Hoàn thiện thể chế để định giá đất sát giá thị trường, tránh thất thu ngân sách

Góp ý về các quy định của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) liên quan đến tài chính về đất đai và giá đất, chuyên gia kinh tế, PGS.TS Ngô Trí Long cho rằng, giải pháp tối ưu để định giá đất sát với giá thị trường là giá đất sẽ do các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất độc lập tiến hành thực hiện.

PV: Theo ông, đâu là những tồn tại, hạn chế trong quy định về giá đất và định giá đất mà cần phải sửa đổi?

PGS.TS Ngô Trí Long
PGS.TS Ngô Trí Long

PGS.TS Ngô Trí Long: Về cơ bản, hiện nay các quy định về giá đất và định giá đất đã được pháp luật đất đai quy định trong các văn bản pháp luật đất đai. Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại những hạn chế nhất định cần được tiếp tục điều chỉnh, hoàn thiện. Chính vì vậy, việc tiếp tục nghiên cứu, đánh giá, làm rõ những hạn chế, bất cập trong quy định về giá đất của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là điều rất quan trọng và cấp thiết.

Thời gian qua cơ chế xác định giá đất còn nhiều bất cập mà nguyên nhân chủ yếu do việc xác định giá đất cụ thể thấp hơn so với giá thị trường gây thất thu ngân sách nhà nước, nhiều tiêu cực, tham nhũng. Nguyên nhân việc xác định giá đất và phương pháp định giá đất chưa phù hợp, chưa sát với giá trên thị trường có thể do: Thị trường quyền sử dụng đất chưa minh bạch; thông số đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất thiếu chính xác, thiếu độ tin cậy (giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phản ánh đúng giá giao dịch thực tế do người dân kê khai giá đất trong hợp đồng chuyển nhượng thấp để giảm thuế thu nhập; giao dịch vẫn chủ yếu bằng tiền mặt).

Bên cạnh đó, nhiều loại đất, khu vực không có thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khó thu thập; chưa có kênh thông tin chính thống, đủ tin cậy, đáp ứng được yêu cầu của các phương pháp định giá đất, phán ánh kịp thời chính xác các biến động của giá thị trường…

PV: Ông đánh giá như thế nào về những hệ lụy của các bất cập nêu trên?

PGS.TS Ngô Trí Long: Những bất cập trên đã gây nhiều hệ lụy tiêu cực, tham nhũng về đất đai do cơ chế định giá, ảnh hưởng đến chính sách đất đai của Nhà nước và gây rối loạn thị trường bất động sản. Giá đất và định giá đất là vật cản trở cho sự phát triển thị trường đất đai, gây ra nhiều hệ lụy, tác động xấu.

Vẫn còn khoảng cách lớn về giá đất do nhà nước định giá và giá đất trên thị trường.
Vẫn còn khoảng cách lớn về giá đất do nhà nước định giá và giá đất trên thị trường.

Ở các nước phát triển, giá đất được công bố rộng rãi, khi công bố mức độ sai lệch chỉ ở mức 5% - 7%. Trong khi đó, ở Việt Nam có sự khác biệt rất lớn so với giá thị trường. Do đó, cần phải tìm cho được cơ chế nào để có thể xác định giá để Nhà nước ban hành sát với giá thị trường. Đồng thời, chúng ta cũng phải giải được câu hỏi đặt ra là tại sao chúng ta cũng sử dụng các phương pháp định giá như thế giới, nhưng giá đất do Nhà nước định lại rất xa so với giá thị trường.

Định giá đất là vấn đề không đơn giản, làm thế nào để mức giá của Nhà nước định phản ánh sát giá thị trường. Tôi cho rằng, đây cũng là câu hỏi được đặt ra của các nhà quản lý khi xây dựng quy định pháp luật.

PV: Được biết, ông đặt ra quan điểm là không nên đưa nguyên tắc, phương pháp định giá đất vào Luật Đất đai. Tại sao ông lại đề xuất như vậy?

