Quý III/2026 ghi nhận những chuyển động trong quá trình tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án tại TP. Hồ Chí Minh. Tính đến đầu tháng 9, thành phố đã hoàn tất tháo gỡ cho 650 dự án. Trong số 921 dự án được tổng hợp sau khi triển khai cơ chế mới, 233 dự án đã hoàn tất tháo gỡ, trong khi 688 dự án còn lại đã được các sở, ngành đề xuất phương án xử lý.

Tiến độ tháo gỡ pháp lý bước đầu góp phần cải thiện nguồn cung. Trong 7 tháng đầu năm 2026, 37 dự án được xác nhận đủ điều kiện bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, trong đó có 30 dự án căn hộ với 21.165 căn. Tuy nhiên, nguồn cung mới phân bổ không đồng đều giữa các khu vực. Theo phân tích từ danh sách dự án do Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh công bố, khu vực Bình Dương cũ chiếm hơn 55% nguồn cung căn hộ đủ điều kiện mở bán, cao hơn đáng kể so với khu vực nội thành cũ. Điều này cho thấy nguồn hàng mới đang tập trung nhiều hơn tại những khu vực còn dư địa phát triển.

Nguồn cung cải thiện chưa đồng nghĩa với việc thị trường bước vào chu kỳ điều chỉnh giá. Sức mua vẫn chững lại, trong khi giá bán sơ cấp neo cao do nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc trung và cao cấp, còn căn hộ vừa túi tiền ngày càng khan hiếm.

Hạ tầng định hình lại thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh. Ảnh: Lê Toàn

Bà Cao Thị Thanh Hương - Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills TP. Hồ Chí Minh nhận định, thị trường chưa bước vào chu kỳ điều chỉnh giá trên diện rộng do nguồn cung mới chưa có chuyển biến đáng kể. Theo bà, thị trường hiện ở trạng thái sức mua chững lại trong khi giá vẫn neo cao, khiến khoảng cách giữa giá bán và khả năng chi trả của người mua ở thực ngày càng rõ rệt.

Dữ liệu của Savills cho thấy 80% căn hộ sơ cấp tại TP. Hồ Chí Minh có giá trên 100 triệu đồng/m2 trong quý II/2026. Trong khi đó, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường giảm xuống khoảng 32% và tiếp tục chịu áp lực trong quý III. Chi phí vay vốn cũng khiến người mua thận trọng hơn, đặc biệt với những sản phẩm đòi hỏi sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.

Trong bối cảnh đó, hạ tầng và khả năng kết nối ngày càng ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn nhà ở. Khi giá nhà tại khu vực trung tâm duy trì ở mức cao, người mua phải cân đối giữa vị trí, thời gian di chuyển, chất lượng môi trường sống và ngân sách. Những khu vực có kết nối giao thông được cải thiện, đồng thời sở hữu mặt bằng giá dễ tiếp cận hơn, có thể trở thành phương án thay thế cho người mua ở thực.

Xu hướng mở rộng không gian thị trường cũng thể hiện ở phân khúc nhà thấp tầng, khi gần như toàn bộ nguồn cung mới đến từ các khu vực ngoại vi. Hai khu đô thị quy mô lớn ở phía Bắc và phía Nam chiếm hơn 90% lượng giao dịch toàn thị trường. Diễn biến này cho thấy các khu đô thị quy mô lớn và khu vực vùng ven đang giữ vai trò đáng kể trong việc bổ sung nguồn cung, dù mức độ phù hợp với nhu cầu thực tế còn phụ thuộc vào giá bán và khả năng kết nối.

Theo bà Hương, nguồn cung từ các đại đô thị và khu vực vùng ven gắn với hạ tầng có thể mở thêm lựa chọn cho người mua ở thực với mức giá dễ tiếp cận hơn. Lợi thế vị trí vì vậy không còn chỉ được đánh giá bằng khoảng cách tới trung tâm, mà còn dựa trên khả năng kết nối, chi phí sở hữu và chất lượng môi trường sống.

Trong 6 - 12 tháng tới, thị trường được dự báo tiếp tục phân hóa, thay vì phục hồi đồng đều. Theo bà Hương, chủ đầu tư hiện ưu tiên duy trì giá niêm yết và hỗ trợ người mua thông qua các chính sách tài chính như hỗ trợ lãi suất, gói vay lãi suất cố định, ân hạn nợ gốc, chiết khấu thanh toán nhanh và giãn tiến độ thanh toán. Các biện pháp này giúp giảm áp lực dòng tiền mà không cần điều chỉnh trực tiếp giá bán công bố.

Mặt bằng giá chung được dự báo khó giảm mạnh do chủ đầu tư cũng chịu áp lực chi phí vốn trong quá trình phát triển dự án. Tuy nhiên, mức độ chênh lệch giữa các dự án có thể ngày càng rõ. Những dự án có vị trí thuận lợi, pháp lý đầy đủ và chủ đầu tư uy tín có khả năng duy trì giá ổn định hơn, trong khi sản phẩm kém cạnh tranh hoặc phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính có thể chịu áp lực điều chỉnh.

Bà Hương cho rằng, nếu xảy ra, việc điều chỉnh nhiều khả năng diễn ra cục bộ tại từng dự án và thể hiện chủ yếu qua chính sách bán hàng, thay vì giảm giá niêm yết trên diện rộng./.