Sửa đổi Luật Đất đai: Khó nhất là phương pháp xác định giá đất. Ảnh: Minh họa

Cần quy định rõ ràng

Góp ý tại hội nghị về các khoản thu từ đất tại Điều 149, đại biểu Nguyễn Vân Chi (Nghệ An) cho rằng, trong các khoản thu này thì quan trọng nhất là tiền sử dụng đất và tiền thuê đất. Tuy nhiên, trong khi các khoản thu từ thuế được quy định chi tiết, chặt chẽ ở cấp độ của luật thì tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), các nội dung về tiền thu từ đất bao gồm tiền sử dụng đất và tiền thuê đất còn khái quát, mang tính liệt kê, thiếu nội hàm cụ thể, cơ bản giao Chính phủ quy định chi tiết.

Do đó, đại biểu Nguyễn Vân Chi đề nghị chính sách miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của Nhà nước cần được quy định rõ ràng tại luật, ít nhất là về phạm vi và mức độ miễn giảm cụ thể, trên cơ sở các văn bản quy định dưới luật đã được áp dụng ổn định trong thời gian qua một cách hợp lý. Đồng thời, các trường hợp miễn giảm khác mà Chính phủ dự kiến sẽ quy định thì cũng nên bổ sung trực tiếp vào dự thảo luật.

Về nội dung chuyển mục đích sử dụng đất tại Điều 117 của dự thảo luật, đại biểu Nguyễn Vân Chi cho rằng, hiện có sự bất bình đẳng phát sinh trong cơ chế chuyển mục đích sử dụng đất không chỉ giữa người bị thu hồi đất và người không bị thu hồi đất, mà còn phát sinh giữa nhà đầu tư đấu giá quyền sử dụng đất và nhà đầu tư không phải đấu giá quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư.

Người được hưởng lợi nhất nếu quy về giá trị là người sử dụng đất, người được chuyển trụ sở đến vị trí mới, không phải đấu giá đất, vừa được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, xây dựng nhà ở thương mại, khu thương mại, dịch vụ tại vị trí cũ mà không phải qua đấu giá tiền sử dụng đất. Người duy nhất bị thiệt hại về lợi ích là Nhà nước, vì bị thất thu ngân sách.

Do vậy, đại biểu đề nghị cân nhắc đưa lại nội dung về thu hồi đất trong trường hợp các tổ chức được Nhà nước giao đất, không thu tiền sử dụng đất, chuyển đi nơi khác quy định lại vào Điều 78 về thu hồi đất.

Đại biểu Lê Minh Nam (Hà Giang) đề nghị rà soát tên gọi một số khoản thu ngân sách từ đất đai. Cụ thể, Điều 149 dự thảo luật quy định, các khoản thu ngân sách từ đất đai bao gồm: tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất; tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê; tiền thu từ việc xử phạt vi phạm hành chính về đất đai; tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai… Đại biểu cho rằng, cần ghi rõ tên các loại thuế để đảm bảo chính xác, đồng bộ với các văn bản pháp luật khác.

Bên cạnh đó, đại biểu cho biết, dự thảo luật sửa đổi chưa thể hiện rõ nội dung chính sách nhằm thu thêm từ đất không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại, cũng như điều tiết phần giá trị tăng thêm này. Đại biểu đề nghị ban soạn thảo nghiên cứu quy định cụ thể nội dung này cùng các giải pháp tổ chức thực hiện tạo lập và sử dụng các nguồn điều tiết. Theo đó, có thể bổ sung thêm nội dung thu từ điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất do Nhà nước đầu tư, thay đổi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà không phải do đầu tư của người sử dụng đất mang lại, để có cơ sở pháp lý vững chắc, thống nhất trong tổ chức thực hiện.

Ngoài ra, đại biểu cho rằng cần làm rõ, mở rộng hơn phạm vi về vùng phụ cận, xem xét các khu vực có tiềm năng tăng giá trị để đưa vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, làm cơ sở để tăng thu nguồn lực này.

Sớm hoàn thành bảng giá đất để hỗ trợ thị trường bất động sản

Cũng về tài chính đất đai, đại biểu Huỳnh Thị Phúc (đoàn Bà Rịa -Vũng Tàu) cho rằng, nên sửa đổi quy định tại khoản 1, Điều 154 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm thành bảng giá đất được xây dựng định kỳ 3 năm để tránh lãng phí trong về thời gian tổ chức và các quy trình xây dựng bảng giá đất.

Đại biểu Vũ Trọng Kim (đoàn Nam Định) đề nghị, các cơ quan chức năng cần thể hiện quyết tâm hơn trong việc hoàn thành sớm bảng giá đất để phục hồi thị trường bất động sản. Theo dự kiến mà Chính phủ cho biết, đến năm 2025 mới có bảng giá đất thì sẽ muộn so với yêu cầu của thị trường đất đai hiện nay, khi thị trường vốn đã gặp nhiều khó khăn do ảnh hưởng của đại dịch.

Ngoài ra, đại biểu đề nghị nên giao phòng công chứng chịu trách nhiệm hoàn toàn trước pháp luật về việc xác định giá cả khi tiến hành giao dịch trên cơ sở bảng giá tại vùng đất, thửa đất tại địa điểm đó, để nâng cao trách nhiệm của phòng công chứng, giảm tải vai trò của ngành Tài nguyên - Môi trường, phòng đăng ký đất đai. Có thể liên thông thẳng từ phòng công chứng đến cơ quan thuế để rút ngắn thủ tục, đảm bảo được nguồn thu thuế cho Nhà nước.

Góp ý quy định về định giá đất tại Điều 158, đại biểu Nguyễn Thiện Nhân (TP. Hồ Chí Minh) cho rằng, bên cạnh doanh nghiệp tư nhân hoạt động về định giá đất, cần có đơn vị sự nghiệp công lập của Nhà nước hoạt động trên lĩnh vực này. Đại biểu phân tích, nếu doanh nghiệp nhà nước chuyển nhượng đất là tài sản công, bắt buộc đơn vị kiểm tra giá đất phải là một đơn vị công lập. Hơn nữa, nếu đất do Nhà nước thu hồi để sử dụng chung, đơn vị thẩm định cũng phải là đơn vị sự nghiệp công lập, có như vậy mới đảm bảo trách nhiệm của Nhà nước trong việc quản lý tài sản.

Về quyền và nghĩa vụ của đơn vị tư vấn định giá đất, đại biểu cho rằng để hoạt động định giá đất có cơ sở khách quan cần sử dụng tư liệu quốc gia về đất. Đây là điều kiện bắt buộc để hoạt động định giá đất, dù là đơn vị tư nhân hay công lập./.