Cần nắn các dòng vốn vào bất động sản đúng hướng

Theo TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia, thị trường bất động sản (BĐS) hiện đang đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế và là 1 trong 20 ngành kinh tế cấp 1, xếp thứ 9 về quy mô giá trị. Năm 2021, ngành kinh doanh BĐS đóng góp 3,58% GDP; xây dựng 5,95% GDP. Riêng 6 tháng đầu năm 2022, kinh doanh BĐS đóng góp 3,32% GDP; xây dựng 5,44% GDP.

Chính bởi vai trò như vậy, nên việc thu hút vốn của thị trường BĐS cũng có những tác động rất lớn, liên quan đến khoảng 35 lĩnh vực, ngành nghề khác nhau. Trong đó, 4 ngành lớn có liên quan nhiều là xây dựng (5,94% GDP), du lịch (9,2% GDP), lưu trú (3,8% GDP), tài chính – ngân hàng (5,32%) – cộng chung lên tới 24,3% GDP năm 2019 và hệ số lan tỏa của BĐS đối với những ngành nghề này 0,5 – 1,7 lần. Do đó, mức độ đóng góp của BĐS đối với nền kinh tế là vô cùng quan trọng, ở đây là đóng góp về giá trị gia tăng chứ không phải doanh thu.

Ngoài ra, BĐS là lĩnh vực xếp thứ 2 về thu hút vốn nước ngoài (FDI), chiếm khoảng 10% FDI đăng ký mới hàng năm. Trong năm nay, khi tín dụng ngân hàng được kiểm soát, phát hành trái phiếu giảm đi thì FDI là kênh thay thế dẫn vốn cho thị trường. Lũy kế đến hết tháng 7/2022, vốn FDI vào lĩnh vực BĐS đạt gần 66 tỷ USD, chiếm 15,2% tổng vốn FDI đăng ký.

Nguồn: Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia. Đồ họa: Văn Chung

Tuy nhiên, thống kê từ các doanh nghiệp BĐS niêm yết cho thấy, số ngày tồn kho bất động sản đang tăng vọt lên mức báo động, bình quân đã gần chạm mức 1.500 ngày, tức phải trên 4 năm mới tiêu thụ hết. Con số này đã tăng mạnh so với cuối năm 2021 và xấp xỉ gấp đôi so với giai đoạn 2019 - 2020.

Trong bối cảnh thị trường BĐS rơi vào trầm lắng, xu hướng doanh nghiệp nợ đọng lẫn nhau với kỳ hạn ngày càng dài hơn. Tốc độ triển khai dự án chậm đi, vòng quay tiền chậm lại và áp lực lãi vay ngày một lớn, trong khi hầu hết các kênh dẫn vốn cho các doanh nghiệp BĐS hiện nay bao gồm vay ngân hàng, khách hàng, phát hành trái phiếu và cổ phiếu gần như tắc nghẽn kể từ quý II/2022, đang tạo áp lực lớn lên các doanh nghiệp xây dựng, BĐS.

Cũng theo TS. Cấn Văn Lực, hiện tượng đọng vốn cho doanh nghiệp gần đây đang là một điều nhức nhối, là dư cung, thừa nguồn và thiếu vốn. Hiện có khoảng 30 - 40% các doanh nghiệp BĐS, xây dựng, xây lắp đang nợ đọng lẫn nhau với số tiền khoảng 60.000 tỷ đồng. Trước đây họ gia hạn cho nhau 45 ngày nhưng hiện nay đã lên tới 90 ngày. Do đó, vòng quay tiền chậm đi và đây là một khó khăn cho các doanh nghiệp xây dựng, BĐS.

“Nếu dòng vốn vào BĐS bị nghẽn sẽ làm giảm nhiệt thị trường và thực tế thị trường đang trầm lắng. Bên cạnh đó, làm tăng sự mất cân đối cung – cầu BĐS (cung không thể tăng, cầu không giảm….), dự án có thể bị dở dang, thanh khoản thị trường BĐS, nợ xấu theo đó tăng, chứng khoán giảm, giảm đà phục hồi kinh tế,… Do đó việc kiểm soát và ứng xử hợp lý là vô cùng quan trọng” - TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh.

Xếp hạng tín nhiệm để thu hút nguồn vốn trung và dài dạn

TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, cũng cho rằng vấn đề của thị trường BĐS hiện nay là dư cung, thừa nguồn và thiếu vốn. Nhiều dự án "đắp chiếu" do chủ đầu tư không có tiền triển khai, không có tiền giải phóng mặt bằng...

Để có được nguồn vốn trung dài hạn lâu dài, TS. Lê Xuân Nghĩa khuyến nghị các doanh nghiệp BĐS cần nhanh chóng đăng ký xếp hạng doanh nghiệp, có thể công bố hoặc chưa công bố. Điều quan trọng là tạo ra một tiền đề minh bạch và chuyên nghiệp để dễ dàng phát hành trái phiếu doanh nghiệp, trong một vài năm tới, hoặc thậm chí ngay trong năm sau với những doanh nghiệp có nền tảng tài chính tương đối tốt.

"Không có xếp hạng giống như đi trong sương mù. Các nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư nhỏ lẻ không thể nhìn vào bảng cân đối tài chính, báo cáo kết quả kinh doanh, báo cáo dòng tiền… để quyết định đầu tư. Họ đơn giản chỉ quan tâm chuyện doanh nghiệp đó được xếp hạng như thế nào" - ông Nghĩa nói.

Đề cập về xếp hạng tín nhiệm, theo TS. Cấn Văn Lực, không nên quá quan trọng về số lượng của các tổ chức xếp hạng tín nhiệm, chủ yếu cần chất lượng, đáp ứng được đầy đủ kịp thời. Đối với doanh nghiệp BĐS, quan trọng nhất là phải đa dạng hóa nguồn vốn. Cụ thể, ngoài tín dụng, doanh nghiệp cần lưu tâm, linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác (phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần, phát hành cổ phiếu, quỹ đầu tư, quỹ REIT, thuê tài chính…).

"Từ nay đến năm 2030, chúng ta cần khoảng 700.000 – 1 triệu tỷ đồng vốn trung và dài hạn, chắc chắn nguồn vốn này phải lấy từ thị trường chứng khoán" - ông Lực cho biết.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp phải hoàn thiện mình, hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp hơn, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết; huy động vốn gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể, quan tâm quản lý rủi ro tài chính, lãi suất, tỉ giá, dòng tiền.

Dự báo về triển vọng thị trường BĐS, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, thị trường sẽ phục hồi ở một số phân khúc như nhà ở, khu công nghiệp... và phục hồi rõ nét hơn bắt đầu từ quý IV năm nay. Bên cạnh đó, thị trường vẫn còn tâm lý chờ đợi, dòng tiền sẽ phải dịch chuyển kênh đầu tư.

"Hy vọng từ nay tới cuối năm và năm tới, nguồn vốn cho thị trường nói chung và BĐS nói riêng sẽ được nối lại một cách lành mạnh và tích cực hơn. Bản thân thị trường BĐS, nhà đầu tư và doanh nghiệp BĐS cũng phải điều chỉnh minh bạch và chuyên nghiệp hơn" - TS Cấn Văn Lực kỳ vọng.

* Ông Nguyễn Quang Thuân - Chủ tịch FiinGroup:

Báo động vòng quay hàng tồn kho bất động sản

Ông Nguyễn Quang Thuân

54 doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện có số dư cho vay khoảng 435.000 tỷ đồng. Con số này rất lớn, tương đương 50% tổng tín dụng vào bất động sản. Ngoài ra, còn có vốn tín dụng quốc tế, với số dư huy động khoảng 4 tỷ USD. Điều này cho thấy trong bối cảnh thị trường BĐS Trung Quốc đứng trước nguy cơ sụp đổ, rủi ro tại thị trường BĐS Việt Nam tăng lên.