PGS.TS Ngô Trí Long: Đúng là tôi cho rằng, không nên đưa nguyên tắc, phương pháp định giá đất vào Luật Đất đai. Trong hoạt động định giá tài sản nói chung, trong đó có định giá đất đai, hầu hết các nước đều xây dựng tiêu chuẩn (chuẩn mực) định giá tài sản, trong đó có định giá đất. Trong tiêu chuẩn (chuẩn mực) định giá đó bao gồm nhiều nội dung cho hoạt động định giá tài sản, trong có định giá đất: khái niệm giá trị thị trường, giá trị phi thị trường, nguyên tắc định giá, quy trình, trình tự phương pháp định giá đất, chuẩn mực đạo đức hành nghề…

Tiêu chuẩn định giá tài sản là căn cứ xây dựng bảng giá đất

Để hoàn thiện cơ chế xác định giá đất, một điểm của Nghị quyết 18-NQ/TW quy định: “Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất”. Đồng thời để thực hiện vấn đề này, thông qua Tiêu chuẩn định giá tài sản (trong đó có định giá đất và máy móc thiết bị), đây là căn cứ pháp lý để các cơ quan chức năng trung ương và địa phương trong quá trình kiểm tra giám sát các địa phương xây dựng bảng giá đất. Gắn với nó là hình thành cơ chế hữu hiệu để giám sát việc thực hiện xây dựng bảng giá đất nhằm loại trừ các trường hợp quy định bảng giá đất thấp hơn để thu hút đầu tư, giảm tiền bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất theo quy định.

Trên thế giới có Tiêu chuẩn định giá tài sản của Hiệp hội Định giá quốc tế. Từng khu vực, cũng như từng nước đều xây dựng ban hành tiêu chuẩn định giá riêng của mình. Đây là cơ sở pháp lý để cho các định giá viên căn cứ vào đó thực hiện hoạt động định giá tài sản nói chung, trong đó có định giá đất. Đồng thời, đó cũng là căn cứ pháp lý cho cơ quan chức năng giám sát, kiểm tra việc xây dựng bảng giá và giá đất cụ thể của các địa phương.

Hiện tại ở nước ta, Bộ Tài chính đã ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, bao gồm thẩm định giá tài sản và thẩm định giá doanh nghiệp; Bộ Xây dựng ban hành phương pháp định giá bất động sản; còn Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành phương pháp định giá đất.

Chính phủ cần xây dựng và ban hành “Tiêu chuẩn định giá tài sản Việt Nam”, trong đó có xác định giá đất (gồm các khái niệm, các thuật ngữ, nguyên tắc, chuẩn mực, quy trình và phương pháp định giá tài sản…). Để xây dựng Tiêu chuẩn định giá tài sản của Việt Nam có tính thực tiễn, phù hợp với thông lệ quốc tế, có thể giao cho một bộ chức năng chủ trì phối hợp với các bộ, ngành có liên quan và đội ngũ chuyên gia có kinh nghiệm trong lĩnh vực định giá.

Theo tôi, giải pháp tối ưu nhất để định giá sát với giá thị trường là giá đất sẽ do các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất độc lập tiến hành thực hiện. Các tổ chức định giá đất độc lập sẽ thực hiện những hoạt động cụ thể ở từng địa phương như xây dựng bảng giá đất trên địa bàn các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; xác định giá đất cụ thể đối với từng trường hợp pháp luật quy định… Việc định giá đất sát giá thị trường sẽ góp phần quan trọng chống thất thu ngân sách.

PV: Xin cảm ơn ông!

Định giá đất phải đảm bảo khách quan, minh bạch

Giá đất và định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của Luật Đất đai. Giá đất đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế cũng như hoạt động quản lý của Nhà nước về đất đai. Giá đất không chỉ là cơ sở để phục vụ cho hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất, góp phần ổn định thị trường đất đai, là cơ sở để đền bù đất khi Nhà nước thu hồi đất mà còn góp phần nâng cao hiệu quả về sử dụng đất và đóng góp vào việc đảm bảo công bằng xã hội, đặc biệt là khi giải quyết tranh chấp đất đai cũng như xây dựng, thực hiện luật pháp về đất đai. Thông qua kết quả định giá đất sẽ giúp cho Nhà nước và người sử dụng đất có những quyết định đúng đắn trong quản lý, kinh doanh, quyền sử dụng đất.

Đặc biệt, các tổ chức định giá đất cần thực hiện một cách khách quan các tiêu chuẩn định giá đất. Chẳng hạn, trong trường hợp xác định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi phải xác định theo phương thức giá đất được xác định dựa trên tiêu chuẩn định giá và sự thoả thuận với chủ thể có quyền sử dụng đất, trường hợp không thoả thuận được về giá thì chủ thể bị thu hồi đất có quyền yêu cầu cơ quan định giá thẩm định giá đất, hoặc trường hợp một bên không đồng ý với giá cơ quan thẩm định đưa ra thì có quyền yêu cầu cơ quan định giá khác thẩm định lại giá đất tính bồi thường… Có như vậy, hoạt động định giá đất mới đảm bảo được tính khách quan, minh bạch và giá đất do cơ quan định giá đất xác định sẽ phản ánh đúng giá trị của thị trường.

