Tồn tại chênh lệch lớn giữa giá đất nhà nước với giá đất thị trường

Chia sẻ thông tin tại Hội thảo “Khai thác nguồn lực tài chính từ đất, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản” diễn ra ngày 12/5, tại TP. Hồ Chí Minh, ông Đặng Quyết Tiến cho hay, lũy kế giai đoạn 2016 - 2020 cả nước đã có 180 doanh nghiệp được cấp có thẩm quyền phê duyệt phương án cổ phần hóa, với tổng giá trị doanh nghiệp là 489.690 tỷ đồng, trong đó giá trị vốn nhà nước là 233.792 tỷ đồng.

Trong số đó chỉ có 39/128 doanh nghiệp cổ phần hóa thuộc danh mục cổ phần hóa, đạt 30% kế hoạch cổ phần hóa giai đoạn 2017 - 2020. Số doanh nghiệp chưa hoàn thành cồ phần hóa trong năm 2020 là 89 doanh nghiệp.

Định giá đất theo cơ chế thị trường sẽ thúc đẩy tiến độ cổ phần hóa, thoái vốn nhà nước
Ông Đặng Quyết Tiến phát biểu tại Hội thảo “Khai thác nguồn lực tài chính từ đất, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản”. Ảnh: Hoàng Tư

Kết quả cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước (DNNN) không đạt so với kế hoạch đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.

Ông Đặng Quyết Tiến cho rằng, một trong những nguyên nhân khiến tiến độ cổ phần hóa, thoái vốn DNNN còn chậm, việc triển khai kế hoạch cổ phần hóa còn gặp nhiều khó khăn là do vướng mắc về đất đai, liên quan đến việc xác định giá trị đất đai khi cổ phần hóa, thoái vốn DNNN. Các DNNN đang được Nhà nước giao quyền sử dụng và quản lý một diện tích rất lớn đất đai, nhà và công trình trên đất trên khắp cả nước; đa phần nằm ở các vị trí đắc địa có giá trị rất lớn, hiệu quả sử dụng lại không cao.

Theo ông Tiến, ở nước ta hiện nay tồn tại hai giá đất là: Giá nhà nước và giá thị trường. Việc tồn tại hai giá đất là một tất yếu khách quan và Nhà nước sẽ định hướng giá đất theo một trong các cơ chế như: Bám sát giá đất thị trường theo hướng “nước nổi, bèo nổi”; bám sát giá đất thị trường nhưng giá đất nhà nước quy định luôn giữ một khoảng cách nhất định với giá thị trường (cơ chế thị trường có định hướng của Nhà nước); phục vụ chính sách quản lý của Nhà nước và thoát ly giá đất thị trường.

“Có thể nhận thấy rằng, ngay từ khi bắt đầu quy định về giá đất đến nay, pháp luật đất đai luôn xác định quản lý theo cơ chế thị trường có định hướng của Nhà nước với nguyên tắc xuyên suốt trong định giá đất là giá đất phải sát/ phù hợp với giá đất thị trường. Nhưng thực tiễn vẫn tồn tại sự chênh lệch lớn giữa giá đất Nhà nước so với giá đất thị trường” – ông Tiến thông tin.

Đề xuất không tính giá trị đất vào giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa, thoái vốn

Ông Đặng Quyết Tiến cho hay, việc xác định giá trị đất đai không chính xác đã gây thất thoát vốn Nhà nước hàng nghìn tỷ đồng trong quá trình cổ phần hóa, thoái vốn. Theo Kiểm toán Nhà nước, kiểm toán giai đoạn 2016 - 2020 đã xác định tăng giá trị phần vốn Nhà nước tại các doanh nghiệp thêm gần 15.500 tỷ đồng. Một phần lớn số tiền chưa được tính đúng tính đủ là từ đất đai.

