Vốn ngoại “khát” quỹ đất sạch

Không thiếu dòng tiền cũng không thiếu nhu cầu mở rộng đầu tư, nhưng nhiều nhà phát triển bất động sản có vốn ngoại lại đang gặp khó khăn trong việc tìm được quỹ đất phù hợp tại Việt Nam.

Đơn cử như câu chuyện của VinaLiving (VinaCapital), sau thành công từ những dự án đầu tiên từ 7 - 8 năm trước, doanh nghiệp đã dành nhiều năm tìm kiếm cơ hội mở rộng quỹ đất tại TP. Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, trong suốt 5 - 6 năm tiếp theo, kết quả đạt được khá hạn chế khi nguồn cung quỹ đất phù hợp ngày càng khan hiếm.

Các nhà đầu tư tìm kiếm không đơn thuần là “đất sạch”, mà là một hệ thống thông tin đủ minh bạch để có thể định giá tài sản Ảnh: Đức Thanh

Trước thực tế đó, khoảng 2 - 3 năm trở lại đây, VinaLiving buộc phải thay đổi chiến lược, mở rộng phạm vi tìm kiếm sang các đô thị vệ tinh phía Đông và phía Tây TP. Hồ Chí Minh, nơi đang hưởng lợi từ làn sóng đầu tư hạ tầng quy mô lớn. Theo ông Trần Thanh Hải - Trưởng bộ phận Đầu tư VinaLiving (VinaCapital), việc dịch chuyển này không chỉ giúp doanh nghiệp có thêm lựa chọn về quỹ đất, mà còn đón đầu dư địa tăng trưởng của các khu vực phát triển mới.

Tương tự, sau khi có thêm dòng vốn từ các nhà đầu tư ngoại, Tập đoàn Nam Long (mã chứng khoán: NLG) tiếp tục tìm kiếm quỹ đất để phát triển dự án. Theo bà Nguyễn Thanh Hương - Giám đốc Đầu tư Tập đoàn Nam Long, doanh nghiệp đang đồng thời triển khai nhiều hướng tiếp cận, từ mua lại các dự án đã có sẵn quỹ đất, nghiên cứu chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đến tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.

Thực tế cho thấy, xu hướng săn tìm quỹ đất của các nhà đầu tư nước ngoài đang diễn ra sôi động hơn cùng với sự phục hồi của thị trường bất động sản Việt Nam.

Minh bạch để vốn ngoại xuống tiền

Nếu như trước đây, quỹ đất rộng hay vị trí đẹp thường là yếu tố quyết định sức hút của một dự án, thì với các nhà đầu tư nước ngoài hiện nay, điều đó đã không còn đủ.

Theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, “khẩu vị” của dòng vốn ngoại đang thay đổi khá rõ. Gần một nửa nhu cầu tìm kiếm hiện tập trung vào các dự án nhà ở tại các đô thị lớn, có khả năng tạo dòng tiền ổn định, phục vụ nhu cầu ở thực và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. Sự thay đổi này cũng kéo theo những tiêu chuẩn khắt khe hơn trong quá trình ra quyết định đầu tư. Với các thương vụ M&A có giá trị hàng trăm triệu, thậm chí hàng tỷ USD, nhà đầu tư không còn chỉ nhìn vào quy mô quỹ đất hay triển vọng tăng giá, mà phải đánh giá toàn diện về quy hoạch, pháp lý, nghĩa vụ tài chính, tình trạng thế chấp, lịch sử sử dụng đất và khả năng triển khai dự án.

Nói cách khác, điều mà các nhà đầu tư tìm kiếm không đơn thuần là “đất sạch”, mà là một hệ thống thông tin đủ minh bạch để có thể định giá tài sản, kiểm soát rủi ro và hoàn tất giao dịch trong thời gian hợp lý.

Quan điểm này cũng được bà Lê Hàn Tuệ Lâm - CEO VinVentures nhìn nhận ở góc độ rộng hơn của thị trường M&A Việt Nam. Theo bà Lâm, giai đoạn hiện nay đang hội tụ nhiều tín hiệu tích cực khi điều kiện tài chính được cải thiện đồng thời ở nhiều khía cạnh. Có thể kể đến như thị trường trái phiếu doanh nghiệp dần phục hồi, áp lực nợ xấu giảm, khả năng huy động vốn được cải thiện và thị trường chứng khoán thuận lợi hơn cho việc định giá doanh nghiệp.

Song, các chuyên gia cho rằng, những yếu tố này mới chỉ tạo ra môi trường thuận lợi. Để các thương vụ M&A thực sự bùng nổ, thị trường vẫn cần một nền tảng quan trọng hơn, đó là niềm tin. Được xây dựng từ tính minh bạch, kỷ luật và khả năng tiếp cận thông tin của các giao dịch.

Đó cũng là lý do Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan được cộng đồng đầu tư đặc biệt quan tâm. Lần đầu tiên, Trung ương đặt yêu cầu xây dựng hệ thống thông tin quốc gia về đất đai theo hướng tập trung, đồng bộ và liên thông với dữ liệu về quy hoạch, thuế, công chứng, ngân hàng và bất động sản. Đồng thời yêu cầu công khai các quyết định về quy hoạch, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường và giá đất. Nghị quyết cũng xác định phát triển thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản theo hướng minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững