Hoàn thiện thể chế để định giá đất sát giá thị trường, tránh thất thu ngân sách

Góp ý về các quy định của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) liên quan đến tài chính về đất đai và giá đất, chuyên gia kinh tế, PGS.TS Ngô Trí Long cho rằng, giải pháp tối ưu để định giá đất sát với giá thị trường là giá đất sẽ do các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất độc lập tiến hành thực hiện.

PV: Theo ông, đâu là những tồn tại, hạn chế trong quy định về giá đất và định giá đất mà cần phải sửa đổi?

PGS.TS Ngô Trí Long
PGS.TS Ngô Trí Long

PGS.TS Ngô Trí Long: Về cơ bản, hiện nay các quy định về giá đất và định giá đất đã được pháp luật đất đai quy định trong các văn bản pháp luật đất đai. Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại những hạn chế nhất định cần được tiếp tục điều chỉnh, hoàn thiện. Chính vì vậy, việc tiếp tục nghiên cứu, đánh giá, làm rõ những hạn chế, bất cập trong quy định về giá đất của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là điều rất quan trọng và cấp thiết.

Thời gian qua cơ chế xác định giá đất còn nhiều bất cập mà nguyên nhân chủ yếu do việc xác định giá đất cụ thể thấp hơn so với giá thị trường gây thất thu ngân sách nhà nước, nhiều tiêu cực, tham nhũng. Nguyên nhân việc xác định giá đất và phương pháp định giá đất chưa phù hợp, chưa sát với giá trên thị trường có thể do: Thị trường quyền sử dụng đất chưa minh bạch; thông số đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất thiếu chính xác, thiếu độ tin cậy (giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phản ánh đúng giá giao dịch thực tế do người dân kê khai giá đất trong hợp đồng chuyển nhượng thấp để giảm thuế thu nhập; giao dịch vẫn chủ yếu bằng tiền mặt).

Bên cạnh đó, nhiều loại đất, khu vực không có thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khó thu thập; chưa có kênh thông tin chính thống, đủ tin cậy, đáp ứng được yêu cầu của các phương pháp định giá đất, phán ánh kịp thời chính xác các biến động của giá thị trường…

PV: Ông đánh giá như thế nào về những hệ lụy của các bất cập nêu trên?

PGS.TS Ngô Trí Long: Những bất cập trên đã gây nhiều hệ lụy tiêu cực, tham nhũng về đất đai do cơ chế định giá, ảnh hưởng đến chính sách đất đai của Nhà nước và gây rối loạn thị trường bất động sản. Giá đất và định giá đất là vật cản trở cho sự phát triển thị trường đất đai, gây ra nhiều hệ lụy, tác động xấu.

Vẫn còn khoảng cách lớn về giá đất do nhà nước định giá và giá đất trên thị trường.
Vẫn còn khoảng cách lớn về giá đất do nhà nước định giá và giá đất trên thị trường.

Ở các nước phát triển, giá đất được công bố rộng rãi, khi công bố mức độ sai lệch chỉ ở mức 5% - 7%. Trong khi đó, ở Việt Nam có sự khác biệt rất lớn so với giá thị trường. Do đó, cần phải tìm cho được cơ chế nào để có thể xác định giá để Nhà nước ban hành sát với giá thị trường. Đồng thời, chúng ta cũng phải giải được câu hỏi đặt ra là tại sao chúng ta cũng sử dụng các phương pháp định giá như thế giới, nhưng giá đất do Nhà nước định lại rất xa so với giá thị trường.

Định giá đất là vấn đề không đơn giản, làm thế nào để mức giá của Nhà nước định phản ánh sát giá thị trường. Tôi cho rằng, đây cũng là câu hỏi được đặt ra của các nhà quản lý khi xây dựng quy định pháp luật.

PV: Được biết, ông đặt ra quan điểm là không nên đưa nguyên tắc, phương pháp định giá đất vào Luật Đất đai. Tại sao ông lại đề xuất như vậy?

PGS.TS Ngô Trí Long: Đúng là tôi cho rằng, không nên đưa nguyên tắc, phương pháp định giá đất vào Luật Đất đai. Trong hoạt động định giá tài sản nói chung, trong đó có định giá đất đai, hầu hết các nước đều xây dựng tiêu chuẩn (chuẩn mực) định giá tài sản, trong đó có định giá đất. Trong tiêu chuẩn (chuẩn mực) định giá đó bao gồm nhiều nội dung cho hoạt động định giá tài sản, trong có định giá đất: khái niệm giá trị thị trường, giá trị phi thị trường, nguyên tắc định giá, quy trình, trình tự phương pháp định giá đất, chuẩn mực đạo đức hành nghề…

