Hướng dẫn thực hiện chính sách thuế đối với chuyển nhượng bất động sản

Trả lời Văn bản số 09/2024/CV-HD ngày 27/9/2024 của Công ty cổ phần Tập đoàn HD Holdings Việt Nam về việc hướng dẫn chính sách thuế, ngày 4/10/2024, Cục Thuế TP Hà Nội có ý kiến như sau:
Chính sách thuế đối với chuyển nhượng bất động sản

- Căn cứ Khoản 1 Điều 1 Nghị định số 49/2022/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Khoản 3 Điều 4 Nghị định số 209/2013/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế GTGT:
“3. Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế GTGT là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT:
a) Giá đất được trừ để tính thuế GTGT được quy định cụ thể như sau:

a.2) Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất trúng đấu giá.

Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng quy định tại Điểm a.1 và Điểm a.3 khoản này là số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp theo quy định pháp luật về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
a.4) Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng. Cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng (nếu có). Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất do Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh, TP trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.
Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng bất động sản của các tổ chức, cá nhân đã xác định giá đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 4 Nghị định số 209/2013/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 3 Điều 3 Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/2/2015) thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng không bao gồm cơ sở hạ tầng.
Trường hợp không tách được giá trị cơ sở hạ tầng tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất do UBND tỉnh, TP trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.
- Căn cứ Thông tư số 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Luật Thuế GTGT và Nghị định số 209/2013/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều Luật Thuế GTGT.
+ Tại Khoản 6 Điều 4 quy định đối tượng không chịu thuế: “Điều 4. Đối tượng không chịu thuế GTGT

6. Chuyển quyền sử dụng đất.”
+ Tại Điều 11 quy định thuế suất 10%:
“Điều 11. Thuế suất 10%
Thuế suất 10% áp dụng đối với hàng hóa, dịch vụ không được quy định tại Điều 4, Điều 9 và Điều 10 Thông tư này.” ...
- Căn cứ Thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 218/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định và hướng dẫn thi hành Luật Thuế TNDN:
+ Tại khoản 2 Điều 7 quy định về thu nhập khác:
“2. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo hướng dẫn tại Chương V Thông tư này”.
+ Tại Điều 16 quy định về đối tượng chịu thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản:
“1. DN thuộc diện chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm DN thuộc mọi thành phần kinh tế, mọi ngành nghề có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản; DN kinh doanh bất động sản có thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất
2. Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản bao gồm: thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất; thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất của DN kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai không phân biệt có hay không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất; thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó nếu không tách riêng giá trị tài sản khi chuyển nhượng không phân biệt có hay không có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất; thu nhập từ chuyển nhượng các tài sản sắn liền với đất; thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở”.
+ Tại Điều 17 về căn cứ tính thuế:
“Căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập tính thuế và thuế suất.
Thu nhập tính thuế bằng (=) thu nhập chịu thuế trừ (-) các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản của các năm trước (nếu có).
1. Thu nhập chịu thuế.
Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng doanh thu thu được từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ giá vốn của bất động sản và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
a) Doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản.
a.1) Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng bất động sản theo hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản phù hợp với quy định của pháp luật (bao gồm cả các khoản phụ thu và phí thu thêm nếu có).
Trường hợp giá chuyển quyền sử dụng đất theo hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản thấp hơn giá đất tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh, TP trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thì tính theo giá đất do UBND tỉnh, TP trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.
- Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bên bán bàn giao bất động sản cho bên mua, không phụ thuộc việc bên mua đã đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, xác lập quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Chi phí chuyển nhượng bất động sản:
b.1) Nguyên tắc xác định chi phí:
- Các khoản chi được trừ để xác định thu nhập chịu thuế của hoạt động chuyển nhượng hất động sản trong kỳ tính thuế phải tương ứng với doanh thu để tính thu nhập chịu thuế và phải đảm bảo các điều kiện quy định các khoản chi được trừ và không thuộc các khoản chi không được trừ quy định tại Điều 6 Thông tư này.
... b.2) Chi phí chuyển nhượng bất động sản được trừ bao gồm:
- Giá vốn của đất chuyển quyền được xác định phù hợp với nguồn gốc quyền sử dụng đất cụ thể như sau:
... + Đối với đất nhận quyền sử dụng của tổ chức, cá nhân khác thì căn cứ vào hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp khi nhận quyền sử dụng đất, quyền thuê đất; trường hợp không có hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp thì giá vốn được tính theo giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm DN nhận chuyển nhượng bất động sản.

+ Giá trúng đấu giá trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, quyền thuê đất;
+ Đối với đất của DN có nguồn gốc do thừa kế theo pháp luật dân sự; do được cho, biếu, tặng mà không xác định được giá vốn thì xác định theo giá các loại đất do UBND tỉnh, TP trực thuộc trung ương quyết định căn cứ vào Bảng khung giá các loại đất do Chính phủ quy định tại thời điểm thừa kế, cho, biếu, tặng.
Trường hợp đất của DN được thừa kế, cho, biếu, tặng trước năm 1994 thì giá vốn được xác định theo giá các loại đất do UBND tỉnh, TP trực thuộc trung ương quyết định năm 1994 căn cứ vào Bảng khung giá các loại đất quy định tại Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ.

