Đề xuất 2 phương án xác định giá khởi điểm

Bộ Tài chính cho biết, theo quy định hiện hành về xác định giá khởi điểm khi bán đấu giá trụ sở làm việc quy định tại Nghị định số 151/2017/NĐ-CP, giá khởi điểm của tài sản trên đất phải bảo đảm phù hợp với giá trị thực tế còn lại theo kết quả đánh giá lại.

Giá khởi điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) được xác định phù hợp với giá CNQSDĐ phổ biến trên thị trường theo mục đích sử dụng mới của khu đất theo quy định của pháp luật về xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, không thấp hơn giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tương ứng với mục đích sử dụng mới nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.

Bổ sung quy trình xác định giá khởi điểm khi bán đấu giá trụ sở làm việc. Ảnh TL

Tại Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao đã xác định: “Cơ bản thực hiện hình thức cho thuê đất trả tiền hàng năm”.

Tại Nghị quyết số 82/2019/QH14 ngày 14/6/2019 của Quốc hội về tiếp tục hoàn thiện, nâng cao hiệu lực, hiệu quả thực hiện chính sách, pháp luật về quy hoạch, quản lý, sử dụng đất tại đô thị giao Chính phủ nghiên cứu thu hẹp các trường hợp cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, bảo đảm đảm nguồn thu ổn định từ đất đai.

Tuy nhiên, việc bán trụ sở làm việc dôi dư nhằm huy động nguồn lực tài chính từ tài sản công (TSC) để phục vụ cho việc đầu tư xây dựng các trụ sở làm việc mới. Vì vậy, tại dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 151/2017/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Quản lý, sử dụng TSC, Bộ Tài chính đã dự thảo 2 phương án để gửi lấy ý kiến các bộ, ngành, địa phương.

Cụ thể, phương án 1: Giữ như quy định hiện hành (chỉ thực hiện giao đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần khi bán trụ sở làm việc).

Theo Bộ Tài chính, ưu điểm của phương án này là huy động được ngay nguồn lực tài chính từ TSC để phục vụ cho việc đầu tư xây dựng các trụ sở làm việc mới. Tuy nhiên, phương án này có nhược điểm là chưa đảm bảo nguồn thu ổn định từ đất đai theo chỉ đạo của Quốc hội.

Phương án 2: Sửa đổi điểm a khoản 2 Điều 24 theo hướng quy định bổ sung việc xác định giá khởi điểm cho trường hợp thực hiện thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sau khi bán trụ sở làm việc bên cạnh việc xác định theo hình thức giao đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất 1 lần khi bán trụ sở làm việc như hiện hành.

Ưu điểm của phương án này là tạo cơ chế linh hoạt cho cơ quan nhà nước khi thực hiện bán trụ sở làm việc; vừa có thể bảo đảm nguồn thu ổn định từ đất đai (nếu lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất hàng năm). Đồng thời, khi cần thiết cũng có thể huy động được ngay nguồn lực tài chính từ TSC để phục vụ cho việc đầu tư xây dựng các trụ sở làm việc mới (nếu lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê).

Nhược điểm của phương án này là khó khăn trong việc thu tiền thuê đất hàng năm để nộp ngân sách trung ương khi bán trụ sở làm việc của cơ quan nhà nước thuộc trung ương quản lý.

Sẽ có quy định cụ thể về quy trình xác định giá khởi điểm

Qua tổng hợp ý kiến của các bộ, ngành, địa phương, đa số đều chọn phương án 2. Vì vậy, Bộ Tài chính đã trình Chính phủ quy định tại dự thảo Nghị định theo phương án 2, đồng thời bổ sung quy định cụ thể về quy trình xác định giá khởi điểm.

Theo đó, đối với tài sản là trụ sở làm việc, trên cơ sở phương án đấu giá trụ sở làm việc được UBND cấp tỉnh phê duyệt, cơ quan được giao nhiệm vụ tổ chức bán tài sản theo quy định thuê doanh nghiệp thẩm định giá xác định giá tài sản. Việc thuê doanh nghiệp thẩm định giá được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu.

Căn cứ kết quả thẩm định giá, cơ quan được giao nhiệm vụ tổ chức bán tài sản lập hồ sơ đề nghị xác định giá khởi điểm gửi Sở Tài nguyên và Môi trường (nơi có tài sản).

Giá khởi điểm bán trụ sở làm việc được xác định tại thời điểm định giá và được xác định như sau: Đơn giá thuê đất của thời hạn 1 năm (trong trường hợp hình thức sử dụng đất sau khi bán là cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm), hoặc giá trị quyền sử dụng đất (trong trường hợp hình thức sử dụng đất sau khi bán là giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê).

Trong đó, giá trị tài sản gắn liền với đất là giá trị thực tế còn lại theo kết quả đánh giá lại. Giá trị quyền sử dụng đất là số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất trả 1 lần cho cả thời gian thuê. Đơn giá thuê đất, giá trị quyền sử dụng đất được xác định mục đích sử dụng khu đất theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt tương ứng với diện tích đất thuộc phần trụ sở làm việc có quyết định bán. Giá đất cụ thể để tính đơn giá thuê đất, giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo các phương pháp xác định giá đất cụ thể quy định tại Luật Đất đai, Nghị định của Chính phủ về giá đất, thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất.

Trường hợp theo quy hoạch của địa phương mà phải chia thành nhiều lô để tổ chức đấu giá thì giá khởi điểm được xác định theo từng lô; cơ quan, người có thẩm quyền quyết định bán tài sản xem xét, quyết định việc có thanh lý theo hình thức phá dỡ tài sản gắn liền với đất để tổ chức bán đấu giá hay không.

Trường hợp cơ quan, người có thẩm quyền quyết định thanh lý tài sản gắn liền với đất để tổ chức bán đấu giá, giá trị tài sản gắn liền với đất của trụ sở làm việc được phân bổ vào giá khởi điểm của từng lô theo tỷ lệ diện tích của từng lô trên tổng diện tích của tất cả các lô. Cơ quan được giao nhiệm vụ tổ chức bán tài sản có trách nhiệm tổ chức thanh lý theo hình thức phá dỡ tài sản theo quy định tại nghị định này trước khi tổ chức thực hiện đấu giá theo quy hoạch được phê duyệt./.