Sáng 22/10, Quốc hội nghe trình bày tờ trình của Chính phủ và báo cáo thẩm tra về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Dự thảo gồm 10 chương, 61 điều, giảm 22 điều so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

Bổ sung cơ chế bảo đảm cho 5% giá trị hợp đồng còn lại

Một trong những nội dung mới của dự thảo là quy định cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản bằng việc chuyển vào tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận của các bên. Dự thảo đồng thời bổ sung quy trình giao dịch bất động sản, quy định nguyên tắc thực hiện và khung về quy trình giao dịch; mở rộng các loại hợp đồng chuyển nhượng trong kinh doanh bất động sản.

Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng trình bày tại phiên họp sáng 22/10. Ảnh: Đức Thanh

Để đẩy mạnh chuyển đổi số, dự thảo bổ sung mã định danh điện tử tạo lập cho từng tổ chức, cá nhân, bất động sản hoặc đối tượng khác thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở. Hợp đồng kinh doanh bất động sản được bổ sung quy định về xác lập, thực hiện giao dịch thông qua phương thức điện tử.

Đáng chú ý, Chính phủ đề xuất loại bỏ thủ tục đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Theo đó, hợp đồng phải được công khai trên Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản trước khi áp dụng, không phải thực hiện thủ tục đăng ký, công khai hợp đồng theo quy định của pháp luật khác.

Về chuyển nhượng dự án, dự thảo phân quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với các dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ.

Việc phân quyền nhằm nâng cao tính chủ động, trách nhiệm của địa phương trong quản lý, theo dõi và tổ chức thực hiện dự án. Dự thảo đồng thời quy định rõ trách nhiệm của Chủ tịch UBND cấp tỉnh trong xem xét, quyết định, kiểm tra việc đáp ứng điều kiện chuyển nhượng và trách nhiệm của chủ đầu tư thực hiện các cam kết, nghĩa vụ đối với dự án sau khi được chấp thuận chuyển nhượng.

Đối với dự án bất động sản thực hiện trên quỹ đất thanh toán cho dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng xây dựng – chuyển giao (BT), dự thảo bổ sung nguyên tắc về đáp ứng điều kiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai hoặc thực hiện biện pháp bảo đảm bằng bảo lãnh, giao Chính phủ quy định chi tiết.

Về cải cách điều kiện kinh doanh, Chính phủ dự kiến cắt giảm 7 điều kiện đầu tư kinh doanh liên quan đến sàn giao dịch, môi giới, tư vấn và quản lý bất động sản. Trong đó, bãi bỏ yêu cầu người quản lý, điều hành sàn giao dịch phải hoàn thành khóa đào tạo và được cấp giấy chứng nhận hoàn thành khóa học quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản.

Dự án Luật dự kiến cắt giảm 4/12 thủ tục hành chính, gồm 1 thủ tục đăng ký cấp quyền khai thác, sử dụng thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp tỉnh; 3 thủ tục về cấp mới, cấp lại giấy phép hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

Gỡ vướng mắc trong chuyển nhượng dự án bất động sản

Thẩm tra dự án Luật, Ủy ban Kinh tế và Tài chính tán thành sự cần thiết sửa đổi Luật với những quan điểm, mục tiêu Chính phủ trình; đồng thời đề nghị tiếp tục hoàn thiện một số nội dung lớn.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi trình bày báo cáo thẩm tra. Ảnh: Đức Thanh

Đối với kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, Ủy ban đề nghị quy định ngay tại Luật các nguyên tắc quản lý khoản tiền còn lại tương đương 5% giá trị hợp đồng trong tài khoản và xử lý rủi ro phát sinh; làm rõ yếu tố “tự nguyện” khi bên mua, thuê mua tự làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận.

Có ý kiến đề nghị phân biệt thỏa thuận đặt cọc với việc huy động vốn để thực hiện dự án; có quy định kiểm soát các khoản thu khác có bản chất huy động tiền trước thời điểm được phép.

Cùng với đó, có ý kiến đề nghị làm rõ trình tự, thời điểm xác nhận đủ điều kiện kinh doanh, chấp thuận cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư và phát hành bảo lãnh cho từng bên mua, thuê mua, tránh ách tắc do cách hiểu khác nhau trong tổ chức thực hiện. Đối với thủ tục thông báo đủ điều kiện kinh doanh, cần làm rõ trách nhiệm giải quyết và xử lý quá hạn.

Về chuyển nhượng dự án, cơ quan thẩm tra đề nghị nghiên cứu trường hợp chủ đầu tư không còn năng lực triển khai, chưa có khả năng hoàn thành nghĩa vụ tài chính, không mong muốn tiếp tục triển khai toàn bộ dự án, nhưng có bên mong muốn nhận chuyển nhượng, đủ năng lực tiếp tục thực hiện và cam kết hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai khi tiếp nhận. Việc nghiên cứu nhằm tránh dự án đình trệ kéo dài, gây lãng phí, không bảo đảm nguồn thu ngân sách nhà nước. Cơ quan thẩm tra đề nghị bổ sung đánh giá các phương án, khả năng thu hồi tiền, thời gian xử lý, chi phí và nghĩa vụ với khách hàng.

Có ý kiến đề nghị cho phép bên nhận chuyển nhượng kế thừa nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành khi đáp ứng một số điều kiện nhất định; đồng thời quy định cụ thể việc xác định trách nhiệm khi không thực hiện và bảo vệ bên thứ ba.

Ủy ban cũng đề nghị hoàn thiện quy định về thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng, phân định rõ các trường hợp và trình tự tương ứng, không yêu cầu thực hiện đồng thời hoặc nối tiếp hai thủ tục có nội dung giao thoa; bảo đảm thống nhất với Luật Đầu tư.

Về hợp đồng kinh doanh bất động sản, Ủy ban đề nghị nghiên cứu kỹ việc chỉnh sửa khái niệm “kinh doanh bất động sản” và mở rộng các loại hợp đồng được chuyển nhượng. Nếu chưa làm rõ cơ sở thực tiễn, nhu cầu giao dịch, giá trị gia tăng của chính sách, chưa đánh giá đầy đủ tác động và cơ chế kiểm soát rủi ro thì đề nghị chưa quy định tại dự thảo.