Hiện nay tuy đã có những quy định cụ thể về các nguyên tắc, chuẩn mực, phẩm chất và kỹ năng cần có của các chủ thể thực hiện công việc xác định giá đất hay cơ chế giám sát, đánh giá chất lượng của hoạt động tư vấn định giá đất, nhưng những quy định này còn chung chung. Do đó, PGS.TS Ngô Trí Long đề nghị cần bổ sung các quy định về vấn đề này vào dự thảo Luật Đất đai sửa đổi để chuyên nghiệp hóa dịch vụ tư vấn xác định giá đất.

Minh Anh

Tin cùng chuyên mục

Hướng dẫn chế độ tài chính đối với hoạt động đấu giá tài sản

Hướng dẫn chế độ tài chính đối với hoạt động đấu giá tài sản

Dự thảo Thông tư hướng dẫn về chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá tài sản đang được Bộ Tài chính lấy ý kiến rộng rãi. tại dự thảo Thông tư có quy định việc thu, chi, quản lý và sử dụng tiền bán hồ sơ mời tham gia đấu giá, tiền đặt trước của người tham gia đấu giá không được nhận lại theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản.
Nhà đầu tư cá nhân được quyền đầu tư trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ

Nhà đầu tư cá nhân được quyền đầu tư trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ

Tại dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung các luật thuộc lĩnh vực tài chính, trong đó có Luật Chứng khoán, cơ quan soạn thảo đã bổ sung các quy định như nhà đầu tư là tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, bán trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) riêng lẻ.
Luật Quản lý, sử dụng tài sản công: Sửa đổi từ phân cấp sang phân quyền giúp tài sản được quản lý, sử dụng hiệu quả hơn

Luật Quản lý, sử dụng tài sản công: Sửa đổi từ phân cấp sang phân quyền giúp tài sản được quản lý, sử dụng hiệu quả hơn

Tại Dự án 1 Luật sửa 7 luật do Bộ Tài chính chủ trì soạn thảo trình Chính phủ trình Quốc hội có nhiều nội dung được sửa đổi, bổ sung. Trong đó, có việc sửa đổi từ cơ chế phân cấp sang cơ chế phân quyền cho Chính phủ, Bộ, cơ quan trung ương, hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định thẩm quyền trong mua sắm, thuê, quản lý, sử dụng, xử lý tài sản công. Việc sửa đổi này được cho là sẽ giúp việc khai thác, xử lý tài sản công hiệu quả, huy động tối đa nguồn lực từ tài sản công để phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội.
Quốc hội tiếp tục chỉnh lý, hoàn thiện sửa đổi Luật Thuế giá trị gia tăng

Quốc hội tiếp tục chỉnh lý, hoàn thiện sửa đổi Luật Thuế giá trị gia tăng

Dự kiến Quốc hội sẽ thông qua Luật Thuế giá trị gia tăng (GTGT) (sửa đổi) tại Kỳ họp thứ 8 nên dự thảo Luật đang tiếp tục được lấy ý kiến các đại biểu Quốc hội để chỉnh lý, hoàn thiện.
Xe ô tô phục vụ lễ tân nhà nước: Bổ sung thêm quy định để việc quản lý và sử dụng hiệu quả

Xe ô tô phục vụ lễ tân nhà nước: Bổ sung thêm quy định để việc quản lý và sử dụng hiệu quả

Bộ Tài chính vừa có ý kiến tham gia vào dự thảo Quyết định về việc ban hành Quy chế quản lý, sử dụng xe ô tô phục vụ lễ tân nhà nước do Bộ Ngoại giao xây dựng. Bộ Tài chính đề nghị bổ sung quy định cụ thể đối tượng sử dụng từng nhóm xe này.

Tin khác

Tăng cường công tác quản lý tài sản công tại các tổ chức hội

Tăng cường công tác quản lý tài sản công tại các tổ chức hội

Thủ tướng Chính phủ vừa ban hành Chỉ thị số 40/CT-TTg về tăng cường công tác quản lý tài sản công tại các tổ chức hội. Tại Chỉ thị, Thủ tướng đề nghị chấm dứt tình trạng sử dụng nhà, đất chưa đúng quy định để tránh để thất thoát, lãng phí nhà, đất.
Thực hiện Nghị định 114/2024/NĐ-CP: Bộ Tài chính lưu ý các bộ, ngành, địa phương trong quản lý, sử dụng, xử lý tài sản công