Nhiều chuyên gia kinh tế cũng nhận định, vấn đề nóng nhất được quan tâm vẫn là tránh thất thoát tài sản Nhà nước chính là đất đai. Các sai phạm trong xác định giá trị đất đai thể hiện ở nhiều hình thức như: Cơ quan quản lý lách luật, tách lô đất lớn thành nhiều thửa có giá trị dưới 10 tỷ đồng để cho thuê đất theo bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành thay vì đấu thầu theo quy định…

Định giá đất theo cơ chế thị trường sẽ thúc đẩy tiến độ cổ phần hóa, thoái vốn nhà nước
Hội thảo “Khai thác nguồn lực tài chính từ đất, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản”, do Tạp chí Tài chính doanh nghiệp phối hợp với Hội Tư vấn thuế Việt Nam (VTCA) tổ chức. Ảnh: Hoàng Tư

Những sai phạm, kẽ hở trên đã dẫn đến thất thoát ngân sách nhà nước và tạo cơ hội cho hoạt động đầu cơ, trục lợi; làm méo mó môi trường kinh doanh và sự cạnh tranh lành mạnh của thị trường.

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến những bất cập trong xác định giá trị đất khi cổ phần hóa, thoái vốn doanh nghiệp. Trong đó, một phần là do các doanh nghiệp trong diện cổ phần hóa hầu hết là các doanh nghiệp lớn, tình hình tài chính phức tạp, sở hữu nhiều đất đai trong khi thủ tục xác định giá trị đất mất nhiều thời gian, phải trải qua nhiều quy trình, thủ tục; khó tính được lợi thế giá trị đất đối với đất doanh nghiệp đang thuê của Nhà nước; khó xác định giá trị đất đúng với giá thị trường (do ở Việt Nam chưa có thị trường chuẩn để tham khảo, giá đất ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như: diện tích, cơ sở hạ tầng, hướng mặt tiền)...

Các doanh nghiệp cổ phần hóa cũng chưa nghiêm túc thực hiện việc lấy ý kiến thống nhất về phương án sử dụng đất, xác định giá đất để làm cơ sở xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị doanh nghiệp. Vai trò, nhận thức, trách nhiệm của người đứng đầu doanh nghiệp còn chưa cao, chưa quyết liệt trong việc công khai, minh bạch, đúng quy định pháp luật, đảm bảo nguyên tắc thị trường. Sự phối hợp, triển khai giữa các cơ quan có thẩm quyền xác định giá đất còn chậm và chưa tốt.

Một số địa phương chưa kiên quyết thu hồi đất đối với diện tích đất sử dụng không đúng mục đích, không đưa đất vào sử dụng, điều chỉnh quy hoạch, cho phép chuyển mục đích sang các dự án kinh doanh nhà ở, thương mại, dịch vụ để doanh nghiệp thu lợi.

Do cơ chế chính sách, pháp luật về đất đai, sắp xếp lại, xử lý nhà, đất chưa đầy đủ, hiệu quả, một số quy định về sắp xếp lại, xử lý nhà đất còn chưa thật rõ ràng và linh hoạt cũng khiến các địa phương “ngại” phê duyệt phương án sử dụng đất; pháp luật không quy định xác định lợi thế thương mại đối với giá trị quyền sử dụng đất cũng như đấu giá khi lựa chọn nhà đầu tư kinh doanh, liên kết để chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án.

Để kịp thời tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc trong việc định giá đất theo giá thị trường, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác cổ phần hóa, thoái vốn DNNN, ông Đặng Quyết Tiến cho rằng, cần có giải pháp tập trung hoàn thiện thể chế, chính sách theo hướng đẩy mạnh phân cấp, phân quyền; trao quyền chủ động hơn cho doanh nghiệp gắn với giám sát, kiểm tra, thanh tra, kiểm soát quyền lực; cải cách thủ tục hành chính, bảo đảm công khai, minh bạch trong cơ cấu lại DNNN, cổ phần hóa, thoái vốn nhà nước tại doanh nghiệp.

Đồng thời, rà soát, nghiên cứu quy định việc không tính giá trị đất vào giá trị doanh nghiệp khi thực hiện cổ phần hóa, thoái vốn./.