Tiêu chuẩn định giá tài sản là căn cứ xây dựng bảng giá đất

Để hoàn thiện cơ chế xác định giá đất, một điểm của Nghị quyết 18-NQ/TW quy định: “Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất”. Đồng thời để thực hiện vấn đề này, thông qua Tiêu chuẩn định giá tài sản (trong đó có định giá đất và máy móc thiết bị), đây là căn cứ pháp lý để các cơ quan chức năng trung ương và địa phương trong quá trình kiểm tra giám sát các địa phương xây dựng bảng giá đất. Gắn với nó là hình thành cơ chế hữu hiệu để giám sát việc thực hiện xây dựng bảng giá đất nhằm loại trừ các trường hợp quy định bảng giá đất thấp hơn để thu hút đầu tư, giảm tiền bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất theo quy định.

Trên thế giới có Tiêu chuẩn định giá tài sản của Hiệp hội Định giá quốc tế. Từng khu vực, cũng như từng nước đều xây dựng ban hành tiêu chuẩn định giá riêng của mình. Đây là cơ sở pháp lý để cho các định giá viên căn cứ vào đó thực hiện hoạt động định giá tài sản nói chung, trong đó có định giá đất. Đồng thời, đó cũng là căn cứ pháp lý cho cơ quan chức năng giám sát, kiểm tra việc xây dựng bảng giá và giá đất cụ thể của các địa phương.

Hiện tại ở nước ta, Bộ Tài chính đã ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, bao gồm thẩm định giá tài sản và thẩm định giá doanh nghiệp; Bộ Xây dựng ban hành phương pháp định giá bất động sản; còn Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành phương pháp định giá đất.

Chính phủ cần xây dựng và ban hành “Tiêu chuẩn định giá tài sản Việt Nam”, trong đó có xác định giá đất (gồm các khái niệm, các thuật ngữ, nguyên tắc, chuẩn mực, quy trình và phương pháp định giá tài sản…). Để xây dựng Tiêu chuẩn định giá tài sản của Việt Nam có tính thực tiễn, phù hợp với thông lệ quốc tế, có thể giao cho một bộ chức năng chủ trì phối hợp với các bộ, ngành có liên quan và đội ngũ chuyên gia có kinh nghiệm trong lĩnh vực định giá.

Theo tôi, giải pháp tối ưu nhất để định giá sát với giá thị trường là giá đất sẽ do các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất độc lập tiến hành thực hiện. Các tổ chức định giá đất độc lập sẽ thực hiện những hoạt động cụ thể ở từng địa phương như xây dựng bảng giá đất trên địa bàn các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; xác định giá đất cụ thể đối với từng trường hợp pháp luật quy định… Việc định giá đất sát giá thị trường sẽ góp phần quan trọng chống thất thu ngân sách.

PV: Xin cảm ơn ông!

Định giá đất phải đảm bảo khách quan, minh bạch

Giá đất và định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của Luật Đất đai. Giá đất đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế cũng như hoạt động quản lý của Nhà nước về đất đai. Giá đất không chỉ là cơ sở để phục vụ cho hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất, góp phần ổn định thị trường đất đai, là cơ sở để đền bù đất khi Nhà nước thu hồi đất mà còn góp phần nâng cao hiệu quả về sử dụng đất và đóng góp vào việc đảm bảo công bằng xã hội, đặc biệt là khi giải quyết tranh chấp đất đai cũng như xây dựng, thực hiện luật pháp về đất đai. Thông qua kết quả định giá đất sẽ giúp cho Nhà nước và người sử dụng đất có những quyết định đúng đắn trong quản lý, kinh doanh, quyền sử dụng đất.

Đặc biệt, các tổ chức định giá đất cần thực hiện một cách khách quan các tiêu chuẩn định giá đất. Chẳng hạn, trong trường hợp xác định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi phải xác định theo phương thức giá đất được xác định dựa trên tiêu chuẩn định giá và sự thoả thuận với chủ thể có quyền sử dụng đất, trường hợp không thoả thuận được về giá thì chủ thể bị thu hồi đất có quyền yêu cầu cơ quan định giá thẩm định giá đất, hoặc trường hợp một bên không đồng ý với giá cơ quan thẩm định đưa ra thì có quyền yêu cầu cơ quan định giá khác thẩm định lại giá đất tính bồi thường… Có như vậy, hoạt động định giá đất mới đảm bảo được tính khách quan, minh bạch và giá đất do cơ quan định giá đất xác định sẽ phản ánh đúng giá trị của thị trường.

Hiện nay tuy đã có những quy định cụ thể về các nguyên tắc, chuẩn mực, phẩm chất và kỹ năng cần có của các chủ thể thực hiện công việc xác định giá đất hay cơ chế giám sát, đánh giá chất lượng của hoạt động tư vấn định giá đất, nhưng những quy định này còn chung chung. Do đó, PGS.TS Ngô Trí Long đề nghị cần bổ sung các quy định về vấn đề này vào dự thảo Luật Đất đai sửa đổi để chuyên nghiệp hóa dịch vụ tư vấn xác định giá đất.

