Giá đất cần sát thực tế

Đất đai là nguồn lực lớn, nhưng hiệu quả khai thác phụ thuộc nhiều vào cách xác định giá, cơ chế tài chính và phương thức quản lý. Trong đó, giá đất tác động trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính, bồi thường, giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tư và tiến độ triển khai dự án. Đây cũng là một trong những nội dung còn nhiều vấn đề cần tiếp tục hoàn thiện trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Theo báo cáo của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tập trung vào 7 nhóm chính sách, trong đó có hoàn thiện cơ chế tài chính về đất đai, giá đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và thu hồi đất; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Tính đến tháng 9/2026, cả nước có khoảng 47,7 triệu thửa đất đáp ứng yêu cầu “đúng, đủ, sạch, sống”. Ảnh: An Thư

Chủ trì cuộc họp về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) với các bộ, ngành mới đây, Phó Thủ tướng Hồ Quốc Dũng lưu ý, cơ chế tính giá đất và bảng giá đất cần được thiết kế phù hợp điều kiện thực tế của từng địa phương; làm rõ các nguyên tắc xác định, kiểm tra, giám sát giá đất và vai trò của Nhà nước trong quản lý, quyết định giá đất.

Yêu cầu này thể hiện cách tiếp cận rộng hơn: Luật chỉ quy định những vấn đề mang tính khung, nguyên tắc; các nội dung thường xuyên biến động được giao Chính phủ, bộ, ngành, địa phương quy định.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được “thiết kế” theo tư duy lập pháp mới tại Nghị quyết số 66-NQ/TW ngày 30/4/2025. Dự thảo Luật hiện gồm 13 chương, 115 điều, giảm 3 chương so với Luật Đất đai năm 2024; một số điều quy định về nguyên tắc tại các chương này được ghép vào các chương còn lại. Các quy định chi tiết về trình tự, thủ tục được định hướng giao Chính phủ quy định.

Theo Chính phủ, cùng với giá đất, cần nghiên cứu cơ chế tài chính xử lý phần chênh lệch địa tô, đất bỏ hoang và đất chậm đưa vào sử dụng. Đây là những vấn đề có liên hệ trực tiếp với việc khai thác giá trị đất đai và hiệu quả sử dụng nguồn lực.

Gỡ vướng bồi thường, thu hồi đất

Nếu giá đất quyết định nhiều nghĩa vụ tài chính, thì bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và thu hồi đất lại tác động trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất và tiến độ thực hiện dự án.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường xác định, đây là một trong 7 nhóm chính sách trọng tâm của dự thảo. Trong quá trình hoàn thiện, nhiều nội dung liên quan tiếp tục được đặt ra, từ thẩm quyền thu hồi đất đến cách thức xác định giá, khấu trừ khoản bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà nhà đầu tư đã ứng trước vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Phó Thủ tướng Hồ Quốc Dũng yêu cầu đánh giá lại chính sách bồi thường theo hướng không để phát sinh kẽ hở dẫn đến thất thoát tài sản nhà nước và tiêu cực. Những nội dung còn có nhiều cách hiểu, trong đó có bồi thường, xác định giá đất, thu hồi đất, cần tiếp tục được nghiên cứu để thống nhất phương án.

Đại diện Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết đã phối hợp với các bộ liên quan để rà soát các nội dung về tài chính đất đai, giá đất; thống nhất các quy định có liên quan giữa pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản.

Đáng chú ý, Bộ đã rà soát 64 luật, bộ luật có liên quan trực tiếp đến dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), nhằm bảo đảm sự thống nhất giữa Luật Đất đai với các quy định pháp luật khác, nhất là những lĩnh vực có quan hệ trực tiếp với đất đai và đầu tư.

Nguồn: Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường). Đồ họa: Phương Anh

Kiểm soát đầu cơ, xử lý đất bỏ hoang

Một hướng chính sách mới được đặt ra là nghiên cứu đưa nguyên tắc về thuế chống đầu cơ và xử lý đất bỏ hoang vào Luật Đất đai (sửa đổi).

Theo chỉ đạo của Phó Thủ tướng Hồ Quốc Dũng, Luật sẽ quy định nguyên tắc, sau đó giao Chính phủ quy định chi tiết để chính sách có thể điều chỉnh theo thực tiễn.

Cùng với chống đầu cơ, Chính phủ yêu cầu nghiên cứu cơ chế tài chính xử lý đất bỏ hoang, đất chậm đưa vào sử dụng và phần chênh lệch địa tô; đồng thời xây dựng cơ chế phòng ngừa trục lợi trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và xử lý các dự án tồn đọng.

Vấn đề đặt ra là phải xác định rõ tiêu chí, thời gian và nguyên nhân chậm đưa đất vào sử dụng. Những trường hợp chậm do nguyên nhân khách quan, vướng thủ tục hoặc điều kiện thực hiện dự án cần được phân biệt với trường hợp không đưa đất vào sử dụng theo cam kết.

Cách tiếp cận này giúp chính sách hướng tới hai mục tiêu: hạn chế việc đất đai bị giữ lại, sử dụng không hiệu quả; đồng thời tránh tạo thêm thủ tục hoặc rủi ro pháp lý cho những trường hợp có nguyên nhân khách quan.

Minh bạch dữ liệu, nâng hiệu quả quản lý

Cùng với hoàn thiện chính sách đất đai, dự thảo dành một nhóm chính sách cho cải cách hành chính, chuyển đổi số, nâng cao năng lực quản lý, phân cấp, phân quyền.

Trong đó, dữ liệu đất đai được xác định là một trong những nền tảng của quản lý hiện đại. Chính phủ yêu cầu đẩy nhanh kết nối dữ liệu, tăng tính minh bạch thông tin, thực hiện đăng ký bắt buộc đối với quyền sử dụng đất và các biến động về đất đai; đồng thời đơn giản hóa thủ tục theo hướng một đầu mối, một cửa.

Minh bạch dữ liệu có ý nghĩa trực tiếp với quản lý giá đất, giao đất, thu hồi đất và kiểm soát việc sử dụng đất. Khi thông tin được cập nhật, kết nối và thống nhất, cơ quan quản lý có thêm cơ sở kiểm tra, giám sát; người dân và doanh nghiệp cũng thuận lợi hơn trong tiếp cận thông tin và thực hiện thủ tục.

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, quá trình xây dựng dự thảo đã được triển khai qua nhiều vòng lấy ý kiến. Bộ đã làm việc với các bộ, ngành, địa phương, doanh nghiệp, tổ chức chịu tác động; tiếp thu ý kiến phản biện của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam; tổ chức hội thảo trên cả nước. Sau khi Bộ Tư pháp thẩm định, Bộ tiếp tục tiếp thu, giải trình và hoàn thiện hồ sơ. Hồ sơ dự án Luật đã được gửi Bộ Công an để chuẩn bị lấy ý kiến nhân dân trên hệ thống VNeID.