Nguồn lực đầu vào quan trọng

Ngày 28/7/2026, Ban Chấp hành Trung ương Đảng ban hành Nghị quyết số 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan (Nghị quyết 21). Đây được đánh giá là một trong những nghị quyết quan trọng về chính sách đất đai trong giai đoạn hiện nay, tạo nền tảng để tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật và định hình sự phát triển của thị trường bất động sản trong những năm tới.

Chia sẻ tại phiên thảo luận “Nghị quyết 21 và các thay đổi pháp lý”, trong khuôn khổ Hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách” diễn ra ngày 22/9 tại Hà Nội, TS. Phan Đức Hiếu - Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, Đại biểu Quốc hội khóa XVI cho biết, một trong những thay đổi lớn về tư duy chính sách tại Nghị quyết 21 là xác định quyền sử dụng đất là nguồn lực đầu vào quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội.

Để cụ thể hóa quan điểm trên, Nghị quyết định hướng quyền sử dụng đất phải được phân bổ cho chủ thể có khả năng sử dụng hiệu quả nhất; quá trình phân bổ phải bảo đảm bình đẳng, công khai, minh bạch và cạnh tranh. Quỹ đất cũng cần được ưu tiên cho những mục tiêu kinh tế - xã hội quan trọng như phát triển nhà chung cư, nhà ở cho thuê, y tế, giáo dục và các dự án thuộc diện ưu đãi, thu hút đầu tư…

Các diễn giả chia sẻ tại hội thảo. Ảnh: BTC

Cùng với việc mở rộng khả năng tiếp cận, chi phí đất đai cần được xác định ở mức hợp lý. Bởi nếu chi phí đất chiếm tỷ trọng quá lớn, giá thành sản phẩm, dịch vụ sẽ tăng, làm giảm sức cạnh tranh của doanh nghiệp và hạn chế khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Nghị quyết 21 đồng thời đặt ra yêu cầu nâng cao hiệu quả sử dụng đất, trong đó có việc phân loại đất hợp lý hơn. Theo TS. Phan Đức Hiếu, nếu phân loại quá chi tiết, nhà đầu tư muốn đổi mới hoạt động hoặc phát triển mô hình kinh doanh mới ngay trên diện tích đất đang sử dụng có thể phải thực hiện thêm nhiều thủ tục chuyển đổi mục đích. Vì vậy, Nhà nước nên tập trung quản lý chặt những loại đất thực sự cần thiết, tránh phát sinh thủ tục không cần thiết.

Một điểm đáng chú ý khác là định hướng áp dụng chính sách tài chính đối với đất chậm đưa vào sử dụng, đất bị găm giữ để chờ tăng giá. Nguyên tắc xuyên suốt là đất đai phải được đưa vào khai thác, thay vì trở thành tài sản bị bỏ hoang hoặc sử dụng kém hiệu quả.

Đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội hoặc lợi ích quốc gia, công cộng, Nghị quyết tiếp tục khẳng định yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Tư duy chính sách cũng chuyển từ bồi thường thiệt hại sang tái thiết cuộc sống, qua đó quan tâm đầy đủ hơn đến sinh kế và điều kiện sống sau thu hồi đất.

Quy định niên hạn nhưng không làm mất quyền tài sản

Liên quan đến thời hạn sử dụng nhà chung cư, bà Hoàng Thu Hằng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, Luật Nhà ở năm 2023 đã có quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn công trình. Đây không phải chính sách hoàn toàn mới.

Vấn đề cần tiếp tục hoàn thiện là cơ sở pháp lý để xác định rõ quyền của chủ sở hữu khi công trình hết thời hạn sử dụng hoặc không còn bảo đảm an toàn. Tinh thần của dự thảo Luật Nhà ở là quyền tài sản của người dân không bị mất đi khi nhà chung cư hết niên hạn; thay vào đó, các quyền và phương thức thực hiện quyền sẽ được quy định cụ thể hơn.

Theo bà Hoàng Thu Hằng, việc làm rõ niên hạn sử dụng còn nhằm tháo gỡ điểm nghẽn trong cải tạo chung cư cũ. Thực tế, nhiều công trình đã xuống cấp nhưng quá trình phá dỡ, xây dựng lại gặp khó khăn do người dân lo ngại quyền lợi bị ảnh hưởng. Nếu không có cơ chế rõ ràng, tình trạng này không chỉ cản trở chỉnh trang đô thị, mà còn tác động trực tiếp đến an toàn của người dân.

TS. Phan Đức Hiếu lưu ý, cần phân biệt giữa niên hạn thiết kế ban đầu và thời hạn sử dụng thực tế của công trình. Hai mốc thời gian này có thể không trùng nhau. Vì vậy, việc thể chế hóa, kể cả phương án ghi niên hạn trên giấy chứng nhận, phải được nghiên cứu kỹ. Quy định rõ niên hạn cũng có thể tạo sức ép tích cực đối với các chủ đầu tư. Khi tuổi thọ và chất lượng công trình trở thành một trong những căn cứ định giá, doanh nghiệp sẽ phải chú trọng hơn đến chất lượng xây dựng để thu hút người mua.

Đánh giá tác động của những định hướng mới, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường có thể từng bước chuyển từ “giá kỳ vọng” sang giá trị thực. Khi dữ liệu đất đai và thông tin thị trường được minh bạch, người dân có thêm căn cứ xác định mức giá phù hợp; doanh nghiệp nâng cao khả năng dự báo, còn cơ quan quản lý có công cụ theo dõi biến động và đưa ra cảnh báo sớm.

Việc điều tiết giá đất về mức hợp lý cũng giúp giảm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp, nhất là các đơn vị hoạt động trong lĩnh vực sản xuất, kinh doanh. Nếu chi phí tiếp cận đất đai quá cao, giá thành hàng hóa tăng lên, làm suy giảm sức cạnh tranh của doanh nghiệp trong nước.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, chi phí đất thường chiếm 30 - 40% cơ cấu giá bất động sản, thậm chí tại một số dự án có thể lên gần 50%. Vì vậy, điều tiết giá đất hợp lý sẽ góp phần đưa giá bất động sản về mức phù hợp hơn. Tuy nhiên, giảm chi phí đất không đồng nghĩa giá nhà sẽ giảm tương ứng. Giá bán bất động sản còn phụ thuộc vào thủ tục đầu tư, chi phí giải phóng mặt bằng, xây dựng, vật liệu, vốn, quan hệ cung - cầu, vị trí dự án và tâm lý thị trường. Muốn kiểm soát giá, cần đồng thời rút ngắn thủ tục, lựa chọn đúng nhà đầu tư có năng lực, phát triển sản phẩm phù hợp nhu cầu và kiểm soát toàn bộ chi phí hình thành bất động sản./.