Thị trường bất động sản cuối năm: Đủ cung nhưng khó tiếp cận vốn. Ảnh: TL

Nhiều chủ đầu tư đồng loạt bung hàng

Sau một thời gian dài thiếu hụt nguồn cung, ngay đầu quý 4/2022, hàng loạt dự án mới hoặc giai đoạn tiếp theo của những dự án cũ đã được doanh nghiệp thông báo mở bán, góp thêm nguồn cung mới cho thị trường, khiến thị trường BĐS tại TP.HCM thêm phần sôi động. Điển hình như: Tập đoàn Hưng Thịnh vừa chính thức giới thiệu ra thị trường dự án căn hộ Moonlight Avenue tọa lạc tại TP. Thủ Đức với mức giá bán dự kiến từ 68 triệu đồng/m2.

Tương tự, Nam Long Group tiếp tục cho ra mắt giai đoạn 2 căn hộ Akari City block AK9 nằm trong khu đô thị tích hợp quy mô 8,5 ha, tọa lạc trên trục Đại lộ Võ Văn Kiệt (quận Bình Tân). Ngoài ra, hàng loạt dự án như: The Horizon (Nhà Bè), Viva Plaza (quận 7), The Peak - Phân khu Midtown Phú Mỹ Hưng, Sunshine Sky City… cũng đang có kế hoạch chào bán cuối năm 2022, góp thêm phần dồi dào cho nguồn cung căn hộ tại TP.HCM vào cuối năm nay.

Theo nhận định của các chuyên gia, việc nhiều chủ đầu tư đồng loạt bung hàng được xem là tín hiệu tích cực giúp cải thiện nguồn cung cho thị trường BĐS. Tuy nhiên, sức cầu vẫn là ẩn số khó đoán khi thị trường vẫn đối mặt hàng loạt khó khăn như: khó tiếp cận tín dụng ngân hàng, lãi suất cho vay tăng, giá nhà tăng cao và thiếu sản phẩm vừa túi tiền cho người mua ở thực.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho rằng, thị trường nhà đất hiện đang chịu ảnh hưởng, tác động của nhiều yếu tố, gồm: thắt chặt tín dụng khiến chủ đầu tư khó tiếp cận được nguồn vốn mới, chi phí tiếp cận tài chính tăng, gây áp lực lên giá bán sản phẩm, trong khi sức cầu giảm sút do các cá nhân đầu tư khó tiếp cận dòng tiền; lạm phát trực tiếp tác động tăng giá hàng hóa. Trong đó, có hàng hóa là đầu vào của các dự án BĐS; lãi suất ngân hàng tiếp tục được điều chỉnh tăng khiến các doanh nghiệp BĐS và người tiêu dùng đi mua nhà ở bằng một phần tín dụng gặp khó khăn.

Còn bà Dương Thùy Dung - Giám đốc Cấp cao CBRE Việt Nam cũng cho hay, 97% nguồn cung căn hộ mở bán tại TP.HCM các tháng cuối năm 2022 là sản phẩm cao cấp, hạng sang, thiếu hụt sản phẩm trung cấp, bình dân. Tình trạng lệch pha nguồn cung sẽ khiến thị trường tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức trong đi tìm thanh khoản. Theo đó, khó khăn tiếp tục bủa vây cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà trong quý 4/2022 và tình trạng này có thể kéo dài sang đầu năm 2023 do cơn khát vốn chưa được giải tỏa. Tâm lý tiêu dùng yếu sẽ khiến cuối năm nay có thể xuất hiện đợt sàng lọc mạnh.

Kiểm soát tín dụng có lộ trình

Theo các chuyên gia trong ngành địa ốc, hiện nay, cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà đều chung tâm trạng lo lắng, trong đó mối lo lớn nhất và ảnh hưởng đến thị trường BĐS nhiều nhất là khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Vì vậy, thị trường có thể sẽ tiếp tục tắc thanh khoản kéo dài nếu tín dụng còn siết chặt.

Để cải thiện thanh khoản, nhiều chủ đầu tư đã nỗ lực triển khai nhiều chương trình thanh toán linh hoạt hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, chiết khấu, cam kết lợi nhuận qua hình thức cho thuê hay mua lại nhà nhằm kích cầu, thu hút người mua. Do đó, đối với người mua có điều kiện tài chính dư dả, cuối năm 2022 có thể là thời điểm thích hợp để "săn" tìm các sản phẩm chất lượng có giá phù hợp ở thị trường thứ cấp hoặc săn ưu đãi ở thị trường sơ cấp.

Chuyên gia BĐS Nguyễn Văn Thắng nhận định thị trường BĐS đang phải đối diện thách thức, khó khăn rất lớn. Do đó, cần phải có sự chung tay kịp thời từ Chính phủ, các bộ ngành có những chính sách phù hợp tránh nguy cơ suy thoái xảy ra như những năm 2008 - 2015. Ông Thắng nhấn mạnh đây không phải là động thái bảo vệ DN BĐS mà chính là bảo vệ nền kinh tế, xã hội, ổn định đời sống nhân dân. Các khó khăn mà DN BĐS phải đối mặt trong thời gian này đó là pháp lý, tín dụng, thủ tục hành chính, con người.

Các doanh nghiệp hiện phải tập trung nguồn lực, cắt giảm chi phí và nâng cao hiệu quả cho các sản phẩm cốt lõi tạo lập giá trị đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở, thương mại dịch vụ, văn phòng cho thuê hay đất công nghiệp... Bên cạnh đó, điều chỉnh chiến lược phát triển để thích ứng trong giai đoạn mới sẽ là đối sách ưu tiên hiện nay.

Trong đó liên quan đến pháp lý, theo ông Thắng, Chính phủ cần chỉ đạo quyết liệt, sâu sát đến các địa phương để đảm bảo giải quyết thủ tục thông suốt, tránh tâm lý chờ chính sách mới. Các vướng mắc tồn đọng phải chủ động giải quyết dứt điểm để khơi thông nguồn lực, tránh lãng phí tài nguyên và tạo động lực cho chu kỳ phát triển mới trong lúc chờ sửa đổi các luật hiện nay.

Việc kiểm soát tín dụng cũng như chấn chỉnh phát hành trái phiếu DN trong thời gian qua là động thái cần thiết nhằm đảm bảo ổn định chính sách tài khóa, sàng lọc thị trường và điều này tốt cho thị trường trung hạn, dài hạn trong tương lai. Tuy nhiên nhà nước cũng nên điều tiết sao cho có lộ trình, để các DN và thị trường có thời gian chuẩn bị, thích ứng trước khi chuyển đổi trạng thái. Tránh “phanh gấp” khiến DN trở tay không kịp, từ đó gây hiệu ứng dây chuyền ảnh hưởng rất lớn đến cộng đồng DN và cả nền kinh tế.

“Về lâu dài cần nghiên cứu ban hành chính sách pháp luật nhằm vừa kiểm soát được kênh huy động vốn thông qua trái phiếu DN minh bạch, rõ ràng, thuận lợi để các DN có năng lực, uy tín có cơ chế huy động vốn chính thống, đồng thời có cơ chế bảo vệ được khách hàng và nhà đầu tư thay vì “cấm” hay hạn chế kênh huy động này. Trái phiếu DN vẫn là kênh huy động vốn quan trọng để phát triển đầu tư, sản xuất và phù hợp với xu thế của thế giới”, ông Thắng nói.