Hệ lụy và những bài học

Nhiều chuyên gia, nhà quản lý, doanh nghiệp cũng như dư luận thời gian qua đều cho rằng, việc các nhà đầu tư bỏ giá cao rồi quyết định bỏ cọc trong vụ đấu giá đất Thủ Thiêm vừa qua đã để lại nhiều hệ lụy cho TP. Hồ Chí Minh.

Một trong số những hệ lụy đầu tiên là ngay lập tức “đặt” chính quyền thành phố vào thế khó khi phải tính toán lại giá khởi điểm và những vấn đề liên quan. Hành động này còn tác động tiêu cực đến công tác đền bù trong các dự án tương lai. Nhiều nhà đầu tư sẽ so sánh giá đất tại TP. Hồ Chí Minh và các địa phương khác khi quyết định đầu tư.

Bàn giải pháp bịt kẽ hở pháp luật sau vụ đấu giá đất Thủ Thiêm
Những lô đất Thủ Thiêm vừa được đưa ra đấu giá. Ảnh: Gia Cư

Tại tọa đàm “Bài học rút ra từ đấu giá đất Thủ Thiêm và những khuyến nghị về thể chế”, do Viện Nghiên cứu phát triển TP. Hồ Chí Minh vừa tổ chức ngày 23/2, nhiều vấn đề đang được xã hội quan tâm đã được đưa ra luận bàn, phân tích một cách nghiêm túc, rõ ràng.

Theo TS. Nguyễn Hữu Nguyên - Hội Quy hoạch phát triển TP. Hồ Chí Minh, từ cuộc đấu giá quyền sử dụng đất ở Thủ Thiêm cần nghiêm túc rút ra bài học kinh nghiệm quý. Hàng loạt câu hỏi như: “Vậy nhà đầu tư đưa ra giá khủng thì phải đi tìm mục đích thật của họ là gì? Chắc chắn không thể để bán có lời, có thể là kích hoạt giá đất các nơi xung quanh và họ hưởng lợi từ việc thổi giá đất ở Thủ Thiêm. Vì vậy, chúng ta cần xem xét nhà đầu tư liên kết với ai để có tiền mua đất”, được ông Nguyên đưa ra. Cũng theo ông Nguyên, tiền ở đâu mà các nhà đầu tư tham gia đấu giá, mục tiêu lớn nhất của kinh doanh là phải có lời, chẳng ai mua cái gì đó rồi bán ra lại lỗ?

Còn theo chuyên gia Nguyễn Thế Phượng - Ủy viên Ban chấp hành Hội Thẩm định giá Việt Nam chia sẻ, không bất ngờ với việc nhà đầu tư bỏ giá cao rồi chấp nhận mất hàng trăm tỷ đồng bỏ cọc.

Những “kẽ hở” này cần được “vá” ngay, thậm chí cần có những quy định riêng cho những phiên đấu giá có tính chất quan trọng.

Vị chuyên gia này cũng cho rằng, thời gian qua đã có rất nhiều câu hỏi đặt ra xung quanh việc bỏ giá cao rồi bỏ cọc với mục đích gì? Có ai đứng sau không? Năng lực tài chính như thế nào?… Hàng loạt vấn đề ấy cần được làm rõ để rút ra bài học về sau. Nhưng theo ông, rõ ràng trong nhiều trường hợp đấu giá vừa qua, chúng ta có phần dễ dãi.

Chẳng hạn như trước đó, việc Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã từng trúng giá khu đất 23 Lê Duẩn, quận 1, TP. Hồ Chí Minh, nhưng chậm trễ trong việc triển khai dự án, chậm nộp tiền sau khi trúng đấu giá mà thành phố không có chế tài mạnh mẽ, để khi có đối tác, họ chuyển nhượng dự án kiếm lời là một ví dụ cụ thể.

Nhiều kẽ hở pháp luật

Dưới góc độ chuyên môn, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu nêu ra 4 kẽ hở trong vụ đấu giá đất vừa qua mà pháp luật cần phải hoàn thiện.

Theo ông Châu, thứ nhất, tiền đặt cọc trước tối đa ở mức 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá nhưng không quy định nhà đầu tư phải nộp thêm, hoặc phải cam kết nộp bổ sung nếu họ trả giá đấu giá cao hơn gấp nhiều lần so với mức giá khởi điểm.

Thứ hai, quy trình đánh giá năng lực nhà đầu tư tham gia đấu giá còn lỏng lẻo. Luật Đấu giá 2016 chưa quy định cụ thể về điều kiện “có năng lực tài chính” hoặc điều kiện “không vi phạm pháp luật về đất đai” của nhà đầu tư tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.

