Gỡ nút thắt pháp lý giúp bất động sản hồi sinh

Tại Diễn đàn Bất động sản mùa Xuân thường niên 2023, các ý kiến cho rằng, đột phá thể chế, mở nút thắt pháp lý sẽ giúp bất động sản hồi sinh.

Hơn 65% khó khăn đến từ vướng mắc pháp lý

Theo khảo sát mới nhất của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, hiện 65% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản đến từ những vướng mắc chính sách, pháp lý; 20% từ nguồn vốn (cũng chủ yếu do chính sách tài chính) và 15% từ các yếu tố thị trường - doanh nghiệp.

Cụ thể, theo ông Phạm Nguyễn Toan, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng Biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam, hệ thống chính sách, pháp lý bất động sản hết sức phức tạp, liên quan đến hơn 100 Luật, Nghị định, Thông tư…, còn chồng chéo và một số sự việc xảy ra trong thời gian qua dẫn tới tâm lý sợ trách nhiệm, sợ sai, đùn đẩy ở một bộ phận cán bộ. Hậu quả là, nhiều dự án bị kéo dài, thậm chí bị ách tắc. Dù có hệ thống pháp luật phức tạp là vậy nhưng vẫn thiếu hành lang pháp lý đối với một số mô hình kinh doanh bất động sản mới - đặc biệt là bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng…

Thứ hai, tín dụng bất động sản nhà ở chiếm tỷ trọng lớn hơn và chất lượng tín dụng bất động sản gần sát với chất lượng tín dụng chung của nền kinh tế. Tuy nhiên, dù chất lượng là vậy nhưng doanh nghiệp và người mua nhà đều không dễ vay được vốn. Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản hoặc đang “mắc cạn”, hoặc phải nói không với trái phiếu doanh nghiệp, dù kinh nghiệm quốc tế cho thấy, đây là kênh huy động an toàn, hiệu quả nhất.

Theo thống kê của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam, năm 2023, sẽ có khoảng 309.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn. Trong đó, số lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn rơi vào khoảng hơn 119.000 tỷ đồng. Năm 2024, khối lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn vào khoảng 110.000 tỷ đồng. Do khối lượng trái phiếu đáo hạn lớn, trong khi đó nhiều doanh nghiệp đang trong tình trạng thiếu thanh khoản, đói vốn, vướng mắc pháp lý… nên rất cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp để gỡ các nút thắt cho thị trường.

Bên cạnh đó, việc gọi vốn bất động sản trên thị trường chứng khoán cũng bi đát chưa từng có. Năm 2022 là năm mà ngành bất động sản ghi nhận mức giảm lớn nhất thị trường về quy mô giá trị vốn hóa, cũng như tỷ lệ sụt giảm.

“Thời gian qua, trước diễn biến phức tạp và nguy cơ mất ổn định của thị trường bất động sản, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã liên tiếp có các chỉ đạo nhằm phát triển lành mạnh và bền vững thị trường. Gần đây nhất, việc Chính phủ ban hành Nghị định 08 được coi là giải pháp tình thế, kỳ vọng tháo gỡ đa số những vướng mắc liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn năm nay và năm tới.

Tuy nhiên, theo nhận định của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, trong năm 2023, “cơn bão” đối với thị trường bất động sản sẽ dữ dội hơn nếu như những vấn đề tồn tại lớn chưa được tháo gỡ kịp thời, nhất là vấn đề pháp lý và ổn định, hài hòa nguồn vốn từ thị trường vốn và tín dụng”, ông Toan nhận định.

Đột phá thể chế sẽ giúp hồi sinh bất động sản

Ông Vũ Tiến Lộc, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam cho rằng, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng đã nêu ra con số gần tương tự khi có tới 70% khó khăn của doanh nghiệp liên quan đến pháp lý. Khi pháp lý khó khăn, dòng vốn cũng sẽ ách tắc. Như tình trạng hiện nay, doanh nghiệp bị tắc cả đầu vào lẫn đầu ra.