Thực hiện Nghị định 114/2024/NĐ-CP: Bộ Tài chính lưu ý các bộ, ngành, địa phương trong quản lý, sử dụng, xử lý tài sản công

Nghị định số 114/2024/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 151/2017/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Quản lý, sử dụng tài sản công có hiệu lực từ ngày 30/10 tới đây. Để triển khai kịp thời, hiệu quả công tác quản lý, sử dụng tài sản công, bảo đảm phù hợp với quy định của pháp luật, Bộ Tài chính vừa có Công văn số 11315/BTC-QLCS lưu ý các bộ, ngành, địa phương về một số quy định tại Nghị định này.
Dự toán thu ngân sách nhà nước năm 2025 sẽ tăng 15,6% so với dự toán năm 2024

Dự toán thu ngân sách nhà nước năm 2025 sẽ tăng 15,6% so với dự toán năm 2024

Ngày 22/10, tiếp tục Kỳ họp thứ 8, Quốc hội Khóa XV, Quốc hội nghe Phó Thủ tướng Chính phủ kiêm Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc trình bày báo cáo về tình hình thực hiện ngân sách nhà nước năm 2024, dự toán ngân sách nhà nước, phương án phân bổ ngân sách trung ương năm 2025, kế hoạch tài chính - ngân sách nhà nước 3 năm 2025 - 2027.
Kế hoạch Đầu tư công năm 2025 được Chính phủ dự kiến ở mức hơn 790.000 tỷ đồng

Kế hoạch Đầu tư công năm 2025 được Chính phủ dự kiến ở mức hơn 790.000 tỷ đồng

Chính phủ đã có những phương án đầu tiên về Kế hoạch Đầu tư công năm 2025 - năm cuối cùng của Kế hoạch Đầu tư công trung hạn 2021-2025.
Cần quản lý giá của tất cả các loại thuốc

Cần quản lý giá của tất cả các loại thuốc

Góp ý về vấn đề quản lý giá thuốc tại dự thảo sửa đổi Luật Dược đang được Quốc hội thảo luận tại phiên họp ngày 22/10/2024 của Kỳ họp thứ 8, đại biểu Quốc hội cho rằng cần quản lý giá của tất cả các loại thuốc.
Thanh Hóa giải ngân ước đạt trên 8.142 tỷ đồng, đạt 72,8% kế hoạch

Thanh Hóa giải ngân ước đạt trên 8.142 tỷ đồng, đạt 72,8% kế hoạch

Theo báo cáo từ Bộ Tài chính, kết thúc quý III/2024, Thanh Hóa đã vươn lên đứng thứ 4 cả nước (sau Long An, Hòa Bình, Tiền Giang) về tỷ lệ giải ngân vốn đầu tư cao.
Nghĩa vụ trả nợ của Chính phủ sát mức trần 25%

Nghĩa vụ trả nợ của Chính phủ sát mức trần 25%

Năm 2025, dự kiến nghĩa vụ trả nợ trực tiếp của Chính phủ khoảng 468.542 tỷ đồng, cao hơn gần 40% mức trung bình 4 năm trước đó.
Thuế thu nhập cá nhân và quản lý người nộp thuế

Thuế thu nhập cá nhân và quản lý người nộp thuế

Tổng cục Thuế phối hợp với Cơ quan hợp tác quốc tế Nhật Bản (JICA) tổ chức Hội thảo trực tuyến “Thuế thu nhập cá nhân và quản lý người nộp thuế của cơ quan thuế Nhật Bản”. Hội thảo diễn ra trong 2 ngày, từ ngày 15-16/10/2024, tại Ninh Bình.
Bộ Tài chính đề xuất phương án giảm 30% tiền thuê đất năm 2024

Bộ Tài chính đề xuất phương án giảm 30% tiền thuê đất năm 2024

Bộ Tài chính vừa hoàn thiện dự thảo Nghị định của Chính phủ quy định về việc giảm tiền thuê đất năm 2024. Bộ Tài chính đã đề xuất chọn phương án 2, giảm 30% tiền thuê đất năm 2024 bởi phương án này phù hợp với tình hình diễn biến mới về kinh tế - xã hội của cả nước.
Ủng hộ giảm 30% tiền thuê đất để thêm nguồn lực phục hồi sản xuất kinh doanh

Ủng hộ giảm 30% tiền thuê đất để thêm nguồn lực phục hồi sản xuất kinh doanh

Tại dự thảo Nghị định quy định về việc giảm tiền thuê đất của năm 2024, Bộ Tài chính đưa ra hai phương án. Trong đó, phương án 1 giảm 15% và phương án 2 giảm 30%.
Xem thêm
Phiên bản di động