Sửa đổi Luật Đất đai: Khó nhất là phương pháp xác định giá đất.

Bỏ khung giá đất, xác định giá theo thị trường?

Ủy ban Kinh tế của Quốc hội vừa tổ chức Tọa đàm góp ý về các quy định của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) liên quan đến tài chính về đất đai và giá đất. Tại tọa đàm diễn ra ngày 20/2, các đại biểu đã tập trung thảo luận về quy định liên quan đến các khoản thu tài chính về đất đai, các khoản thu từ dịch vụ công về đất đai, căn cứ thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất… Đồng thời, các đại biểu cho ý kiến về nguyên tắc, phương pháp định giá đất; kỳ ban hành giá đất, các trường hợp áp dụng bảng giá đất, giá đất cụ thể, quy định của hội đồng thẩm định giá đất…

Trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), một nội dung quan trọng là bỏ quy định khung giá đất, thay vào đó quy định cụ thể về nguyên tắc định giá đất phù hợp với giá trị thị trường. Việc bỏ khung giá đất, xác định giá theo thị trường được xem là bước đột phá lớn trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất, tạo nên thay đổi căn bản về các vấn đề kinh tế trong chính sách pháp luật về đất đai. Góp ý vào dự thảo luật, nhiều ý kiến đồng tình với quy định này, nhưng lo ngại khi bỏ khung giá đất sẽ khiến giá đất tăng lên, tiền đền bù giải phóng mặt bằng cũng tăng và đặc biệt rất khó để xác định giá theo thị trường.

Theo PGS.TS Ngô Trí Long - Phó Chủ tịch Hội đồng Khoa học - Đào tạo, Đại học Thành Đông, định giá đất sát với giá thị trường là yêu cầu quan trọng trong dự án Luật Đất đai (sửa đổi) và đây là vấn đề không hề đơn giản. Giải pháp tối ưu nhất để định giá sát với thị trường, theo ông Ngô Trí Long, là giá đất sẽ do các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất độc lập tiến hành thực hiện. Các tổ chức này cũng có nghĩa vụ tuân thủ các chuẩn mực, nguyên tắc, phương pháp định giá trong “Tiêu chuẩn định giá Tài sản của Việt Nam”, bảo đảm sự thống nhất trong việc định giá đất như phản ánh trung thực giá thị trường, nguyên tắc độc lập, khách quan của các chủ thể tư vấn, xác định giá đất, tuân thủ cơ chế kiểm tra, giám sát…

Đặc biệt, các tổ chức định giá đất cần thực hiện một cách khách quan các tiêu chuẩn định giá đất. Có như vậy, hoạt động định giá đất mới bảo đảm được tính khách quan, minh bạch và giá đất do cơ quan định giá đất xác định sẽ phản ánh đúng giá trị của thị trường.

Nên quy định tổ chức tư vấn định giá đất độc lập hoàn toàn

Nhất trí nên quy định tổ chức tư vấn định giá đất độc lập hoàn toàn, GS.TS Hoàng Văn Cường - đại biểu đoàn Hà Nội đề nghị cần có những quy định cụ thể hơn về tổ chức này. Trong đó, để có thông tin đầu vào làm cơ sở khuyến cáo định giá đất sát thực tế nhất, dự thảo luật cần cân nhắc bổ sung quyền cho tổ chức tư vấn xác định giá đất được tiếp cận với thông tin định giá đất từ các cơ quan quản lý nhà nước. Tổ chức này có trách nhiệm bảo đảm kết quả tư vấn độc lập, khách quan, trung thực theo phương pháp được tổ chức này lựa chọn. Trên cơ sở đó, hội đồng thẩm định đánh giá, kiểm tra, thẩm định các kết quả xác định giá đất từ tổ chức khác nhau và lựa chọn đơn vị tư vấn phù hợp nhất.

Từ kinh nghiệm tổ chức thẩm định giá, Tổng giám đốc Công ty Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam Nguyễn Đăng Quang cho rằng việc quy định phương pháp xác định giá đất sẽ được áp dụng đồng bộ toàn quốc, từ vùng sâu vùng xa đến đô thị, thành phố. Vậy nên, phương pháp này càng phức tạp càng khó thực hiện. Phương pháp định giá hiện nay cơ bản phù hợp với thông lệ quốc tế, song tiêu chuẩn thẩm định còn khá phức tạp.

Phát biểu tại tọa đàm, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho rằng, các quy định của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) liên quan đến tài chính về đất đai và giá đất là nhóm vấn đề quan trọng nhất. Nếu xử lý được vấn đề khó, phức tạp này thì sẽ xử lý được rất nhiều các quy định khác trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Dù yêu cầu đặt ra rất cao và khó, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế đề nghị các cơ quan cần tiếp tục nghiên cứu, tính toán để có phương án tối ưu. Đồng thời, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế mong nhận được sự đồng hành của các chuyên gia, nhà khoa học trong thời gian tới để dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đảm bảo tính khả thi để trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5 và thông qua tại Kỳ họp thứ 6 tới.