Tại phiên họp sáng 22/10, Quốc hội đã nghe tờ trình và báo cáo thẩm tra về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).

Siết quy định bán lại nhà ở xã hội

Theo tờ trình của Chính phủ, dự thảo Luật được xây dựng theo hướng phát triển nhà ở hướng tới mục tiêu mọi người đều có chỗ ở, gắn với bảo đảm an sinh xã hội; tạo chính sách đột phá để phát triển nhà ở cho thuê, đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho nhân dân.

Toàn cảnh phiên họp sáng 22/10. Ảnh: Đức Thanh

Theo đó, dự thảo quy định phát triển bốn nhóm nhà ở và chính sách áp dụng tương ứng, gồm: nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách. Lần đầu tiên, dự thảo bổ sung chương mới về phát triển nhà ở cho thuê, trong đó quy định đối tượng được thuê; hình thức phát triển thông qua vốn nhà nước, vốn ngoài nhà nước; yêu cầu đối với dự án, thủ tục đầu tư; chính sách ưu đãi chủ đầu tư; giá cho thuê và quản lý nhà ở cho thuê.

Để bảo đảm các ưu đãi của Nhà nước được chuyển hóa thành ưu đãi giá thuê cho người thuê nhà, dự thảo chỉnh lý quy định về giá cho thuê tại Điều 43. Giá do chủ đầu tư thỏa thuận với bên thuê, được xác định trên nguyên tắc tính đủ chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kinh phí bảo trì, chi phí vận hành, thuế, phí, lệ phí, chi phí hợp lý, hợp lệ khác, lợi nhuận theo phương án kinh doanh và không vượt quá khung giá do UBND cấp tỉnh quy định.

Liên quan đến nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, dự thảo quy định UBND cấp tỉnh quyết định việc thực hiện nghĩa vụ nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội thông qua dành một phần diện tích đất ở trong dự án, bố trí quỹ đất ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án hoặc nộp tiền tương đương. Chính phủ được giao quy định chi tiết nội dung này.

Đối với nhà ở xã hội, dự thảo luật hóa nội dung của Nghị quyết số 201/2025/QH15 và Nghị quyết số 66.15/2026/NQ-CP về phát triển nhà ở xã hội. Đáng chú ý, quy định bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm được chỉnh lý theo hướng: sau thời hạn 5 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà, bên mua được bán lại nhà ở này cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội theo quy định của Luật nếu đã được cấp giấy chứng nhận. Việc nộp thuế thu nhập cá nhân thực hiện theo pháp luật về thuế.

Về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài, dự thảo bỏ quy định sở hữu nhà ở riêng lẻ để phù hợp với Nghị quyết số 21-NQ/TW và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Bên cạnh đó, chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được hoàn thiện theo hướng bổ sung nguyên tắc thực hiện gắn với tái thiết đô thị; bổ sung hình thức đầu tư theo phương thức đối tác công tư (BT), góp phần huy động nguồn lực; đơn giản hóa thủ tục lựa chọn chủ đầu tư.

Về phân quyền, phân cấp, Chính phủ cho biết 20/21 thủ tục thuộc thẩm quyền địa phương, chỉ còn một thủ tục cho thuê nhà ở công vụ thuộc thẩm quyền Bộ Xây dựng. Dự thảo cắt giảm 3/4 điều kiện kinh doanh, đơn giản hóa thành phần hồ sơ và rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục hành chính.

Làm rõ nguồn vốn, nguyên tắc quản lý, sử dụng Quỹ nhà ở

Thẩm tra dự án Luật, Ủy ban Pháp luật và Tư pháp cùng các cơ quan tham gia thẩm tra tán thành sự cần thiết sửa đổi Luật nhằm phát triển nhà ở theo mô hình mới, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn.

Ủy ban Pháp luật và Tư pháp Phan Chí Hiếu trình bày báo cáo thẩm tra.

Đối với nhà ở cho thuê được đầu tư xây dựng bằng vốn nhà nước, cơ quan thẩm tra đề nghị quy định cụ thể, chính xác, hợp lý đối tượng được thuê và đối tượng ưu tiên, bảo đảm giải quyết nhu cầu của người có khó khăn về nhà ở, tiết kiệm nguồn lực ngân sách. Với nhóm “có nhu cầu thuê nhà ở”, Ủy ban đề nghị cân nhắc chỉ xem xét trong trường hợp dư thừa nguồn cung sau khi đã bố trí cho nhóm có khó khăn về nhà ở, không xác định là đối tượng đương nhiên được hưởng chính sách hỗ trợ.

Về nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, Ủy ban lưu ý dự thảo đã lược bỏ nghĩa vụ đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật khi bố trí quỹ đất hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất.

Theo cơ quan thẩm tra, nếu vướng mắc trong xác định giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật thì cần quy định rõ cơ sở xác định thay vì loại bỏ nghĩa vụ này. Việc quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư cần được cân nhắc kỹ, bảo đảm trách nhiệm xã hội trong phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê.

Đối với việc bán lại nhà ở xã hội, Ủy ban nhận thấy dự thảo thu hẹp nhóm đối tượng được mua lại sau 5 năm, nhưng chưa làm rõ cách xác định giá bán lại. Cơ quan thẩm tra đề nghị tiếp tục chỉnh lý chính sách giá, kiểm soát chặt chẽ, minh bạch các trường hợp hưởng ưu tiên, không để trục lợi chính sách, đầu cơ nhà ở; bổ sung quy định chuyển tiếp đối với chính sách bán lại theo Luật Nhà ở năm 2023.

Về Quỹ nhà ở, dự thảo dự kiến luật hóa chính sách thí điểm theo hướng chỉ còn hình thức quỹ ở địa phương, do UBND cấp tỉnh thành lập mới, tổ chức lại hoặc giao quỹ tài chính hiện có thực hiện, hoạt động không vì mục tiêu lợi nhuận.

Theo cơ quan thẩm tra, phần lớn nguồn vốn của Quỹ về bản chất là khoản thu ngân sách nhà nước. Việc nộp các khoản này vào Quỹ, không qua ngân sách, chưa phù hợp với nguyên tắc tổng hợp đầy đủ các khoản thu vào ngân sách. Vì vậy, cần làm rõ nguồn vốn, nguyên tắc quản lý, sử dụng vốn, hạch toán tài sản và cơ chế giám sát các khoản tiền nộp thay nghĩa vụ nhà ở, tiền đấu giá quyền sử dụng đất, tiền bán nhà ở thuộc tài sản công.

Một nội dung đáng chú ý khác được báo cáo thẩm tra nêu là dự thảo cho phép sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích cho thuê để ở hoặc lưu trú. Cơ quan thẩm tra cơ bản nhất trí, cho rằng có cơ sở thực tiễn, phù hợp xu hướng phát triển mô hình kinh tế chia sẻ.

Tuy nhiên, dự thảo cần quy định rõ điều kiện, phạm vi, khuôn khổ pháp lý quản lý lưu trú ngắn hạn, bảo đảm an ninh, an toàn, môi trường sống ổn định của cư dân; xác định trách nhiệm của chủ hộ, đơn vị quản lý chung cư và bảo đảm đồng bộ với pháp luật về cư trú, du lịch.