Cần làm rõ các khái niệm sử dụng đất

Trước khi các đại biểu cho ý kiến tại hội nghị, ông Nguyễn Tân Thịnh - Cục trưởng Cục Quản lý Công sản (Bộ Tài chính) đã gợi mở nhiều quy định liên quan đến vấn đề tài chính đất đai trong dự thảo Luật để các đại biểu tập trung thảo luận.

Ông Nguyễn Tân Thịnh cho biết, tại dự thảo luật, các khoản thu tài chính về đất đai chưa xác định các khoản thuế (thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp). Ngoài ra, cần làm rõ khái niệm “sử dụng đất kết hợp”, “sử dụng đất hỗn hợp”, “sử dụng đất đa mục đích” trong dự thảo Luật để sử dụng thuật ngữ cho phù hợp, tránh chồng chéo.

“Các vướng mắc trong thực tế đối với việc xác định mục đích đối với công trình có sử dụng đất hỗn hợp và việc xác định nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với loại đất này” - ông Nguyễn Tân Thịnh cho hay.

Theo lãnh đạo Cục Quản lý công sản, liệu có cần thiết phải quy định các khoản thu từ dịch vụ công từ đất đai? Bởi vì hiện nay, các khoản thu từ dịch vụ công được xác định là nguồn thu hợp lý, hợp lệ của các doanh nghiệp, đơn vị sự nghiệp công lập có chức năng, nhiệm vụ phù hợp để cung cấp dịch vụ công đã được quy định đầy đủ tại pháp luật có liên quan về doanh nghiệp và đơn vị sự nghiệp công.

Đáng chú ý, quy định về thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định tại Điều 127 dự thảo Luật đặt ra vấn đề, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm nào? Ngoài ra, việc quy định về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi điều chỉnh quy hoạch cũng cần quy định cụ thể. Đơn giá thuê đất hiện đang thực hiện cũng có nhiều vướng mắc, có nên quy định theo hướng: Đơn giá thuê đất hàng năm bằng (=) tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê chia cho (:) thời hạn thuê đất…

Bên cạnh đó, một số vấn đề cũng được lãnh đạo Cục Quản lý công sản nêu gợi mở thảo luận, như: tính khả thi của việc định kỳ hàng năm xây dựng và công bố Bảng giá đất; có cần quy định về phương pháp xác định giá đất trong dự thảo Luật hay không? Có nên quy định cụ thể giá đất tính thuế (thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế đối với các dự án chậm tiến độ hoặc không đưa đất vào sử dụng) trong dự thảo Luật này hay quy định tại các luật thuế tương ứng (đặc biệt là thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất)…

Giao đất, cho thuê đất phải thông qua đấu giá

Phát biểu từ điểm cầu tỉnh Đắk Nông, ông Lê Trọng Yên - Phó Chủ tịch UBND tỉnh cho biết, trên địa bàn tỉnh, tổng thu ngân sách nhà nước về đất năm qua đạt 689 tỷ đồng, chiếm 20% tổng thu ngân sách của tỉnh. Tuy nhiên, qua thực hiện xuất hiện nhiều vướng mắc, như xác định giá đất, bảng giá đất… Ông Lê Trọng Yên cho rằng, việc xác định giá đất khi điều chỉnh quy hoạch chi tiết khó thực hiện trong thực thực tế, vì khó đánh giá tính tăng giảm của điều chỉnh quy hoạch. Lãnh đạo tỉnh Đắk Nông đề xuất cần xây dựng bảng giá đất theo vùng, theo vị trí, tùy thuộc từng tuyến đường đến từng thửa đất. Ngoài ra, giá đất tính tiền sử dụng đất cũng cần phân định rõ ràng trong hạn mức và ngoài hạn mức.

Hội nghị nhận được nhiều ý kiến đóng góp của các chuyên gia kinh tế.

Ông Ngô Phước Thành - Giám đốc Sở Tài chính (Bà Rịa - Vũng Tàu) cho rằng, hiện nay, giao tiền sử dụng đất cho một loạt các đơn vị, cả đơn vị tự chủ tài chính và chưa tự chủ tài chính. Tuy nhiên trong Nghị định số 60/2021/NĐ-CP quy định thành 4 nhóm chứ không phải 2 nhóm, do đó cần quy định thống nhất giữa dự thảo Luật và nghị định hiện hành.

Quy định về trường hợp đặc biệt ưu đãi đầu tư, hiện đã quy định tại nhiều văn bản, do đó, các trường hợp quy định tại khoản 2 điều 55 dự thảo Luật phải quy định rõ, các trường hợp này phải do Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ quy định.

Có ý kiến quan tâm đến chính sách thuế về đất đai. Hiện các vấn đề liên quan đến thuế và các khoản thu từ đất đai liên quan đến 3 văn bản khác nhau đó là Luật Đất đai, các luật thuế là Luật Ngân sách nhà nước. Do đó, đề nghị cần quy định đồng bộ về chính sách thuế và tài chính đất đai để thuận lợi hơn trong quá trình thực hiện.

Ông Phạm Đình Cường - nguyên Cục trưởng Cục Quản lý công sản, Bộ Tài chính cho rằng, về giá đất, theo nguyên tắc Nghị quyết 18-NQ/TW là theo nguyên tắc thị trường, nhưng tổng kết này, chúng ta đưa ra nhận định, bảng giá đất quá thấp.

“Dường như chúng ta có cảm giác, việc thực hiện đưa ra Luật Đất đai mới và các văn bản hướng dẫn nhằm mục đích đẩy giá đất lên, vì chúng ta đưa ra nhận định giá đất hiện quá thấp so với thị trường. Tuy nhiên, cần phải phân tích kỹ, thị trường là ai, là người sở hữu quỹ hàng hóa lớn nhất, thì người đó quyết định thị trường. Hiện nay Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất công, mà đất công là phần lớn, do đó, cần phải có tác động ngược lại, nghĩa là Nhà nước quyết định giá để thị trường quay xung quanh giá Nhà nước quyết định, chứ không phải đẩy giá của Nhà nước lên cao” - ông Cường nhận xét.

Bởi theo vị chuyên gia này, nếu như tiếp tục xu hướng đẩy giá đất lên thì sẽ gây rất nhiều hệ lụy, giá đất đền bù lên, thị trường bất động sản lúc thì sốt lúc thì đóng băng, điều tiết của Nhà nước thì thấp. Do đó, lần này việc xây dựng Bảng giá đất để tất cả các giao dịch về đất xoay xung quanh Bảng giá đất.

Cũng theo ông Cường, trong toàn bộ các khoản thu về đất, hiện nay thu về giao dịch về đất thông qua Bảng giá đất chỉ chiếm từ 7-10% tổng số giao dịch. Như vậy, việc xây dựng Bảng giá đất rất kỳ công chỉ để sử dụng cho một số mục đích, thì thời gian tới làm thế nào phải kiểm soát được 70-80% tổng số giao dịch. “Để đảm bảo theo nguyên tắc thị trường, thông qua đấu giá, trong toàn bộ dự thảo luật thiếu 1 điều có tính nguyên tắc đó là việc giao đất, cho thuê đất phải thông qua đấu giá, trừ một số trường hợp” - ông Phạm Đình Cường đề xuất thêm./.