Minh Anh

Tin cùng chuyên mục

Gần 4.800 hồ sơ của mặt hàng gỗ đã được giải quyết hoàn thuế giá trị gia tăng

Gần 4.800 hồ sơ của mặt hàng gỗ đã được giải quyết hoàn thuế giá trị gia tăng

Tổng cục Thuế cho biết, tính từ đầu năm đến ngày 17/5/2023, toàn ngành đã giải quyết hoàn thuế giá trị gia tăng cho 4.760 hồ sơ của mặt hàng gỗ và sản phẩm từ gỗ, tương ứng số tiền đã được hoàn 19.100 tỷ đồng.
Chi chuyển nguồn ngân sách nhà nước năm 2021 theo đúng quy định pháp luật

Chi chuyển nguồn ngân sách nhà nước năm 2021 theo đúng quy định pháp luật

Theo Bộ Tài chính, công tác chi chuyển nguồn ngân sách nhà nước (NSNN) năm 2021 đã thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.
Ngành Thuế đã hoàn gần 34 nghìn tỷ đồng tiền thuế giá trị gia tăng cho doanh nghiệp

Ngành Thuế đã hoàn gần 34 nghìn tỷ đồng tiền thuế giá trị gia tăng cho doanh nghiệp

Tính đến cuối tháng 4/2023, cơ quan thuế đã ban hành 5.015 quyết định hoàn thuế giá trị gia tăng với tổng số tiền thuế hoàn là 33.905 tỷ đồng, bằng 18,2% so với dự toán hoàn thuế giá trị gia tăng năm 2023 được Quốc hội thông qua.
Cục Thuế TP. Hồ Chí Minh thu hồi 7.532 tỷ đồng nợ thuế

Cục Thuế TP. Hồ Chí Minh thu hồi 7.532 tỷ đồng nợ thuế

Theo Cục Thuế TP. Hồ Chí Minh, trong 4 tháng đầu năm 2023, tổng số nợ thuế đã được đơn vị xử lý, thu hồi là 7.532 tỷ đồng, tăng 5% so với cùng kỳ năm 2022. Trong đó, nợ thuế năm 2022 chuyển sang là 4.480 tỷ đồng và nợ thuế mới phát sinh trong năm 2023 là 3.052 tỷ đồng.
Thực hiện miễn, giảm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cho nhiều đối tượng

Thực hiện miễn, giảm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cho nhiều đối tượng

Cử tri Đà Nẵng đề nghị xem xét lại việc tăng thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, Bộ Tài chính cho biết, đã thực hiện miễn và giảm 50% số thuế phải nộp, trong đó có đất trong hạn mức của hộ nghèo, đất trong hạn mức tại địa bàn điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn và đặc biệt khó khăn.

Tin khác

Đề xuất mức thu lệ phí đối với giấy phép khai thác khoáng sản

Đề xuất mức thu lệ phí đối với giấy phép khai thác khoáng sản

Dự thảo Thông tư quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định đánh giá trữ lượng khoáng sản và lệ phí cấp giấy phép hoạt động khoáng sản đang được Bộ Tài chính lấy ý kiến rộng rãi. Thông tư được ban hành sẽ thay thế Thông tư số 191/2016/TT-BTC ngày 8/11/2016 của Bộ trưởng Bộ Tài chính quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định đánh giá trữ lượng khoáng sản và lệ phí cấp giấy phép hoạt động khoáng sản.
Từ ngày 1/7 bổ sung nhiều quy định về đại lý đổi tiền của nước có chung biên giới

Từ ngày 1/7 bổ sung nhiều quy định về đại lý đổi tiền của nước có chung biên giới

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 23/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 89/2016/NĐ-CP ngày 1/7/2016 của Chính phủ quy định điều kiện đối với hoạt động đại lý đổi ngoại tệ, hoạt động cung ứng dịch vụ nhận và chi, trả ngoại tệ của tổ chức kinh tế và Nghị định số 88/2019/NĐ-CP ngày 14/11/2019 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực tiền tệ và ngân hàng.
Xem xét đề xuất giảm 2% thuế giá trị gia tăng

Xem xét đề xuất giảm 2% thuế giá trị gia tăng

Vào thời điểm hiện nay, dự kiến thu ngân sách nhà nước năm 2023 sẽ còn gặp nhiều khó khăn, vì vậy, đa số ý kiến trong Thường trực Ủy ban Tài chính ngân sách không đồng tình với việc mở rộng phạm vi áp dụng và đề nghị chỉ nên tiếp tục giảm thuế giá trị giá tăng với phạm vi như đã thực hiện trong năm 2022 theo Nghị quyết số 43/2022/QH15.
Bộ Tài chính đề xuất giảm các khoản phí, lệ phí để hỗ trợ doanh nghiệp

