Người mua nhà quan tâm nhiều hơn đến giá trị sử dụng

Chia sẻ tại phiên thảo luận “Dịch chuyển giá trị” của Diễn đàn phát triển chuỗi giá trị bất động sản năm 2026, chiều 30/10, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc – Trưởng Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở CBRE Việt Nam cho biết, nhận thức của người mua nhà đã thay đổi đáng kể sau quá trình trải nghiệm thực tế tại các khu căn hộ.

Nếu trước đây, khách hàng thường quan tâm chủ yếu đến vị trí, giá bán và khả năng chuyển nhượng, thì hiện nay, họ chú trọng hơn đến khả năng kết nối, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng công trình, quản lý vận hành và tiện ích phục vụ cuộc sống.

Theo ông Kiệt, ngay cả những dự án nằm trong cùng một khu vực, chỉ cách nhau vài trăm mét hoặc một đến hai kilomet, cũng có thể ghi nhận tốc độ tăng giá khác nhau. Những dự án có chất lượng quản lý vận hành và tiện ích tốt thường đáp ứng nhu cầu của người mua, người thuê tốt hơn. Ngược lại, nếu các yếu tố này không đáp ứng kỳ vọng, sức hút đối với khách hàng có thể thấp hơn, từ đó ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.

Đáng chú ý, sự thay đổi không chỉ đến từ người mua để ở mà còn tác động đến tư duy của nhà đầu tư. Dù một sản phẩm có thể qua tay nhiều nhà đầu tư, người sử dụng cuối cùng vẫn thường là người mua để ở. Đây là nhóm khách hàng có nhu cầu thực và trực tiếp trải nghiệm chất lượng sản phẩm. Vì vậy, bất động sản đáp ứng tốt nhu cầu ở và bảo đảm chất lượng sống sẽ có cơ sở thu hút người mua thực, cũng là yếu tố quan trọng trong quyết định đầu tư.

TS. Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bcons cũng cho biết, doanh nghiệp xác định hướng đi là xây dựng căn hộ dành cho người có nhu cầu ở thực, chủ yếu thuộc nhóm thu nhập trung bình.

Ngay từ đầu, Bcons chọn phát triển căn hộ diện tích 40–60 m², thiết kế hai phòng ngủ, hai nhà vệ sinh. Dù chi phí xây dựng có thể cao hơn căn hộ một phòng ngủ cùng diện tích, phương án này phù hợp với nhu cầu sinh hoạt của gia đình Việt Nam. Sau 7 năm, với hơn 20.000 căn hộ đưa ra thị trường, định hướng sản phẩm này cho thấy đã đáp ứng đúng nhu cầu khách hàng.

Không chỉ diện tích và thiết kế căn hộ, hành vi lựa chọn nhà ở của người trẻ cũng đang thay đổi. Nhiều người trẻ hiện nay ưu tiên căn hộ chung cư hơn nhà đất, biệt thự nhờ sự thuận tiện trong sinh hoạt, hệ thống an ninh, thang máy, tầng hầm gửi xe và các tiện ích ngay trong khu đô thị.

Các chuyên gia chia sẻ tại phiên thảo luận “Dịch chuyển giá trị” của Diễn đàn phát triển chuỗi giá trị bất động sản năm 2026. Ảnh: Lạc Nguyên

Kiến tạo không gian sống dài hạn

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, doanh nghiệp hiện phải đồng thời đối diện với áp lực chi phí đất đai, xây dựng, nhân công, vật liệu; vướng mắc pháp lý; bài toán huy động vốn và yêu cầu phát triển sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Một thách thức khác là khả năng dự báo nhu cầu. Một dự án thường cần khoảng 2–3 năm phát triển trước khi đưa sản phẩm ra thị trường, do đó chủ đầu tư phải nghiên cứu và dự báo được nhu cầu trong 3–5 năm tới, đồng thời tính đến khả năng thích ứng của sản phẩm trong vài chục năm tiếp theo.

Ở góc độ quy hoạch, TSKH.KTS. Ngô Viết Nam Sơn cho rằng, những thay đổi về địa giới hành chính và định hướng phát triển hạ tầng đang mở rộng không gian phát triển đô thị, đặc biệt tại TP.HCM sau khi sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. Định hướng phát triển đô thị đa trung tâm cùng hệ thống giao thông kết nối vùng sẽ tạo thêm cơ hội cho các dự án bất động sản tại những khu vực ngoài trung tâm hiện hữu.

Tuy nhiên, phát triển đô thị không thể chỉ dừng ở việc mở rộng không gian xây dựng nhà ở. Ông Sơn đề xuất hướng đến mô hình đô thị 15 phút, trong đó người dân có thể tiếp cận các nhu cầu thiết yếu như làm việc, học tập, mua sắm, vui chơi và dịch vụ trong phạm vi di chuyển khoảng 15 phút.

“Phần lớn những dự án này mới chỉ cung cấp không gian ở chứ chưa thực sự tạo ra không gian sống”, ông Sơn nhận xét. Thực tế, nhiều khu nhà ở nằm xa trung tâm nhưng thiếu trường học, dịch vụ và tiện ích thiết yếu. Vì vậy, dù đã chuyển đến nơi ở mới, người dân vẫn phải di chuyển vào khu vực trung tâm để làm việc, học tập và đáp ứng các nhu cầu sinh hoạt hằng ngày.

Bên cạnh đó, theo ông Sơn, quy hoạch đô thị cũng cần chú trọng không gian công cộng và bản sắc riêng của từng địa phương. Công viên, nhà sinh hoạt cộng đồng và các không gian chung tạo điều kiện để cư dân giao lưu, gắn kết. Mỗi khu đô thị cũng cần được phát triển dựa trên lợi thế về cảnh quan, lịch sử, văn hóa và điều kiện thực tế, thay vì áp dụng một mô hình quy hoạch giống nhau ở mọi nơi

Cùng với quy hoạch, chất lượng công trình và khả năng thích ứng với biến đổi khí hậu cũng trở thành một phần của giá trị bất động sản dài hạn.

Bà Phan Thu Hằng, Chủ tịch Hội đồng Công trình Xanh Việt Nam (VGBC) cho rằng, công trình xanh không nên chỉ được nhìn nhận như công cụ marketing hay chứng nhận để quảng bá, nâng giá trị tài sản. Điều quan trọng là những lợi ích thực tế mà công trình mang lại cho người sử dụng, từ sức khỏe, chất lượng môi trường sống đến hiệu quả sử dụng năng lượng và nước.

Theo bà Hằng, với công trình có vòng đời sử dụng từ 50–100 năm, chủ đầu tư cần tính đến khả năng vận hành và thích ứng với những thách thức khí hậu trong nhiều thập kỷ tới, như nắng nóng, ngập lụt và các hiện tượng thời tiết cực đoan.

Những giải pháp thiết kế tận dụng thông gió tự nhiên, hạn chế hấp thụ nhiệt, kết hợp không gian xanh và hồ điều hòa không chỉ cải thiện trải nghiệm sống mà còn giúp giảm chi phí điện, nước cho cư dân.

Những thay đổi trong tiêu chí lựa chọn nhà ở đang buộc doanh nghiệp điều chỉnh cách phát triển sản phẩm. Trong đó, chất lượng công trình, tiện ích, môi trường sống và khả năng đáp ứng nhu cầu lâu dài sẽ ngày càng quyết định sức hút và giá trị của bất động sản./.