Lợi nhuận dự báo phân hóa

Là một trong những doanh nghiệp công bố báo cáo sớm nhất trong mùa báo cáo tài chính quý III/2026, Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng. Doanh thu quý III/2026 đạt 3.187 tỷ đồng, tăng 136,6% so với cùng kỳ. Cùng đó, lợi nhuận sau thuế hợp nhất đạt 937 tỷ đồng, tăng 200,5% so với cùng kỳ.

Theo văn bản giải trình gửi đến các cổ đông, Phó Tổng giám đốc Phạm Phúc Hiếu cho biết, lợi nhuận quý vừa qua của công ty tăng chủ yếu nhờ tăng ghi nhận doanh thu khu công nghiệp. Kết quả này giúp cải thiện bức tranh kinh doanh 9 tháng, dù lợi nhuận sau thuế hợp nhất lũy kế vẫn giảm 23,4% so với cùng kỳ.

Tổ hợp chăn nuôi và chế biến gia cầm của Công ty Cổ phần Chăn nuôi C.P. Việt Nam tại Khu công nghiệp Becamex Bình Phước. Ảnh: Lê Toàn

Với hoạt động phát triển khu công nghiệp, tiến độ hoàn thiện hạ tầng, bàn giao mặt bằng và đáp ứng điều kiện quy định có thể khiến doanh thu và lợi nhuận tập trung vào một số kỳ. Vì vậy, mức tăng mạnh trong quý III cần được đặt cạnh kết quả lũy kế và khả năng tiếp tục bàn giao trong những tháng cuối năm.

Sự khác biệt về tiến độ cũng thể hiện trong dự báo của khối phân tích Chứng khoán MB (MBS). Trong báo cáo mới đây, các chuyên gia từ MBS dự báo IDICO (IDC) có thể ghi nhận lợi nhuận sau thuế công ty mẹ quý III đạt 428 tỷ đồng, giảm 49% so với cùng kỳ, do diện tích bàn giao thấp hơn trên nền so sánh cao của quý III/2025.

Với nhiều doanh nghiệp hoạt động đa ngành nghề, nguồn đóng góp vào lợi nhuận cũng khác nhau. Theo dự báo của MBS, lợi nhuận sau thuế công ty mẹ của Becamex (BCM) đạt 1.817 tỷ đồng, tăng 337%. Tuy nhiên, lợi nhuận của nhà phát triển bất động sản công nghiệp và đô thị kỳ này lại có đóng góp chính từ mảng bất động sản dân cư. Hay tại Viglacera (VGC), chỉ tiêu lợi nhuận được dự báo tăng mạnh, nhờ hoạt động khu công nghiệp đi cùng sự cải thiện của mảng vật liệu xây dựng.

Bên cạnh tiến độ bàn giao, thay đổi phương pháp ghi nhận doanh thu tạo thêm khác biệt trong năm nay. Theo chuyên gia từ Chứng khoán Shinhan, việc áp dụng Thông tư số 99/2025/TT-BTC khiến Sonadezi Châu Đức (SZC) chuyển từ ghi nhận doanh thu cho thuê đất khu công nghiệp một lần sang phân bổ theo thời hạn cho thuê. Thay đổi này ảnh hưởng đến doanh thu và lợi nhuận ghi nhận trong kỳ, trong khi doanh nghiệp vẫn ký hợp đồng và thu tiền từ khách thuê.

Đối với Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG (SIP), thay đổi chính sách kế toán lại không tạo tác động đáng kể, do các hợp đồng cho thuê hiện tại chủ yếu đã ghi nhận theo phương pháp phân bổ. Chứng khoán Vietcombank (VCBS) dự báo, lợi nhuận sau thuế quý III của doanh nghiệp đạt 448 tỷ đồng, cũng ghi nhận mức tăng hai con số (17%). Ngoài nguồn thu chính, hoạt động cung cấp điện, nước, dịch vụ phụ trợ và doanh thu tài chính tiếp tục đóng góp, bổ sung nguồn thu trong quá trình khách thuê vận hành nhà máy.

