Cân nhắc kỹ việc cho thuê, chuyển nhượng quyền thuê đất trả tiền hàng năm. Ảnh: TL

Bổ sung quyền chuyển nhượng, thế chấp quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm

Theo tờ trình của Chính phủ, trong quá trình thảo luận, lấy ý kiến, đa số thống nhất như dự thảo luật, bổ sung quyền chuyển nhượng, thế chấp tài sản gắn liền với đất và “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm”, để thể chế chủ trương tại Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII và Nghị quyết số 18-NQ/TW về “đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất”, “cơ bản thực hiện hình thức cho thuê đất trả tiền hàng năm”.

Tuy nhiên, có ý kiến đề nghị không quy định nội dung này vào dự thảo luật, vì nếu quy định như vậy sẽ thiếu công bằng giữa các trường hợp thuê đất trả tiền một lần và thuê đất trả tiền hàng năm. Nhà đầu tư có thể lợi dụng chính sách này để vay vốn ngân hàng nhưng không có khả năng trả nợ, dẫn đến mất an toàn hệ thống tín dụng; lợi dụng để chuyển nhượng mà không có đầu tư.

Thẩm tra nội dung này, Ủy ban Kinh tế cho rằng, việc bổ sung quy định này nhằm góp phần khuyến khích việc thực hiện hình thức cho thuê đất thu tiền hàng năm, đồng thời, tạo điều kiện thuận lợi cho những doanh nghiệp thuê đất trả tiền hằng năm. Song đây là một khái niệm mới, cần được làm rõ.

Việc cho phép chuyển nhượng, thế chấp quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm cũng có thể dẫn đến khó khăn cho cơ quan quản lý nhà nước trong việc bảo đảm thu đầy đủ khoản tiền thuê đất hằng năm, nhất là trong trường hợp bên thế chấp mất khả năng thanh toán. Do đó, Ủy ban Kinh tế đề nghị đánh giá tác động của việc cho phép chuyển nhượng, thế chấp quyền thuê đất trong hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm trên các khía cạnh kinh tế, xã hội, hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, việc thẩm định, quản lý và xử lý tài sản thế chấp của các tổ chức tín dụng.

Bổ sung mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp

Bên cạnh đó, Ủy ban Kinh tế cũng nêu quan điểm về một số nội dung Chính phủ trình xin ý kiến.

Về mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân, Ủy ban Kinh tế cho rằng, việc mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp là phù hợp với yêu cầu cơ cấu lại ngành nông nghiệp, tuy nhiên, cần nghiên cứu, đánh giá cụ thể về mức độ nới rộng hạn mức. Việc quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp tối đa và giao HĐND cấp tỉnh quy định hạn mức nhận chuyển quyền của hộ gia đình, cá nhân phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương là cần thiết; đồng thời đề nghị bổ sung quy định cơ chế giám sát để quản lý việc nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và bảo đảm sử dụng đúng mục đích, tránh trường hợp lợi dụng chuyển sang mục đích khác.

Về mở rộng đối tượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, Ủy ban Kinh tế cơ bản nhất trí với việc nghiên cứu, xem xét mở rộng đối tượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa. Tuy nhiên, đây là nội dung lớn, nhạy cảm, cần đánh giá kỹ tác động, nghiên cứu, có quy định cụ thể hơn nhằm bảo đảm việc mở rộng đối tượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa phù hợp điều kiện thực tiễn, đi kèm điều kiện, quy định kiểm soát để tránh lợi dụng chính sách, thu gom đất trồng lúa nhằm mục tiêu đầu cơ nhưng không sản xuất nông nghiệp, kiểm soát việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, về phát triển quỹ đất, Ủy ban Kinh tế cơ bản tán thành việc quy định về Quỹ phát triển đất trong dự thảo luật nhằm thể chế hóa yêu cầu của Nghị quyết 18, bảo đảm khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai. Tuy nhiên, đề nghị cân nhắc quy định về nguồn tài chính của quỹ; việc phân bổ nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hằng năm của địa phương cho quỹ; làm rõ về các nguồn huy động khác theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, cơ quan thẩm tra đề nghị làm rõ việc quản lý, hạch toán khi cho thuê ngắn hạn quỹ đất chưa sử dụng; quy định cụ thể hơn về thời gian và điều kiện cho thuê, không làm ảnh hưởng mục đích chính của việc phát triển và sử dụng quỹ đất này hoặc lợi dụng cho thuê đất theo hình thức này để tránh đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Về ngân hàng đất nông nghiệp, Ủy ban Kinh tế cho rằng cần nghiên cứu kỹ kinh nghiệm quốc tế về triển khai mô hình này, tiếp tục nghiên cứu làm rõ sự cần thiết, địa vị pháp lý, chức năng, nhiệm vụ, tổ chức hoạt động của ngân hàng đất nông nghiệp; nghiên cứu quy định bảo đảm quỹ đất do ngân hàng đất nông nghiệp quản lý được sử dụng hiệu quả, tránh hoang hóa, lãng phí.