ với Bộ KHĐT trong quá trình soạn thảo 2 luật nêu trên, tránh gây “xung đột pháp luật” trong đấu thầu dự án./.

Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia Luật Đất đai

Tin cùng chuyên mục

Phê duyệt Quyết định quy định về cơ chế điều chỉnh mức giá bán lẻ điện bình quân

Phê duyệt Quyết định quy định về cơ chế điều chỉnh mức giá bán lẻ điện bình quân

Ngày 26/3/2024, Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Khái đã ký ban hành Quyết định 05/2024/QĐ-TTg quy định về cơ chế điều chỉnh mức giá bán lẻ điện bình quân. Quyết định quy định về cơ chế điều chỉnh mức giá bán lẻ điện bình quân thay thế Quyết định 24/2017/QĐ-TTg, có hiệu lực từ 15/5/2024.
Luật Đất đai 2024:  Phân cấp triệt để, bảo đảm quyền lợi của người dân và doanh nghiệp

Luật Đất đai 2024: Phân cấp triệt để, bảo đảm quyền lợi của người dân và doanh nghiệp

Luật Đất đai (sửa đổi) là văn bản luật có tác động rất lớn đến cộng đồng doanh nghiệp và môi trường đầu tư kinh doanh của nước ta. Đáp ứng nhu cầu của cộng đồng doanh nghiệp, VCCI chủ trì tổ chức hội thảo Luật Đất đai 2024: Những nội dung quan trọng doanh nghiệp cần biết thu hút được đông đảo doanh nghiệp tham dự.
Việt Nam: Tăng trưởng ấn tượng của các phương thức thanh toán không dùng tiền mặt

Việt Nam: Tăng trưởng ấn tượng của các phương thức thanh toán không dùng tiền mặt

Theo nghiên cứu do Visa thực hiện và vừa được công bố cho thấy, thanh toán không dùng tiền mặt tại Việt Nam đang phát triển rất mạnh. Làn sóng tăng trưởng ấn tượng của các phương thức thanh toán không dùng tiền mặt mở ra tương lai đầy tiềm năng của ngành hàng tiêu dùng bán lẻ.
Tháo gỡ “điểm nghẽn” gây thiếu thuốc, vật tư y tế

Tháo gỡ “điểm nghẽn” gây thiếu thuốc, vật tư y tế

Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định 24/2024/NĐ-CP (Nghị định 24) hướng dẫn Luật Đấu thầu năm 2023 có hiệu lực từ 1/1/2024. Các chuyên gia cho rằng, Nghị định 24 đã tháo gỡ nhiều “điểm nghẽn” cho các bệnh viện trong mua sắm, đấu thầu thuốc, vật tư y tế...
Xử phạt 21 doanh nghiệp kiểm toán, đình chỉ, nhắc nhở 41 kiểm toán viên

Xử phạt 21 doanh nghiệp kiểm toán, đình chỉ, nhắc nhở 41 kiểm toán viên

Theo Bộ Tài chính, trong năm 2023 đã thực hiện việc xử phạt vi phạm hành chính đối với 21 doanh nghiệp kiểm toán và 3 kiểm toán viên hành nghề. Đình chỉ có thời hạn 17 kiểm toán viên, có công văn nhắc nhở 21 kiểm toán viên do hồ sơ kiểm toán có chất lượng chưa đạt yêu cầu.

Tin khác

Nguồn nhân lực cho ngành logistics vẫn khan hiếm

Nguồn nhân lực cho ngành logistics vẫn khan hiếm

Báo cáo của Hội đồng tư vấn kỹ năng nghề - ngành logistics (LIRC) khu vực miền Bắc cho biết, việc thiếu các cơ sở đào tạo và cấp giấy chứng nhận trình độ sơ cấp về lái xe nâng sẽ khiến nguồn nhân lực trong lĩnh vực này trở nên khan hiếm khi số lượng cảng dự kiến tăng trong thời gian tới…
Thủ tướng chỉ đạo nóng về thị trường vàng, yêu cầu thanh tra, xử nghiêm hành vi trục lợi, thao túng

Thủ tướng chỉ đạo nóng về thị trường vàng, yêu cầu thanh tra, xử nghiêm hành vi trục lợi, thao túng

Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính vừa ký Công điện số 23/CĐ-TTg ngày 20/3/2024 yêu cầu tăng cường các biện pháp quản lý thị trường vàng.
TP. Hồ Chí Minh: Tiếp tục đưa "đất vàng" lên sàn đấu giá

TP. Hồ Chí Minh: Tiếp tục đưa "đất vàng" lên sàn đấu giá

Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hồ Chí Minh vừa báo cáo UBND TP. Hồ Chí Minh về việc điều chỉnh thời điểm thực hiện kế hoạch chi tiết tổ chức công tác đấu giá “đất vàng” và 3.790 căn hộ chung cư ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP. Thủ Đức) trong năm 2024.
TP. Hồ Chí Minh đẩy mạnh hỗ trợ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

TP. Hồ Chí Minh đẩy mạnh hỗ trợ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

UBND TP. Hồ Chí Minh vừa ban hành quyết định thành lập Tổ Công tác và Tổ Giúp việc Tổ Công tác giải quyết khó khăn, vướng mắc của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trên địa bàn.
Hà Nội: Đầu tư đường tránh Quốc lộ 21B, huyện Ứng Hòa

Hà Nội: Đầu tư đường tránh Quốc lộ 21B, huyện Ứng Hòa

Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Nguyễn Trọng Đông vừa ký ban hành Quyết định số 1362/QĐ-UBND về việc phê duyệt Dự án đường tránh quốc lộ 21B, huyện Ứng Hòa, Hà Nội.
TP. Hồ Chí Minh: Thu ngân sách khởi sắc nhờ kinh tế phục hồi

TP. Hồ Chí Minh: Thu ngân sách khởi sắc nhờ kinh tế phục hồi

2 tháng đầu năm kinh tế TP. Hồ Chí Minh đang có nhiều dấu hiệu khởi sắc khi chỉ số sản xuất công nghiệp tăng trưởng, thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi tích cực hơn, tổng thu ngân sách nhà nước đạt kết quả tích cực, số lượng doanh nghiệp thành lập mới tăng mạnh...
Bảo đảm dự án đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô hoàn thành đúng tiến độ

Bảo đảm dự án đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô hoàn thành đúng tiến độ

Qua kiểm tra thực tế dự án đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô trên địa bàn Hà Nội cho thấy, TP. Hà Nội đã chủ động, bảo đảm tiến độ các gói dự án thành phần, giải phóng mặt bằng, tái định cư. Thành phố và các đơn vị đã dồn lực thực hiện dự án; triển khai tốt vai trò cơ quan đầu mối tổ chức thực hiện dự án.
Bộ Công thương đề xuất nhiều bộ ngành phối hợp điều hành giá điện

Bộ Công thương đề xuất nhiều bộ ngành phối hợp điều hành giá điện

Tại dự thảo quyết định thay thế Quyết định số 24/2017/QĐ-TTg về cơ chế điều chỉnh mức giá điện bán lẻ bình quân, Bộ Công thương vừa trình Chính phủ đưa ra đề xuất các bộ ngành liên quan phối hợp cùng điều hành giá điện.
TP. Hồ Chí Minh chuẩn bị khởi công 6 dự án giao thông trọng điểm

TP. Hồ Chí Minh chuẩn bị khởi công 6 dự án giao thông trọng điểm

Sở Giao thông vận tải TP. Hồ Chí Minh cho biết, vừa có báo cáo gửi UBND thành phố về tiến độ triển khai 6 công trình giao thông trọng điểm (công trình thi đua chào mừng kỷ niệm 50 năm Ngày giải phóng miền Nam, thống nhất đất nước 30/4/2025).
TP. Hồ Chí Minh hướng tới phát triển xuất khẩu xanh, bền vững

TP. Hồ Chí Minh hướng tới phát triển xuất khẩu xanh, bền vững

Thông tin từ Sở Công thương TP. Hồ Chí Minh, nhằm góp phần đẩy mạnh liên kết hướng đến xuất khẩu xanh thời gian tới, diễn đàn và hội chợ hàng Việt Nam xuất khẩu sẽ được tổ chức tại Trung tâm hội chợ và triển lãm Sài Gòn (SECC) từ ngày 8 đến 11/5/2024.
Xem thêm
Phiên bản di động