Thứ ba, biện pháp xử phạt do chậm đưa đất vào sử dụng không đủ sức răn đe. Nhiều dự án bất động sản, nhà ở, chủ đầu tư chậm đưa vào sử dụng, có dấu hiệu “găm” giữ đất, “đầu cơ” nhưng các biện pháp xử lý chưa đủ mạnh nên doanh nghiệp cứ chây ỳ.

Thứ tư, các phương pháp xác định “giá đất cụ thể” để làm căn cứ tính “giá khởi điểm” đấu giá quyền sử dụng đất còn nhiều bất cập.

Còn theo Giám đốc Công ty CP Thẩm định giá Hoàng Gia - Phạm Thị Bình cho rằng, một trong những “lỗ hổng” cần phải khắc phục ngay là việc xem xét năng lực triển khai dự án và năng lực tài chính của doanh nghiệp tham gia đấu giá.

“Không chỉ đặt cọc 20% giá khởi điểm mà còn phải yêu cầu doanh nghiệp chứng minh năng lực tài chính khi tham gia đấu giá; xem xét lịch sử quá trình thực hiện các dự án của doanh nghiệp đã, đang đầu tư để đánh giá năng lực của họ. Nhìn lại các doanh nghiệp tham gia đấu giá đất ở Thủ Thiêm thì thấy, nội dung này hoàn toàn bỏ ngỏ. Thậm chí có doanh nghiệp mới được thành lập vài tháng trước đó, vốn chỉ có vài trăm tỷ đồng, nhưng tham gia đấu giá đất lên đến hàng ngàn tỷ đồng” - bà Bình phân tích.

Làm sai, làm không đúng thì thị trường đào thải

Theo Viện trưởng Viện Quy hoạch xây dựng miền Nam Nguyễn Thanh Hải, TP. Hồ Chí Minh, cần thận trọng với chiêu bài dẫn dắt thị trường của các nhà đầu tư. “Có thể thấy, chúng ta chưa có kinh nghiệm trong chuyện đấu giá vừa qua nên bị nhà đầu tư lợi dụng, lách luật” - ông Hải phân tích.

Theo ông Hải, cũng không nên nhận định khi chưa có bằng chứng, đơn giản là khi luật pháp còn sơ hở thì họ tận dụng và đó là lỗi của chúng ta. Vì vậy, cần sửa căn nguyên từ hệ thống pháp luật, cách đấu thầu, đấu giá như thế nào… để giải quyết vấn đề này, tiến tới tương tự các nước: làm sai, làm không đúng thì thị trường đào thải.

Dưới góc nhìn của chuyên gia, PSG.TS Trần Hoàng Ngân - Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển TP. Hồ Chí Minh cho rằng, giá đất tăng cao thời gian qua làm cho giấc mơ có nhà của người lao động trở nên xa vời. Bên cạnh đó, một số vấn đề quan trọng khác cũng cần được xem xét như: quy định thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất, thời hạn người trúng thầu nộp tiền, điều kiện tham gia đấu giá, năng lực tài chính nhà đầu tư tham gia đấu giá…

Ông Ngân cũng cho biết, Viện Nghiên cứu phát triển TP. Hồ Chí Minh với vai trò đầu mối sẽ có những tham mưu, đề xuất với lãnh đạo thành phố cùng các cơ quan có thẩm quyền để sớm có sự điều chỉnh bổ sung, hoàn thiện pháp luật. Trong đó, chính sách pháp luật cần tập trung vào các nội dung: xác định đấu giá đất rất đặc biệt, cần có quy định riêng, chặt chẽ; trong đó phải đánh giá cụ thể, chi tiết năng lực tài chính của nhà đầu tư, liên quan giá khởi điểm, tiền đặt cọc, xử lý chế tài sau đấu giá. Thủ Thiêm là dự án đặc biệt của TP. Hồ Chí Minh.

Thành phố quyết tâm xây dựng nơi đây thành khu đô thị văn minh hiện đại của thành phố và cả nước. Do đó, việc thu hút nhà đầu tư vào đây rất quan trọng nhằm đẩy nhanh tiến độ xây dựng Thủ Thiêm nói riêng và thành phố nói chung trong thời gian tới./.

Cục Thuế TP. Hồ Chí Minh cho biết, đến nay vẫn chưa có doanh nghiệp trúng đấu giá nào trong đợt đấu giá đất Thủ Thiêm vừa qua tiến hành nộp tiền theo quy định. Do vậy, sau 90 ngày kể từ ngày ra thông báo nộp tiền (tính từ 6/1/2022), Cục Thuế sẽ tiến hành cưỡng chế thu nợ, đồng thời thu tiền chậm nộp 0,03%/ngày theo quy định.