Ông

Ông Vũ Tiến Lộc, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam: "Theo tôi, đột phá thể chế sẽ dẫn đường cho sự hồi sinh của thị trường bất động sản".

“Cần có sự cải cách mạnh mẽ về thể chế. Theo tôi, đột phá thể chế sẽ dẫn đường cho sự hồi sinh của thị trường bất động sản. Dư địa về cải cách thể chế, về pháp lý là vô tận, cho nên đây là vấn đề lớn nhất cần có sự quan tâm sát sao và kịp thời. Vai trò của Nhà nước trong vấn đề này là rất lớn để có thể tiếp sức sức cho các doanh nghiệp.

Về câu chuyện nguồn vốn là vấn đề tiếp theo mà tôi muốn nhấn mạnh. Dường như trong những năm qua, mọi cánh cửa về vốn đều mở ra, trong khi hiện tại, tất cả đang gần như đóng lại”, ông Lộc nhấn mạnh.

Ông Lộc cũng đề xuất một số giải pháp: Về giải pháp dài hạn, sẽ cần phải thúc đẩy mạnh mẽ hơn nữa các công tác cải cách thể chế. Về giải pháp ngắn hạn, cần quan tâm sát sao hơn nữa và đồng bộ trong hành động thực hiện.

Những năm qua, dòng tiền đã quá dễ dãi khi dễ tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn. Chúng ta đã hơi coi nhẹ vấn đề quản trị rủi ro, đặc biệt là rủi ro pháp lý. Cho nên đây là vấn đề đang được quan tâm hàng đầu.

“Riêng về pháp lý, không có chuyện thương lượng, mà phải đảm bảo tính chắc chắn. Tôi đề nghị rà soát toàn bộ các dự án đang thực hiện hiện nay để tìm ra được những dự án tốt. Rất nhiều dự án bị đình trệ hiện nay là do sự chậm trễ của các chính quyền trong việc thực hiện thủ tục hành chính.

Song song với đó, cần thúc đẩy các ngân hàng thảo luận giãn nợ. Nếu có vướng mắc với đơn vị thầu, thi công thì khuyến khích mua lại dự án đảm bảo pháp lý, nhưng phải đi kèm điều kiện các nhà thầu có đủ điều kiện và mong muốn hợp tác”, ông Lộc đề xuất.

Gỡ nút thắt cơ chế pháp lý

Liên quan đến vấn đề chính sách pháp ý cho bất động sản, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, đối với Nhà nước, tại thời điểm này cần có những quy định cụ thể để triển khai gói 120.000 tỷ đồng mà ngân hàng vừa công bố. Đây là liều thuốc bổ có giá trị đối với thị trường. Nhưng cũng cần quy định rất cụ thể, trong đó quy định rõ đối tượng những nhóm được tiếp cận nguồn vốn này.

“Chúng tôi đề xuất, ngoài những nhóm đối tượng phát triển nhà ở xã hội, giá rẻ, bình dân thì cũng cần lưu ý những dự án bất động sản đang ở giai đoạn gần hoàn thành nhưng chỉ vì thiếu vốn nên tắc nghẽn thì cũng cần quan tâm, kể cả là dự án nhà ở cao cấp, trung cấp. Nếu được giải tỏa, chúng ta sẽ kích thích được nguồn cung trên thị trường, sẽ mang lại ý nghĩa và giá trị nhất định”, ông Đính đề xuất.

ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam

Theo ông Đính, Chính phủ cần có quy định, thông tư hướng dẫn cụ thể, đây là việc trọng tâm cần thực thi, với cơ quan chủ chốt là Bộ Tài chính.

Nhà nước cần sớm ban hành các quy định để tháo gỡ cho phân khúc nhà ở xã hội. Hiện nay Chính phủ đang vận động nhiều doanh nghiệp đăng ký, nhưng doanh nghiệp đánh giá vẫn còn nhiều rào cản vướng mắc trong các quy định, đặc biệt là các quy định pháp luật. Để thúc đẩy được loại hình này, rất cần những chính sách cụ thể nhằm tháo gỡ, nhất là về thủ tục hành chính pháp lý.

