Siết vốn bất động sản: Người dân không nên quá lo lắng. Ảnh: TL

Mức độ cho vay của các ngân hàng đối với công ty "sân sau" BĐS hiện đang ở mức đáng báo động

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) mới đây đã yêu cầu các tổ chức tín dụng không nới lỏng các điều kiện cấp tín dụng, đồng thời tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư, kinh doanh BĐS, chứng khoán, các dự án BOT, BT giao thông, trái phiếu DN.

Một số ngân hàng gần đây đã thông báo dừng cho vay BĐS. Ví dụ, Techcombank đã dừng giải ngân khoản vay mua BĐS (gồm chưa hoặc đã có giấy chứng nhận) từ ngày 25/3. Nhà băng này đang cho các đơn vị kinh doanh trao đổi và đàm phán với khách hàng để dời lịch giải ngân các khoản vay sang đầu tháng 4. Sacombank mới đây đã yêu cầu giám đốc khu vực, chi nhánh và phòng giao dịch không cấp tín dụng với lĩnh vực BĐS, ngoại trừ cho vay cán bộ, công nhân viên và người mua, xây, sửa BĐS để ở. Ngân hàng này yêu cầu các đơn vị tập trung cấp tín dụng với lĩnh vực sản xuất, không thực hiện huy động, cho vay cầm cố sổ (nhà đất) cùng lúc.

Lãnh đạo một ngân hàng cho biết, trong danh mục cho vay BĐS, NHNN "khóa cứng" tỉ lệ 8%, tức tỉ lệ cho vay BĐS không được vượt quá 8% tổng tín dụng chung của ngân hàng. Nếu vượt hoặc tăng trưởng nóng quá sẽ bị tuýt còi. Do vậy, việc một số ngân hàng gần đây phải tạm dừng cho vay BĐS có thể vì lý do này.

Tăng trưởng tín dụng tăng vọt, đạt 4,21% tính đến 23/3/2022, riêng trong tháng 3 tăng hơn 2%. Một số ý kiến cho rằng, dòng tiền từ các ngân hàng đã đổ vào BĐS. Đồng thời, cầu tín dụng tăng mạnh kéo các ngân hàng tăng lãi suất tiết kiệm, đặc biệt là từ tháng 3.

Tại một cuộc tọa đàm mới đây, TS Lê Xuân Nghĩa - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển kinh doanh đã đưa ra một thông tin đáng chú ý, đó là mức độ cho vay của các ngân hàng đối với công ty "sân sau" BĐS hiện đang ở mức đáng báo động, chưa từng có trong lịch sử. Tuy nhiên, các con số công bố chính thức vẫn đúng theo Luật của các tổ chức tín dụng và đây là điều rất đáng lo ngại. Dựa theo nhận định của vị chuyên gia này, có thể dễ dàng nhận thấy một thực trạng khá phổ biến hiện nay đó là DN “sân sau” phát hành trái phiếu và được các ngân hàng mua lại.

BĐS vẫn là lĩnh vực quan trọng để các ngân hàng rót vốn

Đồng quan điểm TS Nguyễn Trí Hiếu khẳng định, trường hợp trên không chỉ xảy ra ở một mà vài chủ ngân hàng khác cũng làm tương tự. Họ đã làm giàu bằng cách dùng tiền khách hàng để tài trợ vốn cho “sân sau”. Tuy nhiên, ngày nay, với các biện pháp giám sát chặt chẽ của cơ quan quản lý nhà nước, các lãnh đạo ngân hàng muốn tài trợ vốn cho “sân sau” có thể sẽ không dám làm lộ liễu như trên. Song, họ có “trăm phương, nghìn cách” để tìm cách xóa dấu vết của dòng tiền thông qua nhiều thành phần tham dự vào chuỗi vận chuyển dòng tiền.

Mặt khác, hầu hết DN BĐS hiện có khuynh hướng hoạt động đa ngành, với hệ sinh thái bao gồm cả các công ty thành viên, liên kết, thân hữu… Những "ông chủ" này có thể thông qua hệ sinh thái của mình để hoạt động bên ngân hàng và ảnh hưởng đến dòng tín dụng của ngân hàng.