Mức tăng, giảm lợi nhuận cần đặt bên cạnh diện tích bàn giao, chính sách ghi nhận và cơ cấu nguồn thu. Với doanh nghiệp chuyển sang phân bổ doanh thu, diễn biến hợp đồng và dòng tiền sẽ bổ sung cơ sở đánh giá hoạt động kinh doanh và khả năng duy trì tăng trưởng trong quý tới.

Vốn FDI góp thêm dư địa nhu cầu thuê

Theo Cục Thống kê (Bộ Tài chính), vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) thực hiện trong 9 tháng đầu năm 2026 đạt 21,07 tỷ USD, tăng 12,1% so với cùng kỳ. Đây cũng là mức cao nhất trong 5 năm trở lại đây. Cùng đó, chỉ số sản xuất ngành chế biến, chế tạo (IIP) tăng 12,9% so với cùng kỳ năm trước. Chỉ số IIP chín tháng năm nay tăng ở 34 địa phương trên cả nước, trong đó 15 địa phương tăng trên 13,0%.

Hoạt động sản xuất và dòng vốn đầu tư tiếp tục tạo nền cho thị trường bất động sản công nghiệp. Quá trình triển khai vốn và mở rộng sản xuất tạo thêm nhu cầu về mặt bằng, nhà xưởng cùng các dịch vụ phục vụ vận hành.

Số liệu của Ban Quản lý các khu chế xuất và công nghiệp TP.HCM (HEPZA) cũng cho thấy các khu chế xuất, khu công nghiệp thu hút hơn 4,2 tỷ USD vốn FDI trong 9 tháng, tăng tới 62,22% so với cùng kỳ. Nguồn vốn đến từ cả dự án cấp mới và hoạt động tăng vốn, phản ánh nhu cầu đầu tư mới cùng xu hướng mở rộng cơ sở sản xuất hiện hữu.

Diễn biến thuê thực tế cũng ghi nhận những tín hiệu tích cực. Theo báo cáo của CBRE, diện tích hấp thụ đất công nghiệp tại các thị trường cấp 1 miền Bắc trong quý III đạt hơn 101 ha, tăng 30,1% so với cùng kỳ. Ở phân khúc nhà xưởng xây sẵn, diện tích hấp thụ khoảng 500.000 m², tỷ lệ lấp đầy đạt 90,2%. Các hình thức cung ứng mặt bằng đa dạng giúp khách thuê lựa chọn phương án phù hợp với quy mô vốn, yêu cầu kỹ thuật và thời gian đưa nhà máy vào hoạt động.

Cơ cấu nhu cầu đang mở ra những yêu cầu mới đối với chủ đầu tư. Hoạt động đầu tư vào AI, trung tâm dữ liệu, bán dẫn và sự mở rộng của các nhà cung cấp được dự báo sẽ hỗ trợ nhu cầu bất động sản công nghiệp. Khả năng thu hút những dự án này gắn với hạ tầng điện, logistics, giao thông và nguồn nhân lực chất lượng cao. Lợi thế cạnh tranh vì vậy ngày càng phụ thuộc vào khả năng đáp ứng yêu cầu vận hành của khách thuê.

Theo ông Nguyễn Đức Anh, chuyên gia phân tích Chứng khoán Pinetree, nhóm khu công nghiệp tiếp tục có triển vọng tích cực nhờ vốn FDI thực hiện tăng trưởng. Tuy vậy, vị chuyên gia này cũng nhấn mạnh lợi nhuận của nhóm doanh nghiệp sẽ phân hóa theo quỹ đất sẵn sàng cho thuê và tiến độ bàn giao.

Với các chủ đầu tư, hoàn thiện pháp lý, giải phóng mặt bằng và xây dựng hạ tầng là những khâu quyết định khả năng chuyển nhu cầu thị trường thành hợp đồng thực tế. Trong những tháng cuối năm, hợp đồng đã ký và diện tích đủ điều kiện bàn giao sẽ bổ sung cơ sở đánh giá triển vọng doanh nghiệp. Khả năng thu tiền, cân đối vốn đầu tư cũng ảnh hưởng đến tiến độ phát triển dự án. Dù có dư địa tăng trưởng, năng lực triển khai sẽ quyết định mức độ khai thác cơ hội của từng chủ đầu tư.