Thị trường bất động sản: Hy vọng sáng hơn trong cuối năm 2023. Ảnh: TL

Vốn và pháp lý là nguyên nhân chính khiến các dự án mới không được phê duyệt

Nền kinh tế Việt Nam đang trong giai đoạn phục hồi sau Covid-19, tuy nhiên, những biến động phức tạp của tình hình kinh tế thế giới và một số khó khăn nội tại của nền kinh tế đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến tốc độ phát triển của thị trường BĐS. Nhận diện các vấn đề nan giải nhất của thị trường hiện nay, nhiều chuyên gia cho rằng, vốn và pháp lý là nguyên nhân chính khiến các dự án mới không được phê duyệt.

Theo báo cáo từ phía các ngân hàng, tăng trưởng tín dụng đối với thị trường BĐS chưa có dấu hiệu phục hồi, quý 1/2023 chỉ đạt có 1,6%. Áp lực đáo hạn trái phiếu lớn lên đến 225 nghìn tỷ đồng tiền trái phiếu đến hạn phải thanh toán, trong đó, BĐS chiếm hơn 100 nghìn tỷ đồng. Cao điểm nhất là vào quý 3/2023, có tới 91 nghìn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đến hạn phải thanh toán cả gốc lẫn lãi.

Đối với doanh nghiệp BĐS thì đây là một bài toán khó vì thị trường BĐS đang trong giai đoạn “đóng băng”, do đó, khi đến hạn đáo hạn trái phiếu, doanh nghiệp rất khó huy động những nguồn lực để trả nợ. Hiện nay, nhiều doanh nghiệp BĐS đã phải chấp nhận bán cắt lỗ các sản phẩm nhà ở nhưng vẫn không thể tìm được nhà đầu tư.

Thêm một vấn đề nội tại của thị trường BĐS đó chính là vướng mắc pháp lý tại các dự án BĐS. Bộ Xây dựng cho biết, năm 2022, các dự án BĐS mới, được cấp phép, giảm mạnh so với năm 2021. Điều này khiến nguồn cung BĐS tiếp tục hạn chế trong năm 2023. Hiện nay, nguồn cung đang giao dịch trên thị trường BĐS là hàng tồn của các dự án đã mở bán trước đó. Báo cáo của Bộ Xây dựng thể hiện, quý 1/2023, cả nước chỉ có 14 dự án nhà ở thương mại hoàn thành. Trong đó, miền Bắc có 9 dự án với 5.679 căn, miền Trung có 3 dự án với 137 căn, miền Nam có 2 dự án với 93 căn.

Ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) đánh giá, nhiều dự án gặp khó khăn, vướng mắc, triển khai chậm do quy định về phương pháp định giá đất rất khó xác định đâu là giá “thị trường”, chiếm trên 50% vướng mắc của các dự án. Ngoài ra, nhiều trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện và các vướng mắc khác liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cổ phần hóa doanh nghiệp, giao đất, đất công xen cài trong dự án…

Một số dự án có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt nhưng không phù hợp đang phải rà soát, điều chỉnh, cập nhật theo quy định. Nhiều điểm nghẽn trong thủ tục pháp lí khiến dự án bị chậm trễ tiến độ triển khai, bị kéo dài thời gian xây dựng khiến chi phí đội lên cao.

Cần giải pháp đi vào thực tế

Trước thực tại thị trường BĐS đối mặt với nhiều khó khăn từ kinh tế trong và ngoài nước, mặc dù các cơ quan quản lý đã đưa ra nhiều giải pháp tháo gỡ nhưng theo phản ánh của các doanh nghiệp BĐS, việc này cần được thực thi quyết liệt hơn nữa để giải pháp đi vào thực tế.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hiệp hội môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, các vấn đề tín dụng trái phiếu doanh nghiệp và chính sách của pháp luật hiện nay đang là rào cản lớn với 1.000 dự án trên khắp cả nước đang bị tạm dừng. Nhiều dự án BĐS không thể triển khai mặc dù đã làm thủ tục đến nhiều giai đoạn như việc chọn chủ đầu tư, đấu thầu, đấu giá, giao đất, tính tiền sử dụng đất, cấp phép... Quá trình làm bị “tắc” rất nhiều khâu.

Nhận diện khó khăn của thị trường, Chính phủ đã chỉ đạo các bộ, ngành liên tục đưa ra giải pháp tháo gỡ. Chỉ trong tháng 12/2022, Thủ tướng Chính phủ đã ký liên tiếp 3 Công điện để xử lý các vấn đề cấp bách, trong đó có nhiều nội dung tháo gỡ cho thị trường BĐS như: cung ứng vốn tín dụng cho nền kinh tế, thị trường trái phiếu doanh nghiệp, thị trường BĐS và phát triển nhà ở…

Liên tục trong tháng 3, tháng 4 vừa qua, Chính phủ ban hành các văn bản chỉ đạo quan trọng như Nghị quyết 33, Công văn số 178 và Nghị định số 10 nhằm thúc đẩy và tháo gỡ cho thị trường.

Mới đây nhất, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà đã ký ban hành Công điện 469, trong đó nhấn mạnh các yêu cầu: Hoàn thiện pháp luật về đất đai, BĐS; Tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư dự án BĐS, người mua nhà tiếp cận nguồn vốn tín dụng; Tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong việc xác định giá đất, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất…

Vừa qua, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ đã làm việc cụ thể tại một số dự án lớn, điển hình ở Đồng Nai, TP. Hồ Chí Minh, Bình Thuận... để nhận diện các vướng mắc và tập trung tháo gỡ. Các doanh nghiệp kỳ vọng các nút thắt sẽ dần được tháo gỡ, tăng nguồn cung.

Với hàng loạt trợ lực như trên, theo ghi nhận từ thị trường, từ đầu quý 2, thị trường BĐS đã “rục rịch” trở lại. Một số dự án của các chủ đầu tư lớn, tại vị trí đắc địa ở một số tỉnh thành phát triển kinh tế đã mở bán, mang theo hy vọng sáng hơn vào cuối năm 2023.