Giá tăng, tỷ lệ hấp thụ giảm

Theo báo cáo mới công bố về chỉ số giá bất động sản của Savills (SPPI) quý III, chỉ số giá bất động sản nhà ở và văn phòng tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đều có xu hướng gia tăng. Ở góc độ phát triển dự án, mặc dù chỉ số giá nhân công xây dựng công trình tại TP. Hồ Chí Minh không có biến động gì nhưng chỉ số giá xây dựng công trình và giá vật liệu xây dựng liên tục duy trì đà tăng từ quý III/2021 cho đến nay.

Chỉ số giá nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh là 130 điểm và tăng 1 điểm theo quý. Sự gia tăng này đến từ việc giá sản phẩm hạng B tại quận 9 tăng 13% theo quý và Nhà Bè tăng 5% theo quý.

Trong quý III/2022, tỷ lệ hấp thụ đạt 15%, giảm -54 điểm phần trăm theo quý, nhưng tăng 1 điểm phần trăm theo năm. Sự sụt giảm đáng kể đến từ việc giá sơ cấp tăng cao, niềm tin của người mua nhà giảm bởi việc lãi suất tăng và kiểm soát tín dụng chặt chẽ. Nguồn cung nhà ở hạng B chiếm 54% nguồn cung sơ cấp, với giá cao nhất là 10 tỷ đồng/căn. Dòng sản phẩm hạng A chiếm 23% nguồn cung sơ cấp, với mức giá lên tới 30 tỷ đồng/căn.

Chỉ số này tại Hà Nội cũng ghi nhận đà tăng với 8 điểm theo quý, đạt mức 126,1, ghi nhận mức tăng trong 12 quý liên tiếp, cao hơn 21% so với mức đáy 104,1 tại quý III/2019. Giá bán trung bình đạt 37 triệu đồng/m2, tăng 8% theo quý do có các dự án mới gia nhập thị trường và 65% các dự án mở bán tăng giá. Theo phân tích của Savills, nguồn cung hạn chế, chất lượng được cải thiện và chi phí xây dựng gia tăng đã thúc đẩy giá nhà ở tại Hà Nội tăng.

Thị trường bất động sản được dự báo sẽ chuyển biến tích cực.

Ở phân khúc văn phòng, thị trường văn phòng TP. Hồ Chí Minh được cải thiện trong quý III sau một thời gian ổn định trong thời kỳ đại dịch. Chỉ số văn phòng TP. Hồ Chí Minh đạt 98 điểm, tăng 3 điểm theo quý và 5 điểm theo năm. Công suất cho thuê Hạng B tăng 3 điểm phần trăm theo quý, lên 92%, Hạng A tăng 2 điểm phần trăm theo quý, lên 97% và Hạng C tăng 1 điểm phần trăm theo quý, lên 94%; sự gia tăng đã thúc đẩy sự cải thiện.

Báo cáo SPPI cho thấy, văn phòng khu vực ngoài trung tâm đang có tốc độ tăng trưởng về giá khá nhanh. Cụ thể, chỉ số của khu vực ngoài trung tâm đã tăng lên 111 điểm trong quý này, tăng 4 điểm theo quý và 7 điểm theo năm. Tỷ lệ lấp đầy ở khu vực ngoài trung tâm cải thiện 2 điểm phần trăm theo quý và 4 điểm phần trăm theo năm lên 91%, và giá thuê tăng 1% theo quý và 3% theo năm.

Trong khi đó, báo cáo về thị trường bất động sản tháng 10 của batdongsan.com vừa công bố cũng cho thấy, mặt bằng giá rao bán chung cư Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Tốc độ tăng giá chung cư Hà Nội mạnh hơn khá nhiều so với TP. Hồ Chí Minh. Cụ thể, dữ liệu thống kê 10 tháng đầu năm của Batdongsan.com.vn cho thấy, giá rao bán căn hộ tăng từ 3 - 17% tại Hà Nội và tăng từ 3 - 7% tại TP. Hồ Chí Minh tùy từng phân khúc. Trong đó, căn hộ cao cấp dẫn đầu về tốc độ tăng giá ở cả Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh lần lượt tăng 17% và 7% so với cùng kỳ năm 2021.

Lượt tìm mua và lượng tin đăng bán chung cư cao cấp ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh cũng có mức tăng ấn tượng, lần lượt là 23% và 29%, cao hơn hẳn phân khúc trung cấp và bình dân. Dữ liệu này phần nào phản ánh phân khúc cao cấp đang áp đảo thị trường chung cư TP. Hồ Chí Minh về mức độ tăng nhu cầu tìm kiếm, lượng tin đăng cũng như giá rao bán.

Sẽ có chuyển biến tích cực

Theo khảo sát CEO Pulse vào tháng 9 vừa qua với 50 lãnh đạo doanh nghiệp tại Việt Nam cho thấy, 70% kỳ vọng điều kiện kinh doanh sẽ cải thiện trong năm tới. Các lãnh đạo doanh nghiệp cũng nhận định rằng, so với các nước khác trong khu vực, nhân sự Việt Nam có những đặc tính tương đương hoặc lợi thế. Chi phí nhân sự và mức độ chăm chỉ là các lợi thế nổi bật nhất.

Cũng dự báo về triển vọng của thị trường bất động sản, nhiều doanh nghiệp lại tin rằng thị trường sẽ có chuyển biến tích cực hơn trong thời gian tới. Giám đốc khối kinh doanh Batdongsan.com.vn Lê Đình Hảo nhận định rằng, quý IV/2022 khả năng thanh khoản trên thị trường vẫn chậm, nhưng tới cuối quý các chỉ báo sẽ tốt hơn. Nguyên nhân vì trong quý cuối cùng của năm, các dòng lợi nhuận từ sản xuất kinh doanh thường đổ vào bất động sản, hơn nữa đầu tư công, vốn FDI cũng thường được đẩy mạnh vào thời gian này. Kiều hối đổ về nước dự kiến năm nay thu hút 14-16 tỷ USD là trợ lực dòng tiền giúp thị trường cuối năm có thanh khoản tốt hơn.

Về thị trường các tháng đầu năm 2023, theo ông Hảo sẽ dần ổn định hơn khi chính sách liên quan lãi suất tín dụng, tỷ giá được ban hành ổn định. Thị trường hiện cũng đang được hỗ trợ bởi chính sách 2% cho doanh nghiệp (gói 25.000 tỷ) và người mua nhà (gói 15.000 tỷ), nhưng hiện tại chưa hấp thụ tốt, vì doanh nghiệp được hỗ trợ phải đảm bảo các điều kiện như không có nợ xấu, có tài sản đảm bảo, dòng tiền ổn định... Tuy nhiên, năm 2023 khi ổn định chính sách lãi suất thì các doanh nghiệp sẽ có nhiều cơ hội tiếp cận, giúp thị trường ổn định hơn.

Trong khi đó, ông Neil MacGregor - Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, nhận định. “Đây là thời kỳ mà thị trường phải trải qua khó khăn, làm chậm lại đà tăng trưởng của thị trường. Dẫu vậy, quá trình giảm tốc này tạo điều kiện để các tổ chức, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực có thể xem xét, đánh giá hiện trạng phát triển, đưa ra những cải thiện nhằm củng cố và xây dựng thị trường bền vững”./.