Việc hoàn thiện chính sách thuế sẽ giúp phát triển nhà ở và thị trường bất động sản lành mạnh và bền vững hơn.

Từng bước hoàn thiện hệ thống pháp luật về quản lý thị trường bất động sản

Mới đây, Chính phủ đã tổ chức hội nghị “Phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh và bền vững", do Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì. Tại hội nghị này, đại diện Bộ Tài chính đã có tham luận về việc phát triển thị trường bất động lành mạnh, hiệu quả, bền vững.

Theo đó, trong những năm qua, Bộ Tài chính đã tích cực, chủ động phối hợp chặt chẽ với Bộ Xây dựng và các bộ, ngành, địa phương có liên quan để báo cáo Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ từng bước xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật về quản lý thị trường bất động sản.

Trong đó, về việc hoàn thiện chính sách thuế liên quan đến phát triển nhà ở và thị trường bất động sản, hiện hệ thống chính sách thuế, phí, lệ phí đối với bất động sản (bao gồm: thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế thu nhập đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, lệ phí trước bạ và các khoản phí, lệ phí liên quan khác, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất) đã cơ bản bao quát đầy đủ các khoản thu liên quan đến bất động sản. Việc thực hiện các chính sách này trong thời gian qua đã góp phần tăng cường quản lý nhà nước đối với đất đai, góp phần khuyến khích tổ chức, cá nhân sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, tạo nguồn thu nhập ổn định cho ngân sách nhà nước.

Thực hiện chỉ đạo của Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài chính đang đề nghị các bộ, ngành, địa phương và các tổ chức có liên quan tổng kết, đánh giá tình hình thực hiện các luật thuế (trong đó có các chính sách thuế liên quan đến bất động sản). Trên cơ sở tổng hợp vướng mắc, bất cập của các bộ, ngành, địa phương trong quá trình triển khai thi hành các luật thuế liên quan đến bất động sản và tổng hợp nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế, Bộ Tài chính sẽ đề xuất các giải pháp hoàn thiện chính sách thuế liên quan đến bất động sản, báo cáo cấp có thẩm quyền theo đúng tiến độ đã nêu tại Quyết định số 2114/Đ-TTg, đảm bảo phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam, phù hợp với thông lệ quốc tế, đảm bảo tính thống nhất của hệ thống chính sách thuế liên quan đến tài sản và đặt trong tổng thể cải cách hệ thống chính sách thuế giai đoạn 2021 - 2030.

Về kênh huy động vốn liên quan đến bất động sản, những năm qua thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) vẫn tiếp tục phát triển, đáp ứng nhu cầu vốn trung và dài hạn của nhóm các doanh nghiệp bất động sản. Nhóm doanh nghiệp này phát hành đạt hơn 200 nghìn tỷ đồng TPDN riêng lẻ, chiếm 33,16% toàn thị trường trong năm 2021. Ngoài ra, các công ty niêm yết hoạt động trong lĩnh vực bất động sản thực hiện phát hành trái phiếu trong năm 2021 có kết quả kinh doanh khả quan, với doanh thu thuần và lợi nhuận sau thuế tăng lần lượt là 20,3% và 2,7% so với cùng kỳ. Trong năm 2021, hầu hết các doanh nghiệp niêm yết đều có tỷ lệ giá trị phát hành trái phiếu trên tổng tài sản, chủ sở hữu và vay nợ tài chính dưới mức 50%. Đặc biệt, các doanh nghiệp niêm yết đầu ngành với giá trị phát hành trái phiếu cao như VIC, VHM và NVL đều có tỷ lệ giá trị phát hành trên vốn chủ sở hữu và tổng tài sản dưới mức 5%.

Kiến nghị rà soát, sửa đổi các chính sách pháp luật liên quan gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản

Tuy nhiên, thị trường trái phiếu riêng lẻ đối với nhóm doanh nghiệp bất động sản còn tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là doanh nghiệp phát hành với quy mô lớn so với vốn tự có, phát hành không có tài sản đảm bảo, hoặc có tài sản đảm bảo nhưng chất lượng tài sản nhiều rủi ro.

Thời gian qua, khi thị trường có dấu hiệu tăng trưởng nóng, Bộ Tài chính đã thường xuyên đánh giá việc triển khai các quy định về phát hành TPDN để báo cáo Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ điều chỉnh khung khổ pháp lý cho phù hợp. Về quản lý giám sát, Bộ Tài chính đã tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, trên cơ sở kết quả kiểm tra, đã có văn bản chấn chỉnh hoạt động phát hành của các doanh nghiệp. Trong các tháng đầu năm 2022, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (UBCKNN) cũng đã phối hợp với cơ quan điều tra trong vụ việc Tập đoàn Tân Hoàng Minh. Bộ Tài chính cũng đã chỉ đạo UBCKNN và các đơn vị chức năng lập danh sách kiểm tra các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng có khối lượng phát hành lớn, phát hành trái phiếu không rõ mục đích phát hành, không có tài sản đảm bảo, hệ số dư nợ TPDN riêng lẻ cao gấp nhiều lần vốn chủ sở hữu, có tỷ lệ nhà đầu tư cá nhân nắm giữ trái phiếu cao. Từ nay đến cuối năm 2022, Bộ Tài chính sẽ tiếp tục triển khai các đoàn kiểm tra về hoạt động phát hành, giao dịch, cung cấp dịch vụ liên quan đến TPDN, bao gồm TPDN bất động sản.

Bên cạnh đó, trước tình hình thị trường tăng trưởng nhanh, Bộ Tài chính đã có thường xuyên cập nhật tình hình thị trường để báo cáo Thủ tướng Chính phủ hoạt động thị trường TPDN cũng như đề xuất các giải pháp phát triển thị trường ổn định, bền vững. Từ năm 2021, Bộ Tài chính đã chủ động cung cấp thông tin chính thống trên các phương tiện truyền thông về tình hình thị trường cũng như cảnh báo nhà đầu tư và doanh nghiệp phát hành.

Thời gian tới, để thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, Bộ Tài chính kiến nghị rà soát, sửa đổi các chính sách pháp luật liên quan gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản để tạo khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản, tăng hiệu quả quản lý thị trường.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, để quản lý, giám sát chặt chẽ hoạt động của doanh nghiệp, cần nghiên cứu bổ sung các quy định khi thành lập doanh nghiệp bất động sản hoặc cấp phép xây dựng/đầu tư các dự án bất động sản đảm bảo các doanh nghiệp phải đáp ứng đủ năng lực tài chính để thực hiện dự án.