Lãi lớn nhờ “nguồn thu khác”

Bức tranh kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản nhà ở trong nửa đầu năm 2026 khởi sắc rõ rệt, nhưng ghi nhận sự phân hóa mạnh. Tại một số doanh nghiệp, lợi nhuận được hỗ trợ đáng kể bởi doanh thu tài chính, chuyển nhượng khoản đầu tư, thoái vốn hoặc các khoản thu nhập phát sinh ngoài hoạt động kinh doanh bất động sản cốt lõi.

Novaland là một trong những trường hợp nổi bật. Quý II/2026, Novaland ghi nhận doanh thu thuần hợp nhất 1.509 tỷ đồng, trong đó doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản đạt 1.341 tỷ đồng. Đáng chú ý, doanh thu tài chính tăng gấp khoảng 3 lần cùng kỳ, lên 1.741 tỷ đồng, trong khi chi phí tài chính giảm, còn hơn 572 tỷ đồng. Nhờ đó, lợi nhuận sau thuế hợp nhất đạt 912 tỷ đồng, đảo chiều so với khoản lỗ 190 tỷ đồng cùng kỳ năm trước; lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ đạt 969 tỷ đồng

Bức tranh kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản nhà ở trong nửa đầu năm 2026 khởi sắc rõ rệt. Ảnh: An Thư

Lũy kế 6 tháng đầu năm, Novaland đạt 5.096 tỷ đồng doanh thu thuần và 1.772 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế hợp nhất, tương đương 96% kế hoạch lợi nhuận cả năm. Kết quả này cho thấy sự cải thiện đáng kể về lợi nhuận, song một phần quan trọng vẫn đến từ các khoản thu tài chính bên cạnh hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Câu chuyện tương tự cũng xuất hiện tại Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt (Phát Đạt). Trong quý II, doanh thu tài chính của Phát Đạt tăng mạnh lên hơn 474 tỷ đồng, phần lớn đến từ lãi thanh lý các khoản đầu tư. Nhờ khoản thu này, Phát Đạt ghi nhận lợi nhuận sau thuế gần 81 tỷ đồng, tăng 24% so với cùng kỳ. Lũy kế 6 tháng, lợi nhuận đạt 213 tỷ đồng, tăng 84%, nhưng mới hoàn thành khoảng 25% kế hoạch cả năm.

Tại Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Khang Điền), mức lợi nhuận tăng mạnh cũng không chủ yếu đến từ doanh thu bán bất động sản. Cụ thể, doanh thu thuần trong quý II của doanh nghiệp chỉ đạt gần 161 tỷ đồng, giảm 85% so với cùng kỳ, trong khi lợi nhuận sau thuế đạt gần 750 tỷ đồng, tăng gần 4 lần. Động lực chính là khoản doanh thu tài chính hơn 900 tỷ đồng, liên quan đến việc giảm tỷ lệ sở hữu tại doanh nghiệp phát triển dự án.

Nhờ khoản thu này, lợi nhuận sau thuế 6 tháng đầu năm của Khang Điền đạt gần 1.100 tỷ đồng, tăng 248% so với cùng kỳ, hoàn thành khoảng 73% kế hoạch năm.

Đáng chú ý, Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai gần như không có doanh thu từ hoạt động bất động sản, nhưng vẫn ghi nhận lợi nhuận ròng hơn 165 tỷ đồng, gấp 25 lần cùng kỳ, nhờ khoản thu từ chuyển nhượng các nhà máy thủy điện.

Tương tự, tại Công ty cổ phần Phát triển Nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (Hodeco), hoạt động kinh doanh cốt lõi trong quý II không tạo ra kết quả tích cực khi doanh nghiệp ghi nhận lỗ thuần từ hoạt động kinh doanh hơn 45 tỷ đồng. Tuy nhiên, khoản thu nhập khác gần 118 tỷ đồng đã giúp Hodeco ghi nhận lợi nhuận sau thuế hơn 43 tỷ đồng.

