Trong báo cáo cập nhật ngành bất động sản khu công nghiệp, SSI Research đánh giá nhu cầu thuê đất đã phục hồi sau giai đoạn chững lại bởi những bất định liên quan đến thuế quan trong năm 2025. Diễn biến tích cực xuất hiện ở cả miền Bắc và miền Nam, cùng với xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng và mở rộng sản xuất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI).

Trong quý II/2026, lượng hấp thụ ròng đất công nghiệp tại miền Bắc đạt khoảng 217 ha, tăng so với mức 134 ha của quý trước và là mức cao nhất theo quý kể từ quý I/2024. Tại miền Nam, lượng hấp thụ ròng đạt khoảng 67 ha, so với 57 ha trong quý I/2026 và 10 ha cùng kỳ năm 2025.

Giá thuê đất công nghiệp cũng tăng nhẹ. Dẫn số liệu của CBRE, báo cáo cho biết, trong quý II/2026, giá chào thuê trung bình tại miền Bắc đạt 143 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 2,9% so với cùng kỳ; tại miền Nam đạt 185 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 3,7%.

Nhu cầu thuê đất khu công nghiệp phục hồi, hỗ trợ triển vọng tăng trưởng của các chủ đầu tư. Ảnh: Đức Thanh

Theo SSI Research, xu hướng dịch chuyển và mở rộng sản xuất tiếp tục hỗ trợ nhu cầu đất công nghiệp tại Việt Nam. Khách thuê đến từ Trung Quốc, Đài Loan (Trung Quốc) và Hồng Kông (Trung Quốc) được kỳ vọng là động lực quan trọng đối với các khu công nghiệp mới đi vào hoạt động.

Về nguồn cung, báo cáo dẫn dự báo của CBRE cho thấy, nguồn cung đất công nghiệp mới dự kiến tăng tốc trong quý IV/2026 và năm 2027, với khoảng 1.347 ha, gồm 664 ha tại miền Bắc và 683 ha tại miền Nam. Quá trình mở rộng được hỗ trợ bởi dòng vốn FDI, nhu cầu đa dạng hóa chuỗi cung ứng và việc nâng cấp hạ tầng giao thông.

Trong phạm vi doanh nghiệp được nghiên cứu, SSI Research dự báo tổng diện tích hợp đồng thuê mới và biên bản ghi nhớ (MOU) đạt khoảng 1.000 ha trong năm 2027, tăng 18,6% so với năm trước. Động lực chủ yếu đến từ các khu công nghiệp thuộc nhóm địa bàn cấp 2 và nhu cầu mở rộng của khách thuê FDI.

Tuy nhiên, sự cải thiện về nhu cầu chưa chuyển hóa đồng đều thành kết quả kinh doanh. Trong nửa đầu năm 2026, lợi nhuận của một số chủ đầu tư chịu ảnh hưởng bởi diện tích thuê được ghi nhận thấp hơn, chi phí lãi vay tăng và thay đổi phương pháp hạch toán.

Bước sang năm 2027, chi phí đầu tư tiếp tục là áp lực đáng chú ý. Theo SSI Research, khó khăn trong đền bù, giải phóng mặt bằng cùng giá vật liệu xây dựng tăng đang làm gia tăng chi phí phát triển khu công nghiệp mới. Giá các loại vật liệu chính như cát, đá, xi măng và vật liệu san lấp tăng trung bình khoảng 20% so với cùng kỳ.

SSI Research ước tính, biên lợi nhuận tại các dự án mới giảm xuống mức 30 - 35%, so với mức trên 50% tại các khu công nghiệp hiện hữu. Trong khi đó, giá thuê đất công nghiệp được dự báo cơ bản đi ngang trong năm 2027, khi nguồn cung mới áp dụng chiến lược giá cạnh tranh để thu hút khách thuê và đẩy nhanh tỷ lệ lấp đầy.

Dù vậy, nhóm phân tích dự báo tổng lợi nhuận ròng của các chủ đầu tư khu công nghiệp và doanh nghiệp cao su có hoạt động chuyển đổi đất trong phạm vi nghiên cứu đạt 22,3 nghìn tỷ đồng trong năm 2027, tăng 12,4%.

Về dài hạn, SSI Research đánh giá, hạ tầng giao thông cải thiện sẽ hỗ trợ giảm chi phí logistics và thúc đẩy nhu cầu thuê bất động sản công nghiệp. Tuy nhiên, sự thận trọng trước chính sách thuế của Mỹ khiến một số khách thuê có xu hướng ưu tiên nhà xưởng xây sẵn để thử nghiệm thị trường và mở rộng các dự án quy mô nhỏ hơn. Xu hướng này có thể ảnh hưởng đến việc ghi nhận doanh thu, lợi nhuận của các chủ đầu tư trong năm 2027./.