Theo chuyên gia Đinh Trọng Thịnh, các quy định của NHNN liên quan kiểm soát tín dụng vào BĐS vẫn có giá trị nhất định trong việc kiểm tra giám sát hoạt động ngân hàng. Tuy nhiên, để hạn chế tình trạng tín dụng chảy vào các “sân sau”, cơ quan quản lý cần tăng cường kiểm tra, giám sát hoạt động cho vay BĐS tại các ngân hàng có lãnh đạo liên quan đến DN BĐS.

Trong khi đó, với những người có nhu cầu mua nhà thực để ở lại có thể bị vạ lây. Khi nghe tin ngân hàng siết tín dụng BĐS, nhiều người đang có dự định mua nhà nhưng không đủ tiềm lực tài chính bày tỏ sự lo lắng khi nghe thông tin trên. Nhất là với người lao động có thu nhập vừa và thấp. “Tôi dự định trong năm nay sẽ vay tiền mua nhà thì nghe thông tin ngân hàng siết cho vay BĐS. Không biết sắp tới, thủ tục vay ngân hàng để mua nhà có quá khó khăn hay không” - một người dân lo lắng.

Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam Phạm Lâm cho rằng, việc ngân hàng tạm dừng giải ngân ở lĩnh vực này là chính sách riêng biệt, nội bộ của từng tổ chức tín dụng. Nhưng BĐS vẫn là lĩnh vực quan trọng để các ngân hàng rót vốn. Trong thực tế, cho vay BĐS vẫn là khoản cho vay lãi nhất của các ngân hàng. Cho vay 6 lĩnh vực ưu tiên với lãi suất không quá 6%/năm trong khi BĐS lên đến 11 - 12%/năm, chưa tính đến các khoản khác. Do đó, các ngân hàng không dễ gì bỏ qua mảng cho vay đem lại lợi nhuận cao nhất.

“Các ngân hàng sẽ không hoàn toàn bỏ qua lĩnh vực BĐS vốn đem lại nhiều lợi, theo tôi, ngân hàng sẽ siết tín dụng BĐS một cách chọn lọc, chứ không hoàn toàn khóa van tín dụng BĐS. Bởi nếu tín dụng bị khóa đột ngột, nhiều dự án dở dang sẽ gặp trở ngại trong thanh khoản, DN không trả được nợ vay, ngân hàng lại đối diện với nguy cơ nợ xấu, phải mất nhiều năm mới xử lý được. Với người dân có nhu cầu mua nhà ở thực, đầu tư dài hạn cũng không quá lo lắng về lộ trình siết vốn BĐS. Vì đây vẫn là lĩnh vực ưu tiên cho vay để giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân” - ông Phạm Lâm nói thêm.

Lãnh đạo một ngân hàng cổ phần cho rằng, bản thân các ngân hàng cũng rất sợ rủi ro pháp lý và rủi ro nợ xấu như trong quá khứ nên việc thẩm định dự án, thẩm định tài chính của DN BĐS phải làm rất chặt chẽ. "Dù vậy, không có nghĩa là những người vay mua nhà để ở sẽ gặp khó. Các dự án đầu tư xây dựng chung cư, khu dân cư có pháp lý hoàn chỉnh, liên kết với ngân hàng thương mại để được cấp vốn vay rồi bán cho khách hàng vẫn được ngân hàng tiếp tục cho vay" - vị này nói. Dù vậy, việc siết tín dụng vào BĐS, người mua nhà để ở, sẽ chịu áp lực về lãi suất có thể sẽ tăng thêm...

Lãi suất cho vay mua nhà để ở trên thị trường hiện nay rất đa dạng, Vietcombank cho vay 24 tháng với lãi suất khoảng 8 - 8,2%/năm. Một số ngân hàng cổ phần còn áp dụng lãi suất cho vay mua nhà nhưng chỉ áp dụng trong khoảng 3 - 6 tháng đầu tiên sau đó cũng được tính lãi suất cho vay theo công thức lấy lãi suất trên 12 tháng cộng thêm một tỷ lệ nhất định ra lãi vay thời kỳ tiếp theo. Theo quan sát, từ tháng 3 đến nay hàng loạt ngân hàng cũng đã điều chỉnh lãi suất tiền gửi và đa số theo xu hướng tăng, mức điều chỉnh phổ biến là 0,1 - 0,3%/năm. Việc siết tín dụng BĐS có thể là cái cớ để lãi suất cho vay với phân khúc này cũng sẽ tăng theo./.