Lãi suất và giá tác động đến thanh khoản

Thị trường bất động sản đã phục hồi, nhưng sức mua không trở lại đồng đều ở mọi phân khúc. Theo bà Nguyễn Hồng Vân - Giám đốc cấp cao, Trưởng thị trường Hà Nội, JLL Việt Nam, đến cuối quý IV/2026, lượng hấp thụ căn hộ cao cấp có thể chưa đạt 50% nguồn cung mới, thấp hơn mức khoảng 70 - 80% trong giai đoạn 2024 - 2025. Bà Vân cho rằng thay đổi đáng chú ý nằm ở cách người mua tính toán. Họ quan tâm nhiều hơn đến dòng tiền cá nhân và khả năng trả nợ dài hạn, thay vì quyết định theo tâm lý đám đông hoặc dựa vào các gói hỗ trợ lãi suất trong thời gian đầu.

Ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn và Phát triển Bất động sản SGO Homes cho rằng, lãi suất và giá nhà tăng cao là hai nguyên nhân chính khiến thanh khoản chậm lại. Khi giá nhà ngày càng cách xa thu nhập, một bộ phận người trẻ lựa chọn thuê nhà thay vì đặt nặng mục tiêu sở hữu sớm.

Người mua bất động sản ngày càng chú trọng giá bán, pháp lý và khả năng chi trả dài hạn. Ảnh: Đức Thanh

Trước thay đổi đó, một số chủ đầu tư bắt đầu giảm sự tập trung vào sản phẩm cao cấp, quan tâm hơn đến nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có giá phù hợp. Theo ghi nhận của ông Chung, giá một số sản phẩm trên thị trường thứ cấp đã giảm khoảng 10 - 20%. Chủ đầu tư cũng áp dụng chiết khấu khi thanh toán sớm, kéo dài tiến độ thanh toán hoặc bổ sung ưu đãi để thu hút người mua. Từ quý III/2026, thị trường bắt đầu xuất hiện tín hiệu tích cực hơn so với hai quý đầu năm.

Theo bà Vân, cơ cấu sản phẩm thời gian tới sẽ chịu tác động từ khả năng tài chính, thị hiếu khách hàng và thanh khoản dự án. Với nhóm người trẻ, căn hộ cần phù hợp hơn về diện tích, công năng và tổng giá bán. Doanh nghiệp phải xác định rõ nhóm khách hàng mình muốn phục vụ để lựa chọn sản phẩm, vị trí và chính sách bán hàng phù hợp.

Nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền cũng cần được phát triển theo cách tiếp cận này. GS.TS Hoàng Văn Cường - Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam, Đại biểu Quốc hội khoá XIV, XV cho rằng, nhà ở xã hội tại các khu vực ngoài trung tâm cần gắn với giao thông công cộng, nhất là đường sắt đô thị và phương tiện vận tải khối lượng lớn. Khi thời gian đi lại được rút ngắn, người dân mới có thêm lựa chọn về chỗ ở mà không phải đánh đổi quá nhiều thuận tiện trong sinh hoạt hằng ngày.

Bà Hoàng Thu Hằng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cũng nhấn mạnh, đối với nhà ở thương mại có giá phù hợp, Bộ Xây dựng đang tiếp tục nghiên cứu chính sách. Những vấn đề cần làm rõ gồm cách xác định mức “giá phù hợp”, cơ chế kiểm soát giá và mối quan hệ giữa ưu đãi dành cho chủ đầu tư với quyền lợi của người mua. Việc phân định rõ sản phẩm này với nhà ở xã hội cũng cần thiết để doanh nghiệp có cơ sở xây dựng phương án đầu tư.

Doanh nghiệp cần mở rộng nguồn vốn

GS.TS Hoàng Văn Cường nhận định, nhiều dự án từng gặp vướng mắc đã được khởi động trở lại, trong khi các dự án mới có điều kiện triển khai thuận lợi hơn. Nguồn cung từ đó có thể tăng đáng kể trong vài năm tới, giúp người mua có thêm lựa chọn và đưa thị trường dần về trạng thái cân bằng hơn.

Với doanh nghiệp, chi phí vốn là sức ép trực tiếp. Theo ông Lê Đình Chung, chi phí vốn của nhiều dự án hiện khoảng 12 - 14%, so với mức 8 - 10% trước đây. Với dự án có tổng mức đầu tư hàng nghìn tỷ đồng, mỗi điểm phần trăm lãi suất tăng thêm đều tạo áp lực đáng kể lên chi phí phát triển và bán hàng. Nếu thời gian triển khai kéo dài hoặc sức mua thấp hơn dự kiến, chi phí vốn tiếp tục cộng dồn. Áp lực này hiện diện cả ở phân khúc nhà ở xã hội.

Để giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, doanh nghiệp cần mở rộng nguồn vốn từ trái phiếu, quỹ đầu tư trong và ngoài nước, đối tác và dòng tiền bán hàng. Theo ông Chung, cùng với tìm vốn mới, doanh nghiệp cần tiết giảm chi phí vận hành, sắp xếp lại danh mục và có thể chuyển nhượng những dự án chưa phù hợp để tập trung nguồn lực cho dự án có khả năng triển khai hiệu quả.

Với kênh trái phiếu, GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng niềm tin của nhà đầu tư cần được củng cố bằng thông tin minh bạch và hoạt động xếp hạng tín nhiệm. Chủ đầu tư uy tín, dự án đầy đủ pháp lý và dòng tiền được kiểm soát vẫn có thể sử dụng kênh huy động này. Ông cũng đề cập việc phát triển quỹ đầu tư tín thác bất động sản, tạo điều kiện để người có số vốn nhỏ tham gia thị trường thông qua chứng chỉ quỹ.

Theo bà Nguyễn Hồng Vân, nhu cầu bất động sản không mất đi mà chuyển nhiều hơn sang những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, có giá trị sử dụng lâu dài. Ông Lê Đình Chung cũng nhận thấy người mua để ở ngày càng xem xét kỹ pháp lý, vị trí và chất lượng; còn nhà đầu tư tìm kiếm khả năng tạo dòng tiền hoặc giá trị trong chu kỳ 3 - 5 năm. Trong bối cảnh nguồn cung tăng, lựa chọn đúng phân khúc và sử dụng vốn hiệu quả sẽ quyết định sức cạnh tranh của doanh nghiệp.