Hiện Tổ công tác đặc biệt của Chính phủ cũng chia sẻ đang gấp rút trình Chính phủ những chương trình tháo gỡ cho bất động sản. Doanh nghiệp cho rằng càng sớm ban hành càng tốt để tháo gỡ những điểm nghẽn hiện tại cho các dự án cơ bản hoàn thành thủ tục đã đền bù giải phóng mặt bằng, tức là có đất sạch và cơ bản đã hoàn thành nhưng vẫn còn một chút vướng mắc như cấp phép hay các quy định khác khác, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính.

“Hiện nay, nhiều dự án chỉ chờ phê duyệt nghĩa vụ tài chính là có thể khởi công ngay. Đây là một trong những vấn đề đang rất khó khăn mà các địa phương cần xử lý tháo gỡ để kích hoạt nguồn cung, cùng với các hoạt động kinh tế thông qua các dự án bất động sản được khởi công xây dựng hay mở bán”, ông Đính chia sẻ.

Liên quan đến M&A dự án, ông Đính cho hay, trong giai đoạn vừa rồi, nhiều doanh nghiệp bộc lộ những yếu kém, nhiều dự án không đủ khả năng tiếp tục triển khai dự án, nên nhu cầu M&A chuyển giao dự án trong giai đoạn này rất lớn. Tuy nhiên, rất vướng về quy định M&A, đề nghị Tổ công tác tháo gỡ cho hoạt động chuyển nhượng từ các chủ đầu tư không đủ năng lực triển khai thực hiện.

Theo ông Đính, về dài hạn, Chính phủ cần thúc đẩy tiến trình sửa đổi các bộ luật, ngoài Luật Đất đai, còn có Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, thúc đẩy chỉnh sửa đúng tiến độ và đáp ứng được yêu cầu của thực tiễn.

Đối với doanh nghiệp, cần có các phương án tái cấu trúc cho phù hợp với nền kinh tế và nguồn lực của doanh nghiệp. Đồng thời cấu trúc lại dòng sản phẩm để dễ hấp thụ với thị trường, nhằm có dòng tiền để doanh nghiệp khởi động trở lại.

Ngoài ra, doanh nghiệp nên đưa nhà ở xã hội vào chiến lược kinh doanh của mình, kể cả doanh nghiệp lớn chuyên về phát triển nhà ở cao cấp. Đây là sản phẩm tạo ra sự bền vững, ổn định dài hơn đối với doanh nghiệp. Đối với doanh nghiệp phát hành trái phiếu doanh nghiệp, cần xây dựng các phương án trả nợ, phát hành, đặc biệt là lấy lại niềm tin từ nhà đầu tư.

T. Ân

Tin cùng chuyên mục

Khẩn trương thực hiện ngay quy định nội bộ về cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ

Khẩn trương thực hiện ngay quy định nội bộ về cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ

Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng khẩn trương ban hành, và triển khai thực hiện ngay quy định nội bộ về cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ theo quy định tại Thông tư 02/2023/TT-NHNN. Nghiêm cấm các hành vi gây khó khăn, phiền hà, ban hành thêm điều kiện, thủ tục khác với quy định tại Thông tư số 02/2023/TT-NHNN.
Chỉ thị số 14/CT-TTg: Nâng cao hiệu quả đầu tư nước ngoài trong giai đoạn mới

Chỉ thị số 14/CT-TTg: Nâng cao hiệu quả đầu tư nước ngoài trong giai đoạn mới

Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính vừa ký ban hành Chỉ thị số 14/CT-TTg về một số nhiệm vụ, giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư nước ngoài trong giai đoạn mới.
Bình Dương thông qua đơn giá bồi thường, hỗ trợ và tái định cư dự án vành đai 3 đi qua địa bàn