Tuy nhiên, chúng ta cần nhìn rộng hơn một chút. Trên thực tế, tín dụng ngân hàng hỗ trợ doanh nghiệp BĐS không lớn, chỉ chiếm 14%, còn lại là từ khách hàng, đối tác. Để đánh giá đúng về tín dụng BĐS, chúng ta cần một góc nhìn rộng hơn, không chỉ room tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp, mà là toàn bộ cơ chế tín dụng trong lĩnh vực này.

Điểm đáng lo ngại là vòng quay hàng tồn kho BĐS. Hiện vòng quay hàng tồn kho BĐS đã tăng lên 1.500 ngày, tương đương với lượng hàng đang có trên thị trường hiện nay phải 4 năm mới hấp thụ hết. Con số này tương đương với thị trường Trung Quốc, cho thấy rủi ro đáng lo ngại. Điểm tích cực là nhiều doanh nghiệp BĐS chủ động mua lại trái phiếu trước hạn, qua đó giảm đáng kể áp lực vỡ nợ dây chuyền.

* Ông Nguyễn Đức Quân - Phó Tổng giám đốc Nam Land:

Thay đổi chiến lược đầu tư để hút vốn

Ông Nguyễn Đức Quân

Thị trường BĐS đang trong vòng xoáy siết tín dụng, nhà đầu tư hướng về dòng vốn trung – dài hạn ở những thị trường giàu tiềm năng, có khả năng khai thác, sinh lợi nhuận kép và các dự án BĐS được bảo chứng chất lượng, bởi các đơn vị vận hành nước ngoài, chủ đầu tư uy tín. Ở thời điểm này, chỉ những chủ đầu tư có dòng tiền mạnh, hạ tầng tốt mới chiếm được niềm tin của nhà đầu tư.

Khi thị trường phát triển rất “nóng”, việc siết tín dụng là biện pháp cần thiết của Chính phủ để ổn định thị trường và đưa thị trường vào lối đi đúng đắn hơn. Khi siết tín dụng một cách đột ngột, chủ đầu tư, nhà đầu tư gặp phải “cú sốc” lớn, tuy nhiên sau “cú sốc” mọi thứ sẽ bình ổn và phát triển một cách vững chắc hơn. Tôi cho rằng, việc siết tín dụng hiện tại rất rộng và tạo áp lực chung cho thị trường, nhiều đối tượng khách hàng có nhu cầu ở thực nhưng không thể vay để mua nhà, do đó cần có sự điều phối chính xác hơn để nhóm khách hàng có nhu cầu thực có thể tiếp cận được nguồn vốn.

* Ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam:

Doanh nghiệp cần xoay sở để giải quyết vấn đề vốn

Ông Sử Ngọc Khương

Hiện nay các ngân hàng cũng đang rà soát khả năng cho vay với bất động sản. Nếu những chính sách vĩ mô như chính sách tài khóa, tiền tệ thay đổi và vướng mắc pháp lý của dự án được giải quyết thì thị trường mới có tín hiệu tích cực hơn. Các doanh nghiệp khác về xây dựng, dịch vụ cũng sẽ hưởng lợi từ doanh nghiệp BĐS.

Để phát triển một dự án BĐS, các chủ đầu tư cần vốn chủ sở hữu, vốn vay từ ngân hàng, vốn từ các đối tác và vốn nhận thu trước từ khách hàng. Đây là những nhóm vốn chính để triển khai các dự án BĐS nhà ở. Trong đó, phần lớn nguồn vốn đến từ vay ngân hàng. Xu hướng siết dần dòng vốn tín dụng của nhiều ngân hàng sẽ làm thị trường khó khăn hơn. Tuy nhiên, các nhà phát triển sẽ xoay sở để giải quyết vấn đề này thông qua nhiều hình thức khác nhau.

Bên cạnh vốn, khó khăn lớn nhất của thị trường hiện nay là vấn đề pháp lý của dự án, vì yếu tố này tác động trực tiếp đến tiến độ của dự án BĐS tại Việt Nam. Nhiều dự án đã được chuyển nhượng thành công, nhưng để phê duyệt dự án từ bước có chủ trương cho đến khi có được giấy phép xây dựng lại mất từ 3 - 5 năm.