Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao CBRE Chi nhánh Hà Nội cho biết, trong quý III/2026, thị trường căn hộ chung cư Hà Nội ghi nhận khoảng 6.200 căn mở bán mới, giảm 28% so với quý trước và giảm 40% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong quý này, một số chủ đầu tư chủ động lùi thời điểm mở bán quỹ hàng mới sang các quý tiếp theo, thay vì đẩy mạnh ra hàng trong bối cảnh thanh khoản thị trường còn nhiều thách thức.

Giá bán sơ cấp căn hộ chung cư nội đô Hà Nội đạt trung bình 102 triệu đồng/m2

Lũy kế 9 tháng đầu năm 2026, tổng nguồn cung căn hộ chung cư mở bán ở Hà Nội đạt khoảng 22.820 căn. Nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội vẫn duy trì tăng trưởng, khi nguồn cung 9 tháng năm 2026 đã tăng 8% so với cùng kỳ năm 2025 và tăng 20% so với 9 tháng đầu năm 2024.

Đáng chú ý, hơn 50% nguồn cung mới trong quý đến từ các dự án đại đô thị tại Văn Giang (khu vực của tỉnh Hưng Yên giáp ranh Hà Nội). (Tính lũy kế 9 tháng 2026, tỷ trọng này là khoảng 40%.)

Theo đó, mặt bằng giá chào bán sơ cấp trung bình toàn thị trường trong quý III/2026 ở mức 86 triệu đồng/m² thông thủy (chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng, kinh phí bảo trì và chiết khấu), thấp hơn 9% theo quý và 6% theo năm. Trong khi đó, giá bán sơ cấp các dự án căn hộ chung cư chỉ tính tại nội đô Hà Nội trong quý III/2026 đạt trung bình 102 triệu đồng/m2, thấp hơn 6% so với quý II và 3% so với cùng kỳ năm ngoái.

Về thanh khoản thị trường, lượng căn hộ bán được tại Hà Nội trong quý III đạt trên 3.900 căn, giảm 33% theo quý và 66% theo năm, và là mức hấp thụ theo quý thấp nhất kể từ quý I/2024. Lãi suất thả nổi ở mức 13-15%/năm tại một số ngân hàng thương mại đã tạo rào cản đáng kể với nhóm người mua sử dụng đòn bẩy tài chính.

Để duy trì thanh khoản, một số chủ đầu tư đã triển khai gói lãi suất cố định kéo dài đến 5 năm, thậm chí áp dụng sau thời điểm bàn giao, nhằm giảm thiểu rủi ro chi phí vốn ngắn hạn cho người mua.

Bên cạnh đó, mặt bằng giá bán thứ cấp cũng ghi nhận những điều chỉnh rõ rệt trong quý này. Giá chào bán căn hộ trên thị trường thứ cấp Hà Nội đạt trung bình khoảng 60 triệu đồng/m², giảm 5% theo quý và 8% theo năm.

Giá thứ cấp đã bắt đầu điều chỉnh giảm kể từ quý I/2026, tuy nhiên, đây là lần đầu tiên giá bán ghi nhận mức giảm theo năm sau hai năm tăng trưởng nóng. Áp lực chính đến từ nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, buộc phải giảm giá chào bán để tăng khả năng hấp thụ khi chi phí lãi vay vượt khả năng chịu đựng trung hạn. Điều này tạo ra một nhóm nguồn cung thứ cấp với mức giá cạnh tranh hơn, song thanh khoản nhìn chung vẫn còn hạn chế do tâm lý thận trọng, ngay cả với người mua tự sử dụng.

Theo nghiên cứu của Savills Hà Nội, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền tiếp tục hạn chế. Kể từ năm 2022, nguồn cung sơ cấp hạng C giảm trung bình 27% mỗi năm và dự kiến chỉ chiếm 12% nguồn cung tương lai.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội, nhận định: “Mặc dù còn thách thức về khả năng chi trả, nhu cầu nhà ở thực vẫn bền vững, được hỗ trợ bởi quá trình đô thị hóa, thu nhập tăng và hạ tầng được cải thiện”.

Trong quý IV/2026, 11 dự án dự kiến bổ sung khoảng 7.000 căn hộ, góp phần mở rộng lựa chọn cho người mua.

Nêu triển vọng thị trường bất động sản nhà ở tại Hà Nội, bà Nguyễn Hoài An cho rằng, bước sang quý IV/2026, nguồn cung mới có thể tăng trở lại nếu các chủ đầu tư quyết định chào bán các giỏ hàng đã trì hoãn từ quý III, song quyết định này nhiều khả năng vẫn phụ thuộc vào diễn biến lãi suất và tâm lý thị trường trong giai đoạn tới.

Với phân khúc căn hộ, tổng nguồn cung mới 9 tháng đầu năm 2026 đạt 22.820 căn, bằng khoảng 63% so với tổng nguồn cung mới cả năm 2025. Trong bối cảnh lãi suất chưa có tín hiệu hạ nhiệt rõ rệt và các chủ đầu tư tiếp tục thận trọng trong quyết định ra hàng, nguồn cung Quý 4 nhiều khả năng sẽ tiếp tục ở mức thận trọng so với 2025, đạt khoảng 30.000 – 32.000 căn hộ mở bán mới, tương đương 83-88% so với năm 2025.

Áp lực từ lãi suất thả nổi nhiều khả năng sẽ tiếp tục chi phối tâm lý người mua; thanh khoản và giá chào bán dự kiến duy trì tương đối ổn định trong trường hợp mặt bằng lãi suất chưa có tín hiệu điều chỉnh rõ rệt.

Các chủ đầu tư được kỳ vọng sẽ tiếp tục điều chỉnh chính sách bán hàng, bao gồm các gói hỗ trợ lãi suất và giãn tiến độ thanh toán, nhằm duy trì thanh khoản, tuy nhiên mức độ hiệu quả của các chính sách này trong việc thúc đẩy quyết định mua sẽ còn phụ thuộc vào khả năng chịu đựng tài chính thực tế của người mua trong bối cảnh lãi suất hiện tại./.