Bình Dương thông qua đơn giá bồi thường, hỗ trợ và tái định cư dự án vành đai 3 đi qua địa bàn

Thông tin từ UBND tỉnh Bình Dương cho biết, ngày 22/5 tỉnh này đã thông qua đơn giá bồi thường, hỗ trợ và tái định cư dự án vành đai 3 đi qua địa bàn. Mức giá thấp nhất 2,5 triệu đồng, mức đền bù cao nhất trên 42 triệu đồng/ m2.
Doanh nghiệp nỗ lực tìm giải pháp thích ứng với tăng giá điện

Doanh nghiệp nỗ lực tìm giải pháp thích ứng với tăng giá điện

Giá điện đã được điều chỉnh tăng bình quân 3% từ ngày 4/5/2023, mặc dù mức tăng được cho là không lớn, nhưng đã và đang tác động đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Trong bối cảnh này, doanh nghiệp đang nỗ lực áp dụng các biện pháp tiết kiệm điện, tối ưu hóa sản xuất, kinh doanh...
Đổi mới sáng tạo - giúp doanh nghiệp nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh, tăng sức cạnh tranh

Đổi mới sáng tạo - giúp doanh nghiệp nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh, tăng sức cạnh tranh

Đổi mới sáng tạo là một trong những công cụ đắc lực, tiềm năng nhất để giúp doanh nghiệp nâng cao hiệu quả sản xuất, kinh doanh và tăng sức cạnh tranh. Chính vì vậy, trong thời gian qua, đã có nhiều chính sách nhằm huy động nguồn lực hỗ trợ cho doanh nghiệp khắc phục khó khăn, rào cản để có thể nâng cao năng lực đổi mới sáng tạo.

Tin khác

Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội khó giải ngân

Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội khó giải ngân

Hiện nay đang có một số rào càn. vướng mắc để triển khai giải ngân gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay đối với nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo xây dựng lại chung cư cũ và cần sự phối hợp sâu sát hơn nữa giữa các bộ, ngành và chính quyền địa phương.
Giảm thuế giá trị gia tăng: Liều thuốc kích thích tiêu dùng

Giảm thuế giá trị gia tăng: Liều thuốc kích thích tiêu dùng

Trả lời phỏng vấn phóng viên TS. Nguyễn Văn Hiến – nguyên Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Tài chính - Marketing cho biết, việc giảm 2% thuế giá trị gia tăng là một “liều thuốc” rất bổ ích để góp phần hỗ trợ các doanh nghiệp và người dân vượt qua những khó khăn kinh tế trong giai đoạn hiện nay. Đồng thời, việc này tác động vào tăng trưởng và phát triển kinh tế nói chung.
Kiến nghị xử lý qua thanh tra, kiểm tra với tổng số tiền 15.124 tỷ đồng

Kiến nghị xử lý qua thanh tra, kiểm tra với tổng số tiền 15.124 tỷ đồng

Theo Tổng cục Thuế, tính từ ngày 1/1 đến 14/4/2023, toàn ngành đã thực hiện được 9.753 cuộc thanh tra, kiểm tra, đạt 12,2% kế hoạch năm 2023; kiểm tra được 102.933 hồ sơ khai thuế tại cơ quan thuế, bằng 69,79% so với cùng kỳ. Tổng số tiền kiến nghị xử lý qua thanh tra, kiểm tra là 15.124 tỷ đồng.
Hướng dẫn chế độ quản lý, tính hao mòn, khấu hao tài sản cố định do Nhà nước giao doanh nghiệp quản lý

Hướng dẫn chế độ quản lý, tính hao mòn, khấu hao tài sản cố định do Nhà nước giao doanh nghiệp quản lý

