Có thể xảy ra cơn sốt đất vùng ven

Thị trường bất động sản (BĐS) vài năm gần đây liên tục “sốt nóng” khi giá nhà, đất không ngừng “leo thang” mặc dù chịu ảnh hưởng của đại dịch Covid-19. Cụ thể, theo báo cáo của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), giá nhà đất ở nhiều nơi tăng nóng, nhất là đất nền tại các khu vực sắp lên quận, hay khu vực có thông tin về quy hoạch dự án đi qua. Thậm chí, có khu vực giá nhà chung cư tăng tới 15%, nhà riêng lẻ tăng tới 30%.

Tuy nhiên, vài tháng trở lại đây, thị trường BĐS đã có dấu hiệu chững lại, nhưng giá nhà đất vẫn neo ở mức cao. Báo cáo thị trường tháng 5 của Batdongsan.com.vn chỉ ra, lượng sản phẩm nhà, đất bán trong tháng 5 giảm 11% so với cùng kỳ năm trước. Giao dịch mua bán loại hình đất có dấu hiệu chững lại, chỉ gợn sóng nhẹ ở các khu vực đường vành đai hoặc một số khu vực có thông tin về dự án quy hoạch.

Thị trường bất động sản đã có dấu hiệu chững lại, nhưng giá nhà đất vẫn neo ở mức cao. Ảnh: H.Q

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, hoạt động mua bán, giao dịch BĐS đang khá chậm so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, lượng quan tâm BĐS bán đã giảm 9% so với cùng kỳ năm ngoái, tập trung chủ yếu ở các loại hình là đất, đất nền dự án, mặc dù lượng tin đăng rao bán tăng trên 22%, thậm chí đất nền dự án tăng 38%.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, thực chất, đầu tư BĐS dựa trên quan điểm đầu tư và phần lớn người mua BĐS là có mục đích đầu tư dài hạn. Do đó, tâm lý đầu tư sẽ không bị ảnh hưởng bởi những yếu tố ngắn hạn như dịch bệnh và các yếu tố khác.

Cũng theo vị chuyên gia này, yếu tố quan trọng nhất tác động đến việc giá BĐS tăng hay không là do nguồn cầu của thị trường. Vì cung - cầu quyết định về giá, mà nguồn cầu của chúng ta hiện rất lớn, nhất là hai thị trường lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, khi có tới 80% lượng giao dịch, tìm kiếm nhà, đất. Tuy nhiên, ông Quốc Anh cho rằng, để nhận xét đúng về thị trường BĐS thì cần bóc tách từng khu vực, loại hình. Vì những nơi không tăng giá theo giá trị và tiềm năng thật mà tăng theo dạng “ăn theo” thì sau đó thị trường tất yếu có sự điều chỉnh giá về mức phù hợp.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) cũng cho rằng, trong nửa đầu năm 2022, thị trường BĐS có những biến động mạnh, trạng thái thăng trầm liên tục thay đổi trên cả nước. Tình trạng chung của thị trường hiện nay là nguồn cung sản phẩm khan hiếm, nhất là phân khúc nhà ở bình dân.

“Nguồn hàng khan hiếm, nhu cầu lại rất lớn, khi cung vượt cầu sẽ dẫn đến việc giá BĐS bị đẩy lên cao. Đây là câu chuyện ở nhiều địa phương trên cả nước, nhất là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh - nơi không có dự án nhà ở bình dân mới nào thời gian gần đây” - ông Đính nói. Vị chuyên gia này cũng đưa ra dự báo, các cơn sốt đất nhằm đẩy giá tăng cao vẫn có thể tiếp diễn. Đặc biệt là đất nền vùng ven thành phố lớn khi các dự án hạ tầng giao thông đang được đẩy mạnh.

Đất nền không lo bị “ế”

Trong khi đó, ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao bộ phận đầu tư Savills Việt Nam nhận định, có 3 vấn đề mà thị trường sẽ phải đối mặt trong 6 tháng cuối năm nay, đó là nguồn cung ít, giá bán vẫn cao và tính thanh khoản chậm.

Chuyên gia dự báo, 6 tháng cuối năm 2022, phân khúc BĐS “dễ thở” nhất là căn hộ đã bàn giao, có sổ đỏ, sản phẩm nhà phố trong trung tâm các thành phố lớn vẫn hấp dẫn, đất nền của các tỉnh, thành gần Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh có mức giá hợp lý sẽ không lo bị "ế hàng”.

Ông Khương chỉ ra, nguyên nhân khiến thị trường kém thanh khoản là bởi quỹ đất hiện không phát triển được các dự án mới, gặp khó khăn và ách tắc về vấn đề pháp lý, cũng như nhà đầu tư đẩy lợi nhuận kỳ vọng lên quá cao.

“Các vấn đề này dẫn đến tính thanh khoản không có vì khả năng chi trả của người dân bị hạn chế. Tuy nhiên, so với năm 2002 - 2003 thì giao dịch vẫn nhiều hơn và đối với tháng 6 - 7 hàng năm thì thanh khoản không cao, do đó cần lưu ý nhiều hơn. Khi nguồn cung hạn chế, đó là lợi thế cho các đô thị xung quanh TP. Hồ Chí Minh, giao dịch thuận tiện và tính thanh khoản có vì giá ở thị trường này vẫn mềm hơn” - ông Khương dự báo.

Ngoài ra, vị chuyên gia này nhấn mạnh, trong thời gian tới, giá bán thị trường sơ cấp rất cao, nhưng thanh khoản ở thị trường thứ cấp lại chậm lại bởi các nhóm khách hàng mua để đầu tư luôn kỳ vọng biên độ lợi nhuận cao hơn các thời điểm trước. Do đó, sau khi đã giữ BĐS trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, việc đẩy giá thứ cấp trong thời gian tới là có nhưng tính thanh khoản lại rất thấp. Và đây cũng là điểm nghịch lý của thị trường lúc này.

Ông Trần Khánh Quang - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Việt An Hòa dự báo, trong quý III/2022, thị trường sẽ bình lặng, giá không tăng, giao dịch chậm lại. Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư tái cơ cấu sản phẩm lại tốt, đáp ứng nhu cầu thị trường thì khả năng thanh khoản sản phẩm BĐS vẫn có thể duy trì ở mức ổn định. Đồng thời, nếu các chủ đầu tư vẫn loay hoay với những dự án hiện hữu, tiếp tục đầu tư những BĐS xa trung tâm và sang thì khả năng thanh khoản thị trường sẽ không mấy suôn sẻ trong nửa cuối năm 2022./.