Với Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia, lợi nhuận quý II cũng đạt mức cao kỷ lục gần 283 tỷ đồng, tăng hơn 3,7 lần cùng kỳ, trong khi doanh thu thuần đạt khoảng 95 tỷ đồng. Kết quả này được hỗ trợ đáng kể bởi các khoản doanh thu tài chính và lợi nhuận khác phát sinh từ giao dịch liên quan đến việc nhận chuyển nhượng thêm phần vốn tại các doanh nghiệp gắn với dự án The Gió Riverside.

Bài toán “chuyển hóa” hàng tồn kho và duy trì dòng tiền

Những con số lợi nhuận tích cực trong nửa đầu năm đang tạo thêm dư địa cho các doanh nghiệp bất động sản, nhưng chưa đủ để xóa áp lực tài chính. Với nhiều doanh nghiệp, bài toán phía trước vẫn là xử lý nợ, “chuyển hóa” hàng tồn kho thành tiền và duy trì dòng tiền từ hoạt động kinh doanh cốt lõi.

Đơn cử, với Novaland, áp lực tài chính cũng chưa thể xem là đã được giải quyết. Đến ngày 30/6/2026, doanh nghiệp có 30.482 tỷ đồng vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn cùng 42.428 tỷ đồng dài hạn. Tổng nợ gốc vay và nợ gốc trái phiếu lên tới 72.911 tỷ đồng, trong đó, còn một số khoản đã đến hạn nhưng chưa thanh toán.

Với Khang Điền, lợi nhuận cao chưa đồng nghĩa dòng tiền đã dồi dào khi tiếp tục bị hút vào hàng tồn kho hơn 1.210 tỷ đồng, trong khi doanh nghiệp phải chi gần 497 tỷ đồng trả lãi vay và gần 303 tỷ đồng nộp thuế. Dòng tiền thuần từ hoạt động đầu tư âm hơn 2.645 tỷ đồng, chủ yếu liên quan đến các khoản chi cho vay, mua công cụ nợ và thực hiện thương vụ mua bán - sáp nhập (M&A).

Trường hợp của Quốc Cường Gia Lai thậm chí cho thấy áp lực dòng tiền có thể gắn trực tiếp với một dự án cụ thể. Đến cuối tháng 6/2026, doanh nghiệp còn phải trả hơn 1.582 tỷ đồng liên quan dự án Khu dân cư Bắc Phước Kiển; chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang dài hạn tại dự án này khoảng 5.405 tỷ đồng, tương đương hơn 68% tổng tài sản. Ngoài ra, doanh nghiệp tiếp tục phải thu xếp nguồn tiền để hoàn thành nghĩa vụ và nhận lại hồ sơ pháp lý dự án.

Theo TS. Đinh Thế Hiển - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng, sau giai đoạn ưu tiên giữ thanh khoản và tái cấu trúc tài chính, bài toán tiếp theo của doanh nghiệp địa ốc không chỉ là có lãi, mà là tạo ra dòng tiền đủ mạnh và đủ bền vững từ hoạt động kinh doanh cốt lõi. Đây cũng sẽ là phép thử quan trọng đối với “sức khỏe” thực sự của thị trường trong giai đoạn phục hồi.

Dưới góc nhìn của nhà đầu tư, ông Nguyễn Thanh Sang - Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản SG Holdings cho rằng, thị trường hiện nay đang xác lập một “cuộc chơi” chưa có tiền lệ. Trong đó, sự thay đổi mang tính căn bản và có tác động mạnh nhất là “khẩu vị” của nhà đầu tư. Do đó, những chủ đầu tư yếu kém về năng lực tài chính, dựa vào đòn bẩy vốn quá lớn hoặc có quỹ đất pháp lý không minh bạch sẽ chịu áp lực lớn trong cuộc chơi này.