Theo CBRE, thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam tiếp tục duy trì sức cầu đối với phân khúc đất công nghiệp trong 9 tháng đầu năm 2026. Tổng diện tích hấp thụ tại các thị trường cấp 1 đạt 163 ha, tăng 56% so với cùng kỳ năm trước.

Nguồn cung mới được bổ sung liên tục từ quý III/2025 đóng góp phần lớn vào diện tích hấp thụ, đồng thời mang lại thêm lựa chọn cho các nhà đầu tư tại TP. Hồ Chí Minh và các địa phương lân cận. Giá thuê đất công nghiệp trung bình đạt 185 USD/m² cho toàn bộ thời hạn thuê còn lại, ổn định so với quý trước và tăng 1,5% so với cùng kỳ năm 2025.

Trái với diễn biến của phân khúc đất công nghiệp, thị trường nhà xưởng, nhà kho xây sẵn ghi nhận mức hấp thụ thấp hơn so với cùng kỳ. Trong 9 tháng, diện tích hấp thụ của phân khúc này đạt 0,5 triệu m², giảm 48%.

Theo CBRE, nguyên nhân chủ yếu là sự thiếu vắng các giao dịch quy mô lớn từ nhóm doanh nghiệp Trung Quốc, vốn đóng góp đáng kể vào mức hấp thụ cao của những năm trước. Sau giai đoạn mở rộng mạnh, các nhà đầu tư có xu hướng tập trung củng cố hoạt động, đồng thời cân nhắc kỹ hơn về chi phí và thuế trước khi đưa ra quyết định thuê.

Trong khi sức cầu điều chỉnh, nguồn cung nhà xưởng, nhà kho xây sẵn tiếp tục tăng. Riêng quý III/2026, thị trường đón nhận thêm hơn 300.000 m² diện tích mới, chủ yếu tại Bình Dương và Đồng Nai. Nguồn cung bổ sung cần thêm thời gian để được thị trường hấp thụ, song tỷ lệ lấp đầy vẫn duy trì ở mức 88% đối với nhà xưởng xây sẵn và 80% đối với nhà kho xây sẵn.

Áp lực cạnh tranh từ nguồn cung mới cũng khiến các chủ đầu tư ưu tiên duy trì mặt bằng giá để thu hút khách thuê. Giá chào thuê trung bình trong quý III/2026 gần như không thay đổi so với quý trước, ở mức 5,2 USD/m²/tháng đối với nhà xưởng và 5 USD/m²/tháng đối với nhà kho.

Đánh giá về triển vọng dài hạn, bà Thanh Phạm - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn tại TP. Hồ Chí Minh của CBRE Việt Nam, cho rằng động lực phát triển của thị trường bất động sản công nghiệp sẽ gắn với sự thay đổi trong định hướng thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), theo tinh thần Nghị quyết số 10-NQ/TW.

Theo bà Thanh Phạm, việc định hướng dòng vốn vào các lĩnh vực công nghệ cao, có giá trị gia tăng lớn cần đi cùng với nỗ lực minh bạch hóa cơ chế và thủ tục đầu tư. Khi các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, môi trường đầu tư rõ ràng hơn, dòng vốn ngoại sẽ có thêm điều kiện để đẩy nhanh tiến độ giải ngân.

Bà cũng nhận định, việc hoàn thiện thể chế không chỉ góp phần củng cố sức hút của các khu công nghiệp hiện hữu mà còn tạo điều kiện phát triển các mô hình khu công nghiệp sinh thái và logistics thông minh, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của chuỗi cung ứng toàn cầu./.