- Chi phí đền bù thiệt hại về đất.
- Chi phí đền bù thiệt hại về hoa màu.
- Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật.
Các khoản chi phí bồi thường, đền bù, hỗ trợ tái định cư và chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nêu trên nếu không có hóa đơn thì được lập Bảng kê ghi rõ tên; địa chỉ của người nhận; số tiền đền bù, hỗ trợ; chữ ký của người nhận tiền và được chính quyền phường, xã nơi có đất được đền bù, hỗ trợ xác nhận theo đúng quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất.
- Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng.
- Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng như đường giao thông, điện, cấp nước, thoát nước, bưu chính viễn thông...
- Giá trị kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc có trên đất.
- Các khoản chi phí khác liên quan đến bất động sản được chuyển nhượng.
Trường hợp DN có hoạt động kinh doanh nhiều ngành nghề khác nhau thì phải hạch toán riêng các khoản chi phí. Trường hợp không hạch toán riêng được chi phí của từng hoạt động thì chi phí chung được phân bổ theo tỷ lệ giữa doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản so với tổng doanh thu của DN.
Không được tính vào chi phí chuyển nhượng bất động sản các khoản chi phí đã được Nhà nước thanh toán hoặc thanh toán bằng nguồn vốn khác.
2. Thuế suất thuế TNDN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 22% (từ ngày 1/1/2016 là 20%).
- Căn cứ Điều 9 Thông tư số 96/2015/TT-BTC ngày 22/6/2015 của Bộ Tài chính sửa đổi; bổ sung Khoản 3 Điều 17 Thông tư số 78/2014/TT-BTC:
“3. Xác định số thuế TNDN phải nộp;
Số thuế TNDN trong kỳ tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản bằng thu nhập tính thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản nhân (x) với thuế suất 22%.
…”.
Căn cứ các quy định và hướng dẫn nêu trên:
- Về thuế GTGT:
Hoạt động chuyển nhượng bất động sản thuộc đối tượng áp dụng thuế suất thuế GTGT 10% theo quy định tại Điều 11 Thông tư số 219/2013/TT-BTC.
Giá tính thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT. Giá đất được trừ để tính thuế GTGT thực hiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 1 Nghị định số 49/2022/NĐ-CP.
- Về thuế TNDN:
Số thuế TNDN trong kỳ tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản bằng thu nhập tính thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản nhân (x) với thuế suất 20% theo quy định tại Khoản 2 Điều 17 Thông tư số 78/2014/TT-BTC, Điều 9 Thông tư số 96/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính.
Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng doanh thu thu được từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ giá vốn của bất động sản và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Doanh thu và chi phí của hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định theo quy định tại Điều 17 Thông tư số 78/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính.
Đề nghị Công ty căn cứ tình hình thực tế, nghiên cứu các văn bản pháp luật về thuế, đối chiếu với các quy định pháp luật trích dẫn nêu trên để thực hiện đúng theo quy định./.

T. Nguyễn

Tin cùng chuyên mục

Xử lý tiền cấp quyền khai thác khoáng sản

Xử lý tiền cấp quyền khai thác khoáng sản

Trả lời Công văn số 754/CTKTU-KK ngày 20/5/2024 của Cục Thuế Kon Tum về việc xử lý tiền cấp quyền khai thác khoáng sản (sau đây gọi là tiền CQKTKS) đối với Công ty TNHH MTV khoáng sản Hoàng Anh Gia Lai (mã số thuế 6100613025; sau đây gọi là Công ty), ngày 1/10/2024 Tổng cục Thuế có ý kiến như sau:
Hoàn thuế đối với hàng hóa nhập khẩu để sản xuất kinh doanh

Hoàn thuế đối với hàng hóa nhập khẩu để sản xuất kinh doanh

Trả lời Công văn số 24092024/CV-JINSUNG ngày 24/9/2024 của Công ty TNHH Công nghệ điện tử Jinsung về việc hoàn thuế đối với hàng hóa nhập khẩu để sản xuất, kinh doanh nhưng đã đưa vào sản xuất hàng hóa xuất khẩu và xuất khẩu sản phẩm, ngày 8/10/2024 Tổng cục Hải quan có ý kiến như sau:
Hướng dẫn thực hiện chính sách thuế đối với chuyển nhượng bất động sản

Hướng dẫn thực hiện chính sách thuế đối với chuyển nhượng bất động sản

Trả lời Văn bản số 09/2024/CV-HD ngày 27/9/2024 của Công ty cổ phần Tập đoàn HD Holdings Việt Nam về việc hướng dẫn chính sách thuế, ngày 4/10/2024, Cục Thuế TP Hà Nội có ý kiến như sau:

Tin khác

Hướng dẫn hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp đối với dự án đầu tư

Hướng dẫn hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp đối với dự án đầu tư

Tổng cục Thuế nhận được Công văn số 1085/CTSLA-TTKT1 ngày 6/8/2024 của Cục Thuế Sơn La về chính sách thuế. Về vấn đề này, ngày 1/10/2024, Tổng cục Thuế có ý kiến như sau:
Thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chế biến thủy sản

Thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chế biến thủy sản

Tổng cục Thuế nhận được Văn bản số 125/2024/CV-TTCR ngày 11/7/2024 của Công ty cổ phần thủy sản Thông Thuận Cam Ranh (Công ty) về thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN). Về vấn đề này, ngày 17/9/2024, Tổng cục Thuế có ý kiến như sau:
Đối tượng nào phải nộp thuế nhà thầu đối với thu nhập phát sinh tại Việt Nam?

