Ông David Jackson - Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam và Campuchia, nhận định Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh tiếp tục là hai thị trường bất động sản duy trì sức hút đầu tư trong 9 tháng đầu năm 2026. Tuy nhiên, trước những biến động vĩ mô, hiệu quả đầu tư cần được đánh giá không chỉ qua quy mô vốn thu hút mà còn qua tốc độ triển khai dự án và khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế. Việc tháo gỡ các điểm nghẽn về pháp lý, đất đai và quy hoạch là điều kiện then chốt để chuyển hóa dòng vốn thành nguồn cung phù hợp, tập trung vào những phân khúc còn thiếu hụt.

Theo Avison Young Việt Nam, trong quý III/2026, TP. Hồ Chí Minh có khoảng 11.500 căn hộ được chào bán, tập trung tại khu Nam và khu vực Tây Bắc, Đông Bắc. Dù tâm lý thị trường có xu hướng thận trọng, hoạt động giao dịch vẫn diễn ra, chủ yếu ở các sản phẩm vừa túi tiền tại Dĩ An và Thuận An, nơi nhu cầu ở thực duy trì sức mua tốt. Trong khi đó, căn hộ cao cấp và hạng sang tại khu vực nội đô tiêu thụ chậm hơn, đưa tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường xuống còn 28%.

Ở phân khúc cao cấp, một dự án chung cư hạng sang tại khu Tây ghi nhận mức giá 4.500 - 4.800 USD/m². Quỹ đất khan hiếm và chi phí đầu vào cao tiếp tục đẩy mặt bằng giá tại khu vực TP. Hồ Chí Minh cũ lên cao, qua đó thu hẹp nguồn cung nhà ở vừa túi tiền. Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu được kỳ vọng bổ sung nguồn cung phục vụ người lao động đô thị, với hơn 25.000 căn hộ mới dự kiến triển khai trong giai đoạn 2027 - 2030, đón đầu tiến độ hoàn thiện hạ tầng vào năm 2030.

Tại Hà Nội, đà tăng giá bán sơ cấp chậm lại rõ rệt, chỉ tăng 1,5 - 2,3% trong giai đoạn tháng 7 - 9. Thị trường ghi nhận hơn 3.200 căn hộ mở bán mới trong quý III, nâng tổng nguồn cung đang chào bán lên khoảng 11.500 căn. Trong đó, phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm 80% nguồn cung, còn phân khúc trung cấp và bình dân gần như vắng bóng. Giá bán sơ cấp đạt khoảng 4.180 USD/m², trong khi tỷ lệ hấp thụ giảm còn 31%.

Chi phí vốn cao và lãi vay tăng tiếp tục gây áp lực lên thị trường thứ cấp, khiến giá bán một số sản phẩm giảm 5 - 12%. Người mua có sẵn tiền mặt chuyển hướng sang các dự án đã bàn giao từ 5 - 10 năm, có mức giá 2.000 - 2.500 USD/m², thay vì lựa chọn căn hộ vùng ven với giá gần 3.300 USD/m².

Trong khi đó, tại Đà Nẵng, hơn một nửa giao dịch đến từ nhà đầu tư phía Bắc. Thị trường ghi nhận các dự án căn hộ mới như The Camellia với 469 căn và S - Light Tower với 800 căn, đều thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Sự gia tăng nguồn cung căn hộ thương mại cao cấp cho thấy thị trường đang dịch chuyển từ bất động sản nghỉ dưỡng sang phát triển đô thị, hướng đến nhóm khách hàng là chuyên gia logistics, kỹ sư công nghệ và nhân sự nước ngoài.

Chuyên gia Avison Young Việt Nam nhận định, trong bối cảnh thị trường phân hóa theo nhu cầu và khả năng chi trả, hiệu quả đầu tư cần được xem xét gắn với tiến độ triển khai dự án và khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế. Tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý, đất đai và quy hoạch là điều kiện quan trọng để chuyển hóa dòng vốn đầu tư thành nguồn cung phù hợp với những phân khúc còn thiếu hụt./.