Bộ Tài chính vừa ban hành Thông tư số 23/2023/TT-BTC về hướng dẫn chế độ quản lý, tính hao mòn, khấu hao tài sản cố định tại cơ quan, tổ chức, đơn vị và tài sản cố định do Nhà nước giao cho doanh nghiệp quản lý không tính thành phần vốn nhà nước tại doanh nghiệp.
Bộ Tài nguyên và Môi trường yêu cầu các địa phương rà soát, đánh giá chỉ tiêu sử dụng đất trước ngày 20/5

Bộ Tài nguyên và Môi trường yêu cầu các địa phương rà soát, đánh giá chỉ tiêu sử dụng đất trước ngày 20/5

Bộ Tài nguyên và Môi trường đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khẩn trương rà soát, đánh giá kết quả thực hiện chỉ tiêu sử dụng đất và đề xuất nhu cầu sử dụng đất đến năm 2030, phân kỳ thực hiện đến năm 2025 gửi về Bộ trước ngày 20/5.
Đến năm 2025, khu vực kinh tế tư nhân đóng góp vào GDP đạt khoảng 55%

Đến năm 2025, khu vực kinh tế tư nhân đóng góp vào GDP đạt khoảng 55%

Để phát triển kinh tế tư nhân thực sự trở thành một động lực quan trọng của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, góp phần phát triển kinh tế - xã hội nhanh, bền vững, nâng cao tính tự chủ, tự cường của nền kinh tế, Nghị quyết số 45/NQ-CP ngày 31/3/2023 của Chính phủ đề ra mục tiêu đến năm 2025, cả nước có khoảng 1,5 triệu doanh nghiệp, trong đó có 60.000 - 70.000 doanh nghiệp quy mô vừa và lớn, đến năm 2030 có ít nhất 2 triệu doanh nghiệp. Phấn đấu tăng tỷ trọng đóng góp của khu vực kinh tế tư nhân vào GDP để đến năm 2025 đạt khoảng 55%, đến năm 2030 khoảng 60 - 65% GDP.
Ngân hàng Nhà nước định hướng tăng trưởng tín dụng năm 2023 khoảng 14 - 15%

Ngân hàng Nhà nước định hướng tăng trưởng tín dụng năm 2023 khoảng 14 - 15%

Theo mục tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2023, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) định hướng tăng trưởng tín dụng năm 2023 khoảng 14 - 15%, có điều chỉnh phù hợp với diễn biến, tình hình thực tế, góp phần ổn định kinh tế vĩ mô, hỗ trợ tăng trưởng kinh tế hợp lý.
Từ ngày 01/7/2023, áp dụng mức lương cơ sở 1,8 triệu đồng/tháng cho 9 nhóm đối tượng

Từ ngày 01/7/2023, áp dụng mức lương cơ sở 1,8 triệu đồng/tháng cho 9 nhóm đối tượng

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 24/2023/NĐ-CP ngày 14/5/2023 quy định mức lương cơ sở đối với cán bộ, công chức, viên chức và lực lượng vũ trang. Theo đó, từ ngày 01/7/2023, mức lương cơ sở là 1,8 triệu đồng/tháng.
Việt Nam đã đầu tư ra nước ngoài hơn 21,93 tỷ USD

Việt Nam đã đầu tư ra nước ngoài hơn 21,93 tỷ USD

Theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, lũy kế đến tháng 4/2023, các doanh nghiệp Việt Nam đã có 1.643 dự án đầu tư ra nước ngoài còn hiệu lực, với tổng vốn đầu tư hơn 21,93 tỷ USD.
Năm 2023: Giá hàng hóa dự kiến sẽ giảm khoảng 21%

Năm 2023: Giá hàng hóa dự kiến sẽ giảm khoảng 21%

Theo dự báo, giá hàng hóa nói chung trong năm 2023 dự kiến sẽ giảm khoảng 21% so với năm ngoái. Trong đó, giá năng lượng dự báo giảm 26%, giá phân bón giảm 37% và có thể sẽ là năm giảm mạnh nhất kể từ năm 1976.
Xem thêm
Phiên bản di động