Hạ tầng dẫn lối, đô thị mở rộng

Việc Chính phủ đẩy mạnh triển khai nhiều dự án hạ tầng chiến lược như Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc Bến Lức - Long Thành và hệ thống metro tại TP. Hồ Chí Minh đang tạo động lực mở rộng không gian phát triển đô thị.

Sự thay đổi về hạ tầng đang trực tiếp tác động đến cấu trúc nguồn cung bất động sản khu vực phía Nam. Thay vì tập trung chủ yếu tại khu vực lõi đô thị, nguồn cung mới đang dịch chuyển mạnh sang các khu vực vệ tinh có lợi thế về quỹ đất, kết nối giao thông và khả năng hình thành các trung tâm đô thị mới.

Theo số liệu CBRE đến quý II/2026, TP. Hồ Chí Minh (cũ) vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng nguồn cung bất động sản nhà ở với 73%, tiếp theo là Bình Dương 19%, Đồng Nai 5% và Long An 4%. Tuy nhiên, xu hướng phân bổ nguồn cung đang thay đổi rõ rệt khi các địa phương lân cận ngày càng đóng vai trò quan trọng trong chiến lược phát triển đô thị vùng.

Đối với phân khúc nhà thấp tầng, tỷ trọng nguồn cung mở bán mới tại TP. Hồ Chí Minh (cũ) đã giảm từ mức 40-70% trong giai đoạn trước xuống còn khoảng 20-40% kể từ năm 2024. Ở phân khúc căn hộ, nếu trước năm 2024, TP. Hồ Chí Minh (cũ) thường chiếm khoảng 60-85% nguồn cung mở bán mới toàn vùng thì hiện nay tỷ lệ này chỉ còn khoảng 20-50%.

Sự dịch chuyển này phản ánh một thực tế là khi quỹ đất trung tâm ngày càng hạn chế, thị trường đang tìm kiếm những không gian phát triển mới dựa trên nền tảng hạ tầng liên vùng và khả năng kết nối thuận lợi.

Cao tốc Bến Lức–Long Thành sẽ tạo thêm hành lang kết nối miền Tây – TP.Hồ Chí Minh – Đồng Nai – sân bay Long Thành. Ảnh: Lê Toàn

Không chỉ thay đổi về nguồn cung, nhu cầu của người mua nhà cũng đang chuyển biến mạnh. Nếu trước đây bất động sản thường được xem là kênh đầu tư với kỳ vọng tăng giá nhanh, thì hiện nay yếu tố được quan tâm nhiều hơn là khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực, chất lượng môi trường sống và giá trị sử dụng trong dài hạn.

Khảo sát người tiêu dùng bất động sản quý II/2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy, 69% người được hỏi tại TP. Hồ Chí Minh chấp nhận dịch chuyển ra khu vực vùng ven hoặc đô thị mới để có không gian sống rộng hơn và mức giá phù hợp hơn. Trong khi đó, chỉ 27% vẫn ưu tiên khu vực trung tâm dù phải đánh đổi bằng diện tích nhỏ hơn và chi phí cao hơn. Đáng chú ý, 72% người mua ở thực lựa chọn các khu vực có hạ tầng mới và khả năng kết nối tốt.

Kết quả này cho thấy, tiêu chí lựa chọn nhà ở đang thay đổi. Người mua không chỉ tìm kiếm một căn nhà, mà đang tìm kiếm một môi trường sống có khả năng đáp ứng các nhu cầu về giáo dục, y tế, vui chơi, chăm sóc sức khỏe và kết nối cộng đồng.

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành, Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, CBRE Việt Nam nhận định: “Nhìn về dài hạn, thị trường bất động sản đang chứng kiến sự chuyển đổi từ tư duy sở hữu tài sản sang tư duy sở hữu giá trị sống. Những dự án có khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực, được phát triển trên nền tảng quy hoạch bài bản, hạ tầng đồng bộ, môi trường sống chất lượng và hệ sinh thái tiện ích hoàn chỉnh sẽ là những dự án tạo ra giá trị bền vững nhất. Khi người mua ngày càng ưu tiên chất lượng sống, sức khỏe và trải nghiệm cư dân, “giá trị thực” sẽ trở thành thước đo quan trọng nhất để đánh giá sức hấp dẫn của bất động sản trong giai đoạn phát triển mới của thị trường Việt Nam.”