Đối tượng nào phải nộp thuế nhà thầu đối với thu nhập phát sinh tại Việt Nam?

Hỏi: Công ty TNHH XDD TEXTILE mua hàng hóa từ nhà cung cấp A ở nước ngoài, nhà cung cấp A lại mua hàng từ công ty B cũng ở nước ngoài. Hàng hóa thì nằm tại kho ngoại quan ở Việt Nam. Thuế nhà thầu sẽ phát sinh tại công ty B do có thu nhập từ công ty A và công ty B là người kê khai, sau đó công ty A bán cho Công ty TNHH XDD TEXTILE thì công ty A bị đánh thuế nhà thầu do có thu nhập từ Công ty TNHH XDD TEXTILE và Công ty TNHH XDD TEXTILE phải kê khai thuế nhà thầu đúng hay không?
Hướng dẫn xử lý miễn tiền thuê đất

Hướng dẫn xử lý miễn tiền thuê đất

Tổng cục Thuế nhận được Công văn số 3518/CTBRV-HKDCN ngày 15/4/2024 của Cục Thuế Bà Rịa - Vũng Tàu về miễn tiền thuê đất của Công ty Cổ phần KinderWorld Việt Nam. Về vấn đề này, ngày 28/8/2024 Tổng cục Thuế có ý kiến như sau:
Hướng dẫn thực hiện nghĩa vụ thuế nhà thầu đối với lãi tiền vay

Hướng dẫn thực hiện nghĩa vụ thuế nhà thầu đối với lãi tiền vay

Tổng cục Thuế nhận được Công văn số 2442/CTLAN-TTHT ngày 21/5/2024 của Cục Thuế Long An về thuế nhà thầu đối với lãi tiền vay của Công ty TNHH Vina Eco Board. Về vấn đề này, Tổng cục Thuế có ý kiến như sau:
Người bán phải lập hóa đơn để giao cho người mua kể cả hàng hóa nhận tài trợ, biếu tặng

Người bán phải lập hóa đơn để giao cho người mua kể cả hàng hóa nhận tài trợ, biếu tặng

Trả lời Văn bản số 521/TTYQG-KHTC ngày 5/8/2024 của Trung tâm thông tin y tế Quốc gia đề nghị hướng dẫn về hóa đơn khi nhận tài trợ, ngày 20/8/2024 Cục Thuế TP Hà Nội có ý kiến như sau:
Hướng dẫn xử lý tiền thuế nộp thừa

Hướng dẫn xử lý tiền thuế nộp thừa

Tổng cục Thuế nhận được Văn bản số 75/CV-XNK ngày 9/8/2024 của Công ty cổ phần xây dựng - thương mại và xuất nhập khẩu tổng hợp về chính sách thuế. Về vấn đề này, ngày 27/8/2024, Tổng cục Thuế có ý kiến như sau:
Thủ tục thực hiện miễn tiền chậm nộp do thiên tai

Thủ tục thực hiện miễn tiền chậm nộp do thiên tai

Vụ Quản lý nợ nhận được Công văn số 1861/CTPHY-QLN ngày 27/6/2024 của Cục Thuế Phú Yên xin ý kiến chỉ đạo, hướng dẫn tại Công văn số 4348/CTPHY-QLN ngày 31/10/2023 của Cục Thuế tỉnh Phú Yên về việc miễn tiền chậm nộp do thiên tai, lũ lụt xảy ra năm 2013 đối với trường hợp của Công ty CP VRG Phú Yên. Về vấn đề này, ngày 21/8/2024 Tổng cục Thuế có ý kiến như sau:
Ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp đối với dự án đầu tư

Ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp đối với dự án đầu tư

Tổng cục Thuế nhận được Công văn số 9.7/CV-HHP ngày 9/7/2024 của Công ty TNHH đầu tư Hoàng Huy Phát về chính sách thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN). Về vấn đề này, Tổng cục Thuế có ý kiến như sau:
Hướng dẫn phân loại hàng hóa

Hướng dẫn phân loại hàng hóa

Tổng cục Hải quan nhận được Công văn số 3007/2024 của Công ty TNHH Công nghệ Moka Việt Nam (Công ty) đề nghị hướng dẫn một số nội dung liên quan đến việc phân loại hàng hóa. Về việc này, ngày 23/8/2024 Tổng cục Hải quan có ý kiến như sau:
Xem thêm
Phiên bản di động