Mới đây, TP HCM ban hành kế hoạch áp dụng thí điểm thu thuế người cho thuê căn hộ, văn phòng, diện tích mặt bằng kinh doanh trong nhà chung cư tại 6 chung cư ở quận 11. Mức chịu thuế 10% áp dụng cho cá nhân cho thuê tài sản có doanh thu phát sinh hơn 100 triệu đồng/năm.

Nhiều ý kiến phản ánh quy định này chưa hợp lý, phù hợp thực tế nên Tổng cục Thuế cho biết đang nghiên cứu để đề xuất với Bộ Tài chính xem xét báo cáo Chính phủ trình Quốc hội nâng ngưỡng doanh thu chịu thuế trong chương trình sửa Luật thuế GTGT.

Đánh thuế gây áp lực cho cả người thuê và người cho thuê

Các chuyên gia đều đồng thuận việc thu thuế người cho thuê nhà/căn hộ không mới, đã được Bộ Tài chính quy định từ năm 2015. Theo đó, chủ nhà có thu nhập từ việc cho thuê hàng năm cao hơn 100 triệu đồng sẽ phải chịu 5% thuế giá trị gia tăng (GTGT) và 5% thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Tuy nhiên, quy định này không được áp dụng rộng rãi.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam khẳng định việc đánh thuế cho thuê căn hộ dựa trên giá cho thuê hàng tháng là hợp lý. Ông David Jackson chỉ ra nguyên nhân Nhà nước cần có thêm các nguồn thu thuế để bổ sung cho ngân sách nhằm phục vụ các mục tiêu công như phát triển cơ sở hạ tầng hay trường học. Thứ hai, thuế cho thuê căn hộ cũng nên được áp dụng “bình đẳng” với các loại hình khác như thuế thu nhập cá nhân hay thuế trên thặng dư vốn. Tất nhiên, mức thu nhập từ hoạt động cho thuê được tính để đánh thuế lại là một câu chuyện khác, cần được xem xét thấu đáo từ nhiều góc độ trước khi áp dụng quy định này một cách rộng rãi.

Mức thu thuế cho thuê căn hộ bao nhiêu thì hợp lý?

Chuyên gia từ Colliers Việt Nam cho rằng mức tính thuế 100 triệu đồng/năm đã được ban hành từ 6 năm về trước trong khi chỉ số giá tiêu dùng đã tăng lên qua các năm. Điều này khiến tình hình tài chính và cuộc sống của người cho thuê nhà ít nhiều cũng bị ảnh hưởng. Ngoài ra, các chi phí vận hành, bảo trì hay lãi vay ngân hàng cũng nên được tính đến để khấu trừ trước khi tính thuế.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Việt Nam bày tỏ việc đánh thuế sẽ gây áp lực cho cả người thuê và người đi thuê nhà. Theo ông Hoàng, bản thân người cho thuê nhà/căn hộ đã có nhiều áp lực như trả lãi vay, góp khi mua nhà; chi phí trang trí nội thất hoặc sửa chữa nhà để cho thuê; trả phí môi giới (nếu thông qua trung gian)… Trong 3 năm trở lại đây, với hàng loạt dự án mới hoàn thành và bàn giao, nguồn cung sản phẩm nhà/căn hộ không khan hiếm, mức giá cho thuê đã giảm rất nhiều. Đồng thời, khoảng 1,5 năm nay, do ảnh hưởng của dịch bệnh, người cho thuê phải chấp nhận giảm mức giá thuê để giữ chân khách, nhiều khách thuê chấm dứt hợp đồng. Khi áp dụng việc thu thuế cho thuê nhà/căn hộ, người cho thuê buộc phải tăng giá thuê để đảm bảo lợi nhuận kỳ vọng.