Giá trị sống định hình thị trường

Sự thay đổi trong hành vi người mua đang tạo ra một cuộc cạnh tranh mới trên thị trường bất động sản. Lợi thế của một dự án không còn chỉ nằm ở vị trí địa lý, mà ngày càng phụ thuộc vào khả năng xây dựng một hệ sinh thái sống hoàn chỉnh.

Trong nhiều năm, khái niệm “vị trí đắc địa” thường gắn với khoảng cách đến trung tâm thành phố. Tuy nhiên, khi hạ tầng giao thông phát triển và mô hình đô thị mở rộng theo hướng đa cực, khoảng cách địa lý đang dần được thay thế bằng khả năng kết nối và chất lượng trải nghiệm sống.

Các khu vực như Bình Dương, Long An, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu đang nổi lên như những cực tăng trưởng mới nhờ lợi thế về quỹ đất, hạ tầng giao thông và sự phát triển của các trung tâm công nghiệp - logistics.

Bên cạnh yếu tố nguồn cung, diễn biến giá cũng cho thấy thị trường đang hình thành một mặt bằng giá mới dựa trên sự khan hiếm quỹ đất và giá trị phát triển dài hạn. Dữ liệu từ CBRE chỉ ra, trong giai đoạn 2021-2026, giá căn hộ sơ cấp tại TP. Hồ Chí Minh ghi nhận mức tăng trung bình khoảng 14% mỗi năm, trong khi giá thứ cấp tăng khoảng 12% mỗi năm. Với phân khúc nhà thấp tầng, giá sơ cấp và thứ cấp được dự báo duy trì mức tăng khoảng 5-6% mỗi năm trong giai đoạn 2026-2028.

Điều này cho thấy, sự vận động của thị trường đang dần chuyển từ mô hình tăng trưởng dựa trên yếu tố đầu cơ sang mô hình dựa trên giá trị thật: hạ tầng hoàn thiện, quy hoạch đồng bộ và nhu cầu ở thực.

Thời gian tới, thị trường bất động sản sẽ phân hóa rõ hơn giữa các dự án phát triển đơn lẻ và những khu đô thị được quy hoạch bài bản. Ảnh: Lê Toàn

Một xu hướng nổi bật khác là sự phát triển của các khu đô thị tích hợp đa chức năng. Thay vì chỉ cung cấp sản phẩm nhà ở, các dự án mới đang hướng tới việc hình thành một hệ sinh thái nơi cư dân có thể sinh sống, làm việc, học tập, mua sắm và giải trí trong cùng một không gian.

Mô hình “15-minute city” đang trở thành một định hướng quan trọng trong phát triển đô thị hiện đại. Theo mô hình này, các nhu cầu thiết yếu của cư dân như giáo dục, y tế, thương mại, giải trí và dịch vụ có thể được tiếp cận trong khoảng 15 phút di chuyển.

Tại các đô thị lớn như TP. Hồ Chí Minh, quá trình phát triển đang chuyển dần từ mô hình đơn cực sang mô hình đa cực với sự hỗ trợ của hệ thống metro, các tuyến vành đai, cao tốc liên vùng và mạng lưới giao thông kết nối khu vực.

Trong bối cảnh đó, các dự án bất động sản có khả năng hình thành cộng đồng cư dân thực tế, sở hữu không gian xanh, tiện ích đa dạng và được vận hành chuyên nghiệp sẽ có lợi thế cạnh tranh lớn hơn.

Theo bà Dương Thùy Dung, giai đoạn tiếp theo của thị trường sẽ chứng kiến sự phân hóa rõ hơn giữa các dự án phát triển đơn lẻ và những khu đô thị được quy hoạch bài bản. Giá trị của bất động sản trong tương lai sẽ không chỉ được nhìn nhận qua khả năng tăng giá, mà còn thông qua chất lượng sống, khả năng vận hành và mức độ đáp ứng nhu cầu lâu dài của cư dân.

Khi thị trường bước vào chu kỳ phát triển mới, những dự án tạo dựng được hệ sinh thái sống hoàn chỉnh sẽ trở thành điểm đến của nhu cầu ở thực, đồng thời tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững của đô thị Việt Nam./.