Bộ Tài chính đề xuất giảm các khoản phí, lệ phí để hỗ trợ doanh nghiệp

Trong bối cảnh doanh nghiệp còn chưa hết khó khăn, cũng như tiếp tục hỗ trợ doanh nghiệp, Bộ Tài chính đang đề xuất tiếp tục giảm 35 khoản phí, lệ phí, với số tiền dự kiến khoảng 700 tỷ đồng.
Giảm thuế giá trị gia tăng để hạ giá thành sản phẩm hàng hóa, kích cầu tiêu dùng

Giảm thuế giá trị gia tăng để hạ giá thành sản phẩm hàng hóa, kích cầu tiêu dùng

Trả lời phỏng vấn của phóng viên xung quanh đề xuất giảm thuế giá trị gia tăng Chính phủ vừa trình Quốc hội, PGS.TS Lê Xuân Trường - Trưởng khoa Thuế - Hải quan (Học viện Tài chính) cho rằng, việc giảm thuế sẽ góp phần làm giảm chi phí sản xuất, hạ giá thành sản phẩm, từ đó giúp doanh nghiệp tăng khả năng phục hồi và mở rộng sản xuất kinh doanh. Khi kinh tế phát triển, hoạt động của doanh nghiệp, người dân trở lại trạng thái bình thường, sẽ đóng góp trở lại cho ngân sách nhà nước.
Gia hạn thời hạn nộp thuế: Đòn bẩy tài chính hỗ trợ doanh nghiệp giảm khó khăn

Gia hạn thời hạn nộp thuế: Đòn bẩy tài chính hỗ trợ doanh nghiệp giảm khó khăn

Theo đánh giá của các doanh nghiệp, việc gia hạn thời hạn nộp một số sắc thuế năm 2023 như trong quy định tại Nghị định 12/2023/NĐ-CP mà Chính phủ mới ban hành là một động thái hỗ trợ doanh nghiệp rất tích cực. Chính sách này không chỉ có ý nghĩa về mặt vật chất, mà còn hỗ trợ cả mặt tinh thần, thể hiện sự đồng hành của Chính phủ khi doanh nghiệp gặp khó khăn.
Công văn số 4296/BTC-CST: Đề nghị các bộ, ngành rà soát để giảm 35 khoản phí, lệ phí

Công văn số 4296/BTC-CST: Đề nghị các bộ, ngành rà soát để giảm 35 khoản phí, lệ phí

Bộ Tài chính vừa có công văn số 4296/BTC-CST gửi các bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ về việc rà soát đề xuất giảm phí, lệ phí để tháo gỡ khó khăn cho người dân và doanh nghiệp.
Hội nghị AFMGM+3 lần thứ 26: Thảo luận về kinh tế vĩ mô khu vực và sáng kiến hợp tác tài chính ASEAN+3

Hội nghị AFMGM+3 lần thứ 26: Thảo luận về kinh tế vĩ mô khu vực và sáng kiến hợp tác tài chính ASEAN+3

Tại hội nghị AFMGM+3, các Bộ trưởng Tài chính, Thống đốc Ngân hàng trung ương các nước ASEAN cùng với các đối tác Trung Quốc, Hàn Quốc và Nhật Bản thảo luận về tình hình kinh tế vĩ mô khu vực và tiến độ triển khai các sáng kiến hợp tác tài chính ASEAN+3.
Từ 1/12, giao dịch từ 400 triệu đồng phải báo cáo Ngân hàng Nhà nước

Từ 1/12, giao dịch từ 400 triệu đồng phải báo cáo Ngân hàng Nhà nước

Phó Thủ tướng Lê Minh Khái đã ký ban hành Quyết định 11/2023/QĐ-TTg quy định mức giao dịch có giá trị lớn phải báo cáo. Quyết định nêu rõ, tăng mức giao dịch có giá trị lớn lên 400 triệu đồng phải báo cáo Ngân hàng Nhà nước.
Cảnh báo hiện tượng mạo danh lừa đảo cho vay tiền trực tuyến với lãi suất rất thấp

Cảnh báo hiện tượng mạo danh lừa đảo cho vay tiền trực tuyến với lãi suất rất thấp

Bộ Công an vừa đưa ra cảnh báo hiện tượng các đối tượng phạm tội mạo danh các ngân hàng, công ty tài chính cho vay tiền trực tuyến với lãi suất rất thấp nhằm thực hiện hành vi lừa đảo.
Xem thêm
Phiên bản di động