Đối với người thuê nhà/căn hộ, khi mức giá thuê tăng, họ sẽ gặp khó khăn trong khi tình hình dịch bệnh ảnh hưởng đến thu nhập, nhất là học sinh, sinh viên, công nhân lao động, người có thu nhập khiêm tốn. Loại hình nhà ở xã hội, nhà cho người có thu nhập thấp, nhà cho thuê dài hạn của Nhà nước hiện đang khan hiếm hoặc khó tiếp cận. Việc đi thuê nhà thương mại bị tăng giá trong lúc thu nhập giảm sút sẽ đưa đến nhiều vấn đề như nhiều người phải thuê chung một nhà/căn hộ dẫn đến mật độ ở tăng cao; hoặc lựa chọn những khu vực có giá thuê rẻ nhưng không đảm bảo điều kiện sinh hoạt…

Ông Hoàng cũng đặt ra nhiều vấn đề phát sinh và khúc mắc mới khi thực hiện thu thuế, như cách áp dụng với người cao tuổi lấy việc cho thuê làm thu nhập chính; người thuê rồi cho thuê lại... Các chi phí như lãi vay ngân hàng, phí môi giới, chi phí đầu tư, trang trí nội thất, dịch vụ thêm có được khấu trừ vào việc thu thuế người cho thuê không? Hay cách nào để nhận biết và xử lý những tiêu cực có thể xảy ra như khai báo gian lận, lách luật...

Cần xem xét mức thu hoặc thời điểm thích hợp

Đại diện DKRA Việt Nam cho rằng, thời điểm này chưa thích hợp để áp dụng việc thu thuế cho thuê nhà/căn hộ, nhất là với những người có thu nhập còn khiêm tốn, còn phụ thuộc vào khoản cho thuê khi mức giá cho thuê giảm mạnh, thu nhập giảm, người thuê cũng giảm.

Đồng thời, nhiều điểm cần phải được xem xét kỹ lưỡng để từ đó xây dựng cơ chế, hình thức, các hạng mức thu thuế, khấu trừ… đảm bảo khi đưa vào áp dụng hiệu quả và công bằng, tránh gây áp lực và tạo cơ hội gian lận, lách luật. Ông Hoàng chỉ ra cần phải điều chỉnh cách tính thuế đối với từng đối tượng, loại hình, mức áp thuế, lộ trình từng bước từ tuyên truyền phổ biến đến áp dụng cho từng phân hạng… Ngoài ra, cần thống nhất cơ chế phối hợp giữa các bên liên quan như thế nào, hình thức quản lý ra sao, cần ứng dụng công nghệ gì không?...

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam nêu quan điểm, mức thuế suất 10% áp dụng với hoạt động cho thuê nhà cao hơn so với một số loại hình kinh doanh khác. Chẳng hạn như cá nhân có thu nhập từ kinh doanh karaoke, cung cấp nội dung số, tư vấn giám sát thi công… chỉ phải đóng mức thuế suất 7% (bao gồm thuế TNCN 2% và thuế GTGT 5%). Trong khi đó, như đã nói, người cho thuê nhà còn phải chịu các chi phí khác như phí lắp đặt nội thất hay bảo trì. Đánh thuế cao sẽ dẫn đến khả năng người cho thuê nhà tăng giá thuê, khiến áp lực bị đẩy sang phía người phải đi thuê nhà.

Tổng giám đốc Colliers Việt Nam chỉ ra có thể tham khảo cách một số nước trong khu vực áp dụng đánh thuế cho thuê nhà. Hiện tại, mức thuế này ở Campuchia là 10% với chủ cho thuê người bản địa và 14% với chủ cho thuê người nước ngoài. Còn Thái Lan áp dụng thuế lũy tiến, nghĩa là người có nhiều tài sản hơn hoặc thu tổng nhập cao hơn sẽ bị đánh thuế cao hơn. Tại Thái Lan, thuế đánh vào thu nhập cho thuê nhà dao động trong khoảng 5 – 35%.

Do đó, ông David Jackson nhấn mạnh quyết định mức thuế cho thuê nhà dựa trên việc cân nhắc nhiều yếu tố phức tạp, bao gồm cả mục tiêu gia tăng nguồn thu ngân sách và đảm bảo vẫn có thể khuyến khích thị